Trung Quốc đối phó nạn bán nhà trên giấy bằng cuộc chiến trường kì
Trung Quốc đang siết mạnh mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng Bắc Kinh không chọn cách đơn giản là tuyên bố “từ ngày mai cấm bán nhà trên giấy”.
Lí do nằm ở chính cấu trúc tài chính của ngành bất động sản: Nếu cắt đột ngột nguồn tiền bán trước, nhiều doanh nghiệp có thể mất thanh khoản trong khi vẫn phải xây hàng triệu căn hộ đã bán, trả nợ ngân hàng, trái phiếu và nhà thầu.
Vì vậy, chính sách mới đi theo nguyên tắc “xây cái mới trước, phá cái cũ sau”, với sự phân biệt rõ giữa dự án cũ và dự án mới, đồng thời dựng lên một mô hình mới trong đó mỗi dự án có công ty phát triển, ngân hàng chủ trì và dòng tiền riêng.
Không thể “tắt” bán nhà trên giấy chỉ sau một đêm
Nếu nhìn vào những quy định mới của Trung Quốc, nhiều người có thể đặt câu hỏi: Nếu bán nhà hình thành trong tương lai gây ra nhiều rủi ro như vậy, tại sao Bắc Kinh không cấm hoàn toàn? Câu trả lời nằm ở quy mô của chính hệ thống mà họ muốn thay đổi.
Bán nhà hình thành trong tương lai từng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất của ngành bất động sản Trung Quốc. Doanh nghiệp có thể bắt đầu dự án với vốn chủ sở hữu và các khoản vay, sau đó đưa căn hộ ra thị trường trước khi công trình hoàn thành. Tiền người mua trả trước và khoản vay mua nhà từ ngân hàng tạo thêm dòng tiền cho dự án.
Mô hình này giúp doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh. Nhưng sau nhiều năm phát triển dựa vào đòn bẩy cao, nó cũng khiến các chủ đầu tư ngày càng phụ thuộc vào khả năng bán hàng để duy trì dòng tiền.
Nếu một ngày chính sách đột ngột cắt nguồn tiền đó về bằng không, vấn đề sẽ không chỉ nằm ở những dự án chưa khởi công. Hàng loạt dự án đang xây dựng vẫn phải tiếp tục. Doanh nghiệp vẫn phải thanh toán cho nhà thầu, trả lương người lao động, trả tiền đất, trả nợ ngân hàng và trái phiếu. Quan trọng hơn, họ vẫn phải hoàn thành những căn hộ đã bán cho người dân. Đây là một nghịch lí rất khó xử lí.
Nếu cấm bán nhà hình thành trong tương lai quá nhanh, chính sách nhằm giảm số nhà dang dở có thể vô tình tạo thêm nhà dang dở. Một doanh nghiệp đang sống nhờ dòng tiền bán hàng có thể mất nguồn tiền mới ngay lập tức. Khi đó, thay vì có thêm vốn để hoàn thành công trình, họ lại thiếu tiền xây dựng.
Đối với một thị trường có quy mô rất lớn như Trung Quốc, việc hàng loạt doanh nghiệp đồng thời gặp tình trạng này có thể tạo ra rủi ro tài chính lớn hơn. Bởi vậy, văn bản ngày 28/8/2026 của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn, Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Cơ quan Quản lí tài chính quốc gia không lựa chọn cách “xóa sổ” ngay lập tức. Ngay trong phần mở đầu, văn bản nhấn mạnh nguyên tắc “Tiên lập, hậu phá”, có thể hiểu là “xây dựng cái mới trước, rồi mới phá bỏ cái cũ”. Đây là chìa khóa để hiểu toàn bộ cuộc cải tổ.
Trung Quốc không muốn kéo thị trường từ một trạng thái cực đoan này sang một trạng thái cực đoan khác. Họ muốn dựng lên một hệ thống mới đủ khả năng thay thế dần hệ thống cũ, đồng thời cho những dự án đang tồn tại thời gian để hoàn thành. Vì thế, cuộc cải tổ không diễn ra theo kiểu một đường ranh duy nhất: Từ ngày đó trở đi không còn bán nhà hình thành trong tương lai. Nó giống một quá trình chuyển đổi. Dự án cũ được xử lí theo luật cũ. Dự án mới phải đi theo những điều kiện mới. Và chính cách chuyển tiếp này mới là phần đáng chú ý.
Dự án cũ vẫn có “lối ra”, dự án mới phải đi theo luật mới
Quy định ngày 28/8/2026 đặt ra một ranh giới rất rõ dựa trên tình trạng pháp lí của dự án. Những dự án đã có giấy phép quy hoạch xây dựng công trình trước khi quy định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục được áp dụng điều kiện bán trước và cơ chế quản lí tiền bán trước theo chính sách hiện hành trước đó. Nói đơn giản, những dự án đã đi khá xa trong quá trình chuẩn bị sẽ không bị buộc phải lập tức thay đổi toàn bộ cuộc chơi giữa chừng. Đây là một chi tiết rất quan trọng.
Nếu chính quyền thay đổi luật đối với tất cả dự án đang tồn tại, những doanh nghiệp đã mua đất, hoàn tất thủ tục, vay vốn và bắt đầu xây dựng có thể phải thay đổi kế hoạch tài chính ngay lập tức. Với những dự án đã bán một phần sản phẩm, cú thay đổi đó còn phức tạp hơn.
Ngược lại, đối với đất mới được giao và những dự án đã được giao đất nhưng chưa có giấy phép quy hoạch xây dựng, chính quyền địa phương được yêu cầu ưu tiên lựa chọn mô hình bán nhà hoàn thiện. Những dự án đã có giấy phép thì được khuyến khích chuyển sang bán nhà hoàn thiện.
Nếu vẫn áp dụng bán nhà hình thành trong tương lai, dự án mới phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ hơn. Theo quy định mới, từng tòa nhà phải hoàn thành phần kết cấu chính và cất nóc trước khi được bán trước. Tiền khách hàng trả, bao gồm tiền trả trước và khoản vay mua nhà, phải được đưa vào tài khoản giám sát của dự án.
Như vậy, Bắc Kinh không cần tuyên bố rằng “bán nhà hình thành trong tương lai đã bị cấm”. Chỉ cần làm cho mô hình bán trước kiểu cũ ngày càng khó áp dụng đối với những dự án mới, trong khi mô hình bán nhà hoàn thiện được ưu tiên, thị trường sẽ tự chuyển dần sang trạng thái mới. Đây là một cách chuyển đổi có tính toán.
Những dự án cũ được phép đi tiếp để giảm cú sốc. Nhưng khi một doanh nghiệp bắt đầu một dự án mới, họ phải đối mặt với một bài toán tài chính khác hẳn. Họ không thể dễ dàng mua đất, xây dựng một phần nhỏ rồi nhanh chóng thu tiền người mua để tiếp tục mở rộng.
Họ phải chuẩn bị vốn nhiều hơn từ đầu, xây dựng công trình đến giai đoạn cao hơn, kiểm soát dòng tiền chặt hơn và chấp nhận việc khoản tiền từ người mua đến muộn hơn. Nói cách khác, Bắc Kinh không nhất thiết phải giết mô hình cũ bằng một lệnh cấm. Họ có thể khiến mô hình ấy dần mất khả năng sinh ra lợi thế tài chính đối với những dự án mới. Đây cũng là lí do chính sách mới không chỉ liên quan đến bán nhà. Nó đồng thời thay đổi cách doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng.
Một dự án, một công ty, một ngân hàng chủ trì: “Bình thông nhau” đang bị tháo bỏ
Một trong những thay đổi sâu nhất trong chính sách mới nằm ở phía sau thị trường bán nhà là cách tổ chức tài chính cho từng dự án. Trước đây, một tập đoàn bất động sản có thể sở hữu rất nhiều dự án. Khi tập đoàn có thương hiệu mạnh và khả năng huy động vốn tốt, ngân hàng thường nhìn vào sức khỏe tổng thể của doanh nghiệp khi đánh giá tín dụng.
Nhưng cuộc khủng hoảng bất động sản đã cho thấy cách nhìn đó có thể che khuất rủi ro. Một tập đoàn có thể có dự án rất tốt, bán được hàng và có khả năng hoàn thành, đồng thời sở hữu những dự án khác đang thiếu vốn hoặc gặp vấn đề pháp lí. Nếu dòng tiền giữa các dự án có thể dịch chuyển quá dễ dàng, dự án khỏe có nguy cơ phải “gánh” dự án yếu.
Trung Quốc đang tìm cách thay đổi điều này bằng chế độ công ty phát triển dự án, tức mỗi dự án nhà ở được tổ chức và quản lí với trách nhiệm tài chính rõ ràng hơn.
Quy định ngày 28/8/2026 yêu cầu hoạt động phát triển nhà ở thương mại áp dụng chế độ công ty phát triển dự án. Công ty phát triển dự án phải chịu trách nhiệm chính về chất lượng công trình, đồng thời phối hợp với các đơn vị khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát.
Cùng lúc đó, Trung Quốc đưa vào chế độ ngân hàng chủ trì dự án. Theo quy định mới, mỗi dự án sẽ xác định một ngân hàng chủ trì. Ngân hàng này có thể trực tiếp cho dự án vay hoặc đứng ra tổ chức một nhóm ngân hàng cùng tài trợ. Các khoản vay phát triển dự án phải phù hợp với chu kì xây dựng và bán hàng.
Điều đáng chú ý là ngân hàng chủ trì không chỉ đưa tiền rồi chờ doanh nghiệp trả nợ. Nguồn vốn của dự án phải được quản lí khép kín thông qua tài khoản tại ngân hàng chủ trì. Các nguồn tiền liên quan đến dự án, trong đó có vốn tự có của dự án, khoản vay phát triển và tiền bán nhà hoàn thiện, đều được đưa vào hệ thống tài khoản này theo quy định. Những vấn đề lớn như doanh nghiệp phát sinh khoản nợ bên ngoài hoặc thực hiện đầu tư có thể ảnh hưởng đến an toàn tài chính cũng phải thông báo cho ngân hàng chủ trì.
Đây chính là điểm làm cho mô hình mới khác xa cách vận hành trước đây. Ngân hàng không chỉ tài trợ cho một tập đoàn bất động sản. Ngân hàng ngày càng tài trợ cho một dự án cụ thể, theo dõi dòng tiền của dự án đó và thiết kế thời hạn khoản vay phù hợp với vòng đời của chính dự án.
Với dự án bán trước, thời hạn khoản vay phát triển được quy định theo hướng phù hợp với quá trình từ khởi công đến hoàn tất đăng kí hoàn thành, tối đa có thể lên tới 5 năm. Với dự án bán nhà hoàn thiện, thời hạn tối đa có thể lên tới 7 năm. Cách làm này gần với logic tài trợ dự án, tức vốn được tổ chức xoay quanh khả năng hoàn thành và dòng tiền của một dự án cụ thể, thay vì chỉ dựa vào quy mô của cả tập đoàn.
Nếu ghép các thay đổi lại với nhau, bức tranh trở nên rõ hơn. Tiền của người mua được khóa trong tài khoản giám sát. Khoản vay phát triển được gắn với dự án. Một dự án có ngân hàng chủ trì. Một công ty phát triển chịu trách nhiệm trực tiếp. Dòng tiền được quản lí khép kín.
Trung Quốc đang từng bước biến một dự án bất động sản thành một đơn vị tài chính tương đối độc lập. Điều đó có nghĩa là “bình thông nhau” giữa các dự án đang bị thu hẹp. Một tập đoàn vẫn có thể sở hữu nhiều dự án, nhưng khả năng lấy tiền của dự án này để giải quyết vấn đề của dự án khác sẽ không còn dễ dàng như trước.
Và đây chính là điểm quan trọng để hiểu tại sao Bắc Kinh không cần lập tức tuyên bố cấm bán nhà hình thành trong tương lai. Họ đang làm một việc khác: Thay đổi toàn bộ hệ thống xung quanh nó.
Dự án mới phải có nguồn vốn tốt hơn. Điều kiện bán trước cao hơn. Tiền người mua bị giám sát chặt hơn. Khoản vay mua nhà được giải ngân muộn hơn. Ngân hàng tài trợ theo từng dự án. Công ty phát triển chịu trách nhiệm trực tiếp hơn. Trong khi đó, mô hình bán nhà hoàn thiện được ưu tiên.
Từng thay đổi riêng lẻ có thể chưa đủ để xóa bỏ mô hình cũ. Nhưng khi đặt cạnh nhau, chúng tạo thành một sức ép rất lớn. Đó là cách “Tiên lập, hậu phá” đang được thực hiện.
Những dự án cũ vẫn có thời gian hoàn thành. Những cam kết đã hình thành không bị đảo ngược chỉ sau một đêm. Nhưng với những dự án mới, con đường kiếm vốn bằng cách bán căn hộ khi công trình còn ở giai đoạn đầu ngày càng hẹp.
Và khi nguồn tiền bán trước không còn là chiếc “bình oxy” của doanh nghiệp, câu hỏi tiếp theo sẽ trở nên đặc biệt quan trọng: Nếu người mua không còn là nguồn vốn chính để nuôi quá trình xây dựng, ai sẽ cung cấp tiền cho các chủ đầu tư?
Câu trả lời nằm ở một sự thay đổi khác: Ngân hàng phải trở lại với vai trò người tài trợ cho quá trình phát triển dự án, còn doanh nghiệp phải đưa nhiều vốn thật hơn vào cuộc chơi. Đó sẽ là bài toán quyết định mô hình bất động sản Trung Quốc sau thời kì “bán nhà trên giấy”.