Gỡ 'nút thắt' cho dự án BT: Quyết sách của Đồng Nai và kiến nghị của HoREA

Đồng Nai thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất

Là địa phương có sân bay Long Thành và nằm ở trung tâm mạng lưới giao thông vùng Đông Nam Bộ, TP. Đồng Nai đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như: Tuyến đường kết nối cầu Mã Đà - Vành đai 4 - TP.HCM, kéo dài metro Bến Thành - Suối Tiên đến Long Thành, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Long Hưng (Đồng Nai 2) cùng hệ thống hạ tầng logistics phục vụ sân bay.

Những công trình trên có quy mô đầu tư rất lớn, giữ vai trò mở rộng không gian phát triển, tăng cường liên kết vùng và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào vốn đầu tư công, Đồng Nai khó có thể đáp ứng yêu cầu về tiến độ và nguồn lực.

Theo UBND TP. Đồng Nai, tổng thu từ đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt khoảng 75.000 tỉ đồng. Trong khi đó, riêng hai dự án trọng điểm là tuyến đường kết nối cầu Mã Đà - Vành đai 4 - TP.HCM và tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên kéo dài đến Long Thành đã cần gần 94.400 tỉ đồng.

Khoảng chênh lệch gần 20.000 tỉ đồng này còn chưa tính đến nhiều dự án giao thông, chỉnh trang đô thị và hạ tầng kỹ thuật khác đang được chuẩn bị đầu tư. Điều đó cho thấy ngân sách địa phương khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu phát triển, đòi hỏi phải có cơ chế huy động mạnh hơn nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Trong bối cảnh đó, HĐND TP.Đồng Nai đã thông qua nghị quyết sửa đổi, bổ sung, khôi phục cơ chế thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) bằng quỹ đất. Đây được xem là bước tháo gỡ quan trọng nhằm khơi thông một kênh huy động vốn từng bị gián đoạn do thay đổi chính sách.

Nghị quyết bãi bỏ quy định không thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất, đồng thời điều chỉnh quy định giảm tối thiểu 5% giá trị hợp đồng BT đối với dự án metro. Riêng các hạng mục thiết bị chuyên ngành như đầu máy, toa xe và hệ thống tín hiệu không phải áp dụng mức giảm này, qua đó bảo đảm tính khả thi về tài chính và kỹ thuật của dự án.

Bên cạnh đó, nghị quyết cũng cập nhật quy định về chỉ định thầu rút gọn đối với các gói thầu tư vấn theo Nghị định số 214/2025/NĐ-CP, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và đẩy nhanh tiến độ các công trình cấp bách.

Cùng với việc hoàn thiện cơ chế, HĐND TP. Đồng Nai cũng thông qua chủ trương đầu tư hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược theo hình thức hợp đồng BT. Nổi bật là dự án kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Trung tâm hành chính TP. Đồng Nai và sân bay Long Thành theo phương thức PPP, hợp đồng BT. Tuyến dài khoảng 43,5km, kết nối trực tiếp TP.HCM với sân bay Long Thành và các khu đô thị, khu công nghiệp trọng điểm của Đồng Nai.

Song song đó, tuyến đường sắt đô thị Thủ Thiêm - Long Thành dài khoảng 47,7km cũng được thống nhất đầu tư theo phương thức PPP, hợp đồng BT, từng bước hình thành trục vận tải hành khách khối lượng lớn của vùng Đông Nam Bộ.

Đối với hạ tầng đường bộ, HĐND TP. Đồng Nai đã thông qua phương án đầu tư ba cây cầu chiến lược gồm cầu Cát Lái, cầu Long Hưng (Đồng Nai 2) và cầu Phú Mỹ 2. Các dự án được triển khai theo mô hình kết hợp giữa đầu tư công và hợp đồng BT.

Trong đó nhà đầu tư thực hiện phần xây dựng cầu và các tuyến kết nối, ngân sách địa phương đảm nhận công tác giải phóng mặt bằng cùng một số hạng mục hạ tầng. Cách làm này được kì vọng sẽ huy động hiệu quả nguồn lực xã hội. Điều đó giảm áp lực lên ngân sách và đẩy nhanh tiến độ các công trình giao thông liên kết vùng.

Theo ông Hồ Văn Hà, Phó chủ tịch UBND TP. Đồng Nai, việc sửa đổi, bổ sung nghị quyết nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lí để thực hiện thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất. Việc mở lại cơ chế này mở rộng phạm vi áp dụng hình thức thanh toán bằng quỹ đất đối với các dự án BT.

Đồng thời tạo điều kiện huy động tối đa nguồn lực từ khu vực tư nhân tham gia các dự án PPP, góp phần giảm áp lực đầu tư từ ngân sách nhà nước. “Đây cũng là giải pháp đa dạng hóa nguồn lực phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng trong giai đoạn mới khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn nhưng nguồn lực công còn nhiều hạn chế”, Phó chủ tịch UBND TP. Đồng Nai nhấn mạnh.

HoREA đề xuất sửa 5 “điểm nghẽn” để thu hút vốn tư nhân

Việc Đồng Nai khôi phục cơ chế thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất diễn ra trong bối cảnh Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Công văn số 71/2026/CV-HoREA góp ý “dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư” về dự án BT”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, những bất cập trong quy định hiện hành đang khiến nhiều dự án BT mất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục. Điều này làm tăng chi phí, giảm hiệu quả đầu tư và khiến khu vực tư nhân ngày càng e ngại tham gia các dự án hạ tầng.

Điểm nghẽn đầu tiên nằm ở quy trình chuẩn bị đầu tư. Hiện nay, nhà đầu tư chỉ được kí hợp đồng BT sau khi toàn bộ hồ sơ thiết kế kĩ thuật và dự toán của cả dự án được phê duyệt. Với các công trình quy mô lớn, gồm nhiều hạng mục và kéo dài qua nhiều địa phương, quy trình này khiến tiến độ bị kéo lùi nhiều năm. Vì vậy, HoREA đề xuất cho phép phân kì dự án thành các dự án thành phần để lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán độc lập. Cách làm này sẽ giúp những hạng mục đủ điều kiện có thể khởi công ngay, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ dự án.

Không chỉ vướng về thủ tục, bài toán huy động vốn trở thành rào cản lớn. HoREA đề xuất đối với các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỉ đồng trở lên hoặc dự án trọng điểm quốc gia, Nhà nước nên giao toàn bộ quỹ đất đối ứng ngay sau khi kí hợp đồng BT. Trong trường hợp này, nhà đầu tư có bảo lãnh ngân hàng hoặc kí quỹ đầy đủ. Theo ông Lê Hoàng Châu, khi quỹ đất được giao sớm, doanh nghiệp có thể sử dụng tài sản này để huy động vốn, giảm áp lực tín dụng và chủ động hơn trong triển khai dự án. Ngược lại, nếu quỹ đất chỉ được giao từng phần theo tiến độ, nhà đầu tư rất khó xây dựng phương án tài chính dài hạn.

Một bất cập khác được HoREA nhấn mạnh, cơ chế xác định giá đất thanh toán. Theo quy định hiện hành, giá đất được tính tại thời điểm giao đất. Trong khi quá trình chuẩn bị và triển khai dự án có thể kéo dài nhiều năm. Điều này khiến giá trị công trình BT gần như được “đóng khung” ngay từ khi phê duyệt. Ngược lại, giá đất đối ứng lại liên tục biến động theo thị trường. HoREA đề xuất bổ sung 3 mốc thời gian để cơ quan nhà nước lựa chọn khi xác định tiền sử dụng đất. Đó là thời điểm ký hợp đồng BT, thời điểm giao đất hoặc thời điểm bàn giao công trình.

Theo ông Châu, thực tế tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) là minh chứng điển hình. Dự án 4 tuyến đường chính Thủ Thiêm được kí kết khi giá đất còn ở mức thấp. Do giải phóng mặt bằng kéo dài, giá đất khu vực này tăng lên hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, giá trị công trình gần như không thay đổi, khiến nhà đầu tư vừa chịu chi phí vật liệu tăng. Đồng thời có nguy cơ bị giảm quỹ đất thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất với giá rất cao. Đây chính là “rủi ro kép” cần được tháo gỡ bằng cơ chế định giá đất linh hoạt hơn.

Ở góc độ thủ tục, HoREA đề nghị đồng bộ giữa pháp luật về quy hoạch, đất đai và đầu tư. Ngoài quy hoạch chi tiết 1/500, cần chấp nhận quy hoạch tổng mặt bằng hoặc thỏa thuận phương án kiến trúc làm căn cứ xác định giá đất đối với những khu đất không bắt buộc lập quy hoạch chi tiết. Nếu không điều chỉnh, nhiều dự án có quy mô dưới 2 ha sẽ tiếp tục rơi vào khoảng trống pháp lí. Mặc dù pháp luật xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch 1/500.

Cuối cùng là bài toán dòng tiền sau đầu tư. HoREA đề xuất cho phép cơ quan tài chính thực hiện ghi thu, ghi chi ngân sách theo từng phần công trình đã hoàn thành; hoặc theo giá trị bảo lãnh của nhà đầu tư, thay vì chờ quyết toán toàn bộ dự án. Cơ chế này giúp doanh nghiệp sớm giải phóng hạn mức tín dụng, giảm chi phí vốn. Qua đó đẩy nhanh quá trình quyết toán, tạo điều kiện để quỹ đất đối ứng được đưa vào khai thác hiệu quả.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, 5 nhóm giải pháp có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nếu chỉ khôi phục cơ chế thanh toán bằng quỹ đất mà không đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục, giao đất, xác định giá đất và quyết toán, các dự án BT vẫn khó thu hút nhà đầu tư. Ngược lại, khi hành lang pháp lí được hoàn thiện, cơ chế BT sẽ trở thành một công cụ hiệu quả để huy động nguồn lực xã hội. Đặc biệt đối với các địa phương đang cần nguồn vốn rất lớn cho phát triển hạ tầng như Đồng Nai, TP.HCM.

Bất cập khi sử dụng quỹ đất thanh toán cho dự án BT

Hà Nội dừng 82 dự án BT, "đại gia" nào có trong danh sách?

Dùng tài sản công thanh toán dự án BT phải đảm bảo nguyên tắc ngang giá

TP.HCM đề nghị gỡ vướng cho 3 dự án BT tai tiếng ở Thủ Thiêm