Việt Nam tiến tới token hóa tài sản thực: Đâu mới là chìa khóa?
Tài sản thực được token hóa có thể mở ra một thị trường tài chính mới, nhưng giá trị của một token không nằm ở việc nó được ghi nhận trên blockchain mà ở quyền pháp lí phía sau token đó.
Theo ông Nguyễn Khắc Việt Bách - Giám Đốc Điều Hành Quỹ BlockBase Private Capital trao đổi riêng với Tạp chí Một Thế Giới, thách thức lớn nhất của RWA không phải công nghệ blockchain mà là làm sao chứng minh tài sản tồn tại, không bị thế chấp trùng, được định giá đúng và người sở hữu token thực sự có quyền đối với tài sản.
Điểm yếu lớn nhất của token hóa tài sản thực nằm ngoài blockchain
Khi nói về tài sản thực được token hóa, hay RWA, nhiều người thường tập trung vào blockchain, hợp đồng thông minh và khả năng chia nhỏ một tài sản thành hàng nghìn hoặc hàng triệu token để giao dịch.
Nhưng theo ông Nguyễn Khắc Việt Bách, đó lại chưa phải phần khó nhất. “Tôi muốn nói thẳng một điều mà giới công nghệ thường tránh nói: phần khó nhất của RWA hoàn toàn không nằm trên blockchain”, ông Bách nói.
Theo Giám Đốc Điều Hành Quỹ BlockBase Private Capital, blockchain chỉ có thể làm tốt một việc: bảo đảm rằng sổ ghi chép về các token đã được tạo ra và giao dịch trên mạng lưới không dễ dàng bị sửa đổi. Blockchain có thể cho biết token nào đang tồn tại, được chuyển từ ví nào sang ví nào, vào thời điểm nào.
Nhưng blockchain không thể tự mình biết một tài sản ngoài đời thực có thực sự tồn tại hay không. Một token có thể được ghi nhận hoàn hảo trên blockchain, nhưng tài sản mà nó được tuyên bố đại diện có thể không tồn tại, đã bị thế chấp cho một tổ chức khác, bị định giá quá cao hoặc thậm chí thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác. Đây chính là điểm yếu căn bản của mô hình RWA.
Nếu một bất động sản trị giá 100 tỉ đồng được token hóa thành 1 triệu token, blockchain có thể ghi nhận rất chính xác rằng có 1 triệu token đó. Nhưng công nghệ không thể tự xác nhận rằng bất động sản thực sự có giá 100 tỉ đồng, giấy tờ sở hữu hợp lệ, không bị tranh chấp và chưa được dùng để bảo đảm cho một khoản vay khác.
“Blockchain không biết và không thể biết tài sản ngoài đời có tồn tại không, có bị đem thế chấp chỗ khác không, có được định giá đúng không”, ông Bách nhấn mạnh.
Vì vậy, phần kết nối giữa tài sản thật và token mới là nơi quyết định chất lượng của toàn bộ thị trường. Theo ông, khâu này phải được giải quyết bằng thiết chế pháp lí, cơ chế giám sát và các tổ chức trung gian có trách nhiệm rõ ràng, chứ không thể chỉ trông chờ vào công nghệ.
Đây cũng là lí do RWA không đơn thuần là câu chuyện của ngành blockchain. Nó nằm ở giao điểm giữa tài chính, pháp luật, kế toán, kiểm toán, lưu kí tài sản và bảo vệ nhà đầu tư.
Bốn lớp bảo vệ để token thực sự có giá trị
Theo ông Nguyễn Khắc Việt Bách, Việt Nam có thể hình dung một hệ thống bảo vệ RWA gồm bốn lớp. Lớp đầu tiên là cấu trúc pháp nhân cách ly tài sản.
Tài sản cơ sở không nên nằm lẫn trong bảng cân đối của chính tổ chức phát hành token. Thay vào đó, tài sản cần được đưa vào một pháp nhân chuyên biệt, có chức năng nắm giữ và bảo vệ tài sản.
Văn bản pháp lí cũng phải xác định rõ token đại diện cho quyền gì đối với pháp nhân hoặc tài sản đó. Đây là vấn đề tưởng như mang tính kĩ thuật nhưng lại quyết định quyền lợi của nhà đầu tư khi xảy ra khủng hoảng.
Nếu doanh nghiệp phát hành token phá sản và tài sản cơ sở cũng bị coi là một phần của khối tài sản dùng để trả nợ cho các chủ thể khác, người sở hữu token có thể phát hiện rằng thứ họ tưởng là “quyền sở hữu tài sản” thực tế không có khả năng bảo vệ mình.
“Nếu tổ chức phát hành phá sản mà tài sản bị cuốn vào khối tài sản phá sản chung, mọi thứ khác đều vô nghĩa”, ông Bách cảnh báo.
Lớp thứ hai là lưu kí và giám sát độc lập. Đơn vị nắm giữ tài sản không nên đồng thời là đơn vị phát hành token. Đây là nguyên tắc quen thuộc của tài chính truyền thống, nhằm tránh tình trạng một chủ thể vừa tạo ra sản phẩm, vừa nắm tài sản bảo đảm cho sản phẩm đó, vừa tự xác nhận tài sản vẫn tồn tại. Với RWA, nguyên tắc này càng quan trọng vì nhà đầu tư không trực tiếp nhìn thấy tài sản thật nằm phía sau token.
Lớp thứ ba là định giá và kiểm toán độc lập. Tài sản cơ sở phải được định giá bởi bên thứ ba, kiểm toán và công bố thông tin định kì. Tần suất kiểm tra cũng cần phụ thuộc vào loại tài sản.
Một tài sản có giá biến động liên tục không thể áp dụng cùng cách giám sát với một tài sản có giá tương đối ổn định. Quan trọng hơn, nhà đầu tư phải có khả năng kiểm tra xem giá trị được tuyên bố của tài sản có còn phù hợp với thực tế hay không.
Lớp cuối cùng là cơ chế giải quyết tranh chấp. Theo ông Bách, điều này cần được xác định ngay từ đầu, đặc biệt nếu RWA được triển khai trong Trung tâm tài chính quốc tế. Người sở hữu token phải biết trước nếu xảy ra tranh chấp thì cơ quan nào có thẩm quyền, kiện ở đâu và phán quyết cuối cùng sẽ được thi hành như thế nào.
Đây là điểm RWA khác căn bản với một giao dịch tiền mã hóa thuần túy. Khi token đại diện cho một quyền tài sản ngoài đời thực, câu hỏi quan trọng không chỉ là “token đang nằm ở ví nào?” mà còn là “pháp luật công nhận quyền gì phía sau token đó?”.
Việt Nam có thể học gì từ Hong Kong và Singapore?
Theo ông Bách, Việt Nam không nhất thiết phải tự phát minh toàn bộ mô hình quản lí RWA từ đầu. Hai trường hợp đáng tham khảo là Hong Kong và Singapore, nơi các cơ quan quản lí đã chủ động đưa các định chế tài chính và doanh nghiệp công nghệ vào môi trường thử nghiệm thay vì chờ thị trường phát triển hoàn toàn rồi mới xây dựng khung quản lí.
Tại Hong Kong, Cơ quan Tiền tệ Hong Kong (HKMA) đã triển khai Project Ensemble. Chương trình bắt đầu với sandbox để thử nghiệm các trường hợp sử dụng token hóa, bao gồm trái phiếu, quỹ đầu tư, tài chính xanh và tài trợ thương mại. Đến tháng 11/2025, Project Ensemble chuyển sang giai đoạn thí điểm EnsembleTX, cho phép các ngân hàng và doanh nghiệp tham gia thực hiện giao dịch có giá trị thực trong môi trường được kiểm soát.
Điểm đáng chú ý ở đây không chỉ là công nghệ blockchain. HKMA đồng thời thúc đẩy việc xây dựng tiêu chuẩn về khả năng kết nối giữa tiền được token hóa và tài sản được token hóa, nhằm tạo ra một hệ sinh thái có thể vận hành thay vì những dự án riêng lẻ.
Singapore cũng có Project Guardian do Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) thúc đẩy, với sự tham gia của nhiều định chế tài chính lớn. Các thử nghiệm bao gồm token hóa trái phiếu, quỹ, tín dụng tư nhân, giao dịch ngoại hối và các hoạt động liên quan đến quản lí tài sản.
Những mô hình này gợi ý một cách tiếp cận đáng chú ý cho Việt Nam: cơ quan quản lí không nhất thiết phải chờ thị trường tự hình thành rồi mới quản lí, mà có thể chủ động tạo không gian thử nghiệm có kiểm soát ngay từ đầu.
Điều quan trọng là không nên biến sandbox thành nơi doanh nghiệp chỉ trình diễn công nghệ. Mỗi thử nghiệm RWA cần trả lời được những câu hỏi rất thực tế: tài sản thuộc về ai, ai giữ tài sản, ai định giá, ai kiểm toán, token trao cho nhà đầu tư quyền gì và nếu tổ chức phát hành phá sản thì tài sản sẽ được xử lí ra sao.
Bởi cuối cùng, sức mạnh của RWA không nằm ở việc biến một tài sản thành một token. Sức mạnh thực sự nằm ở việc biến quyền đối với một tài sản thành thứ có thể được xác minh, chuyển giao và thực thi một cách đáng tin cậy trong môi trường số.
Đó cũng là lí do Việt Nam nếu muốn xây dựng thị trường RWA không nên bắt đầu bằng câu hỏi “dùng blockchain nào?”. Câu hỏi quan trọng hơn phải là “làm thế nào để một người mua token có thể tin rằng quyền của mình đối với tài sản thật phía sau token đó là có thật và được pháp luật bảo vệ?”
Nếu câu hỏi này chưa có câu trả lời rõ ràng, blockchain càng hiện đại cũng không thể khỏa lấp khoảng trống. Ngược lại, khi bốn lớp gồm pháp nhân cách ly, lưu kí độc lập, định giá – kiểm toán và cơ chế giải quyết tranh chấp được thiết kế chặt chẽ, blockchain mới phát huy đúng vai trò của nó: trở thành lớp hạ tầng ghi nhận quyền và giao dịch minh bạch cho một thị trường tài sản thực đang bước vào kỉ nguyên số.