Trung Quốc 'nhổ tận gốc' mô hình bán nhà trên giấy như thế nào?
Sau nhiều năm để thị trường bất động sản tăng trưởng dựa nhiều vào bán nhà hình thành trong tương lai, Trung Quốc đang từng bước thay đổi cách thức vận hành của mô hình bán nhà trên giấy này.
Bắc Kinh không cấm ngay toàn bộ việc bán nhà trên giấy, nhưng đang siết chặt từ điều kiện mở bán, quản lí tiền trả trước đến cách ngân hàng cấp tín dụng cho từng dự án. Mục tiêu sâu xa là chấm dứt tình trạng người mua phải ứng tiền để doanh nghiệp tiếp tục xoay vòng vốn, qua đó đưa trách nhiệm tài chính trở lại với chủ đầu tư.
Khi tiền của người mua trở thành “nhiên liệu” cho ngành bất động sản
“Bán nhà trên giấy”, hay bán nhà hình thành trong tương lai, từng là một phần quan trọng trong quá trình phát triển bất động sản Trung Quốc. Cách làm này về bản chất không phải điều bất thường. Chủ đầu tư có thể đưa dự án ra thị trường khi công trình chưa hoàn thiện, người mua thanh toán theo tiến độ, ngân hàng giải ngân khoản vay thế chấp và dòng tiền đó được sử dụng để tiếp tục xây dựng. Vấn đề xuất hiện khi cơ chế này kết hợp với một mô hình kinh doanh dựa quá nhiều vào nợ, đòn bẩy và tốc độ quay vòng vốn.
Hãy hình dung một doanh nghiệp có trong tay một lượng vốn chủ sở hữu tương đối nhỏ. Doanh nghiệp dùng số vốn đó cùng với các khoản vay để mua đất và khởi động một dự án. Khi dự án bắt đầu mở bán, tiền đặt cọc, tiền thanh toán của khách hàng và tiền ngân hàng giải ngân cho người mua bắt đầu chảy vào. Nếu thị trường đang tăng trưởng tốt, nguồn tiền này có thể giúp doanh nghiệp tiếp tục triển khai những dự án mới.
Một dự án vì thế không chỉ tạo ra lợi nhuận cho chính nó mà còn trở thành nguồn vốn để doanh nghiệp mở rộng sang những dự án tiếp theo. Những dự án mới lại tiếp tục bán trước, tạo thêm dòng tiền. Cứ như vậy, một lượng vốn ban đầu có thể đứng sau một quy mô phát triển lớn hơn rất nhiều. Đó chính là sức mạnh của mô hình bất động sản Trung Quốc trong thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng.
Nhưng cũng chính tại đây hình thành một rủi ro lớn là doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc vào việc liên tục bán những căn nhà chưa hoàn thành để có tiền cho hoạt động hiện tại. Khi thị trường đi xuống, cơ chế này lập tức bộc lộ mặt trái.
Doanh số bán nhà giảm khiến dòng tiền mới chảy vào doanh nghiệp ít đi. Khi tiền mặt thiếu hụt, tiến độ xây dựng có thể chậm lại. Người mua nhìn thấy dự án đình trệ sẽ lo ngại hơn, trong khi những người có ý định mua mới có thể trì hoãn quyết định. Niềm tin suy giảm lại khiến doanh số tiếp tục giảm. Đây là vòng xoáy đặc biệt nguy hiểm đối với một ngành đã sử dụng đòn bẩy rất lớn.
Các cuộc khủng hoảng của Evergrande, Country Garden và nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở chuyện một số tập đoàn vay quá nhiều. Đằng sau đó còn là một mô hình trong đó tiền của những người mua nhà tương lai đóng vai trò quan trọng đối với dòng tiền của doanh nghiệp.
Khi thị trường còn tăng trưởng, cơ chế này tạo ra tốc độ rất cao. Nhưng khi dòng tiền bán trước suy giảm, chính tốc độ đó có thể trở thành nguyên nhân khiến rủi ro lan nhanh hơn. Vì vậy, Trung Quốc không chỉ tìm cách cứu từng doanh nghiệp bất động sản. Họ bắt đầu sửa chính cơ chế tài chính đã giúp ngành này tăng trưởng quá nhanh.
.jpg)
Trung Quốc bắt đầu khóa dòng tiền của người mua vào chính căn nhà họ đã mua
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là cách quản lí tiền bán nhà hình thành trong tương lai. Trung Quốc từ lâu đã có cơ chế tài khoản giám sát đối với tiền bán trước, nhưng sau cuộc khủng hoảng bất động sản, hệ thống này được chuẩn hóa và siết chặt hơn. Theo các quy định được ban hành năm 2022, tiền đặt cọc, tiền trả trước, các khoản thanh toán mua nhà cũng như khoản vay thế chấp mà ngân hàng giải ngân cho người mua phải được đưa vào tài khoản giám sát của dự án.
Ý nghĩa của quy định này rất dễ hiểu là tiền khách hàng trả cho căn nhà nào phải được bảo vệ để phục vụ việc hoàn thành căn nhà đó. Đây là một thay đổi tưởng như mang tính kĩ thuật nhưng lại đánh thẳng vào mô hình xoay vòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản.
Trước đây, khi tiền của nhiều dự án được doanh nghiệp quản lí tương đối tập trung, về mặt kinh doanh, chủ đầu tư có nhiều cách để điều chuyển nguồn lực trong nội bộ tập đoàn. Một dự án bán tốt có thể tạo ra lượng tiền mặt đáng kể, trong khi một dự án khác đang cần vốn để tiếp tục triển khai.
Cách làm này có thể hiệu quả khi doanh nghiệp khỏe và thị trường đi lên. Nhưng trong khủng hoảng, nó khiến người mua của dự án này có thể phải chịu rủi ro từ những dự án khác. Cơ chế tài khoản giám sát được thiết kế để hạn chế điều đó.
Theo quy định của Trung Quốc, nguồn tiền này phải ưu tiên bảo đảm tiến độ xây dựng và hoàn thành dự án. Ngay cả trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng bảo lãnh ngân hàng để được giải phóng một phần tiền, phần vốn cần thiết để bảo đảm hoàn thành công trình vẫn phải được duy trì ở mức an toàn. Quy định năm 2022 đặt ra nguyên tắc phần tiền được thay thế bằng bảo lãnh không vượt quá 30% mức vốn cần thiết để bảo đảm hoàn thành dự án.
Nói cách khác, doanh nghiệp không thể coi tiền người mua như một khoản tiền mặt hoàn toàn tự do muốn sử dụng vào đâu cũng được. Điều Trung Quốc muốn thay đổi là quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư. Người mua không còn chỉ là người trả tiền cho một căn nhà trong tương lai, trong khi chủ đầu tư sử dụng dòng tiền đó cho cả một hệ thống kinh doanh rộng lớn. Thay vào đó, tiền của người mua phải được gắn chặt hơn với trách nhiệm hoàn thành căn nhà mà họ đã mua. Đây là bước đầu tiên để phá vỡ “bình thông nhau” giữa các dự án bất động sản.
Nhưng Bắc Kinh hiểu rằng chỉ khóa tiền của người mua vẫn chưa đủ. Nếu một tập đoàn có hàng chục hay hàng trăm dự án, nhưng ngân hàng vẫn nhìn tập đoàn như một khối thống nhất và cấp tín dụng dựa chủ yếu vào quy mô của tập đoàn, thì rủi ro vẫn có thể quay trở lại dưới một hình thức khác. Vì vậy, Trung Quốc bắt đầu thay đổi cách nhìn về tín dụng bất động sản.
Từ “tập đoàn bất động sản” sang từng dự án, dấu chấm hết cho bán nhà trên giấy
Sau khủng hoảng, một câu hỏi ngày càng quan trọng đối với ngân hàng Trung Quốc không còn là doanh nghiệp bất động sản này lớn đến đâu, mà là dự án cụ thể mà ngân hàng chuẩn bị cấp vốn có khả năng hoàn thành hay không. Đây là logic đứng sau cơ chế “danh sách trắng” bất động sản được Trung Quốc triển khai từ đầu năm 2024.
Thay vì chỉ xem xét tình trạng tài chính của một tập đoàn, các cơ quan quản lí và ngân hàng tập trung xác định những dự án có khả năng hoàn thành, có nhu cầu vốn hợp lí và có thể được hỗ trợ tín dụng. Đến giữa tháng 5/2024, tổng số khoản vay được phê duyệt cho các dự án nằm trong danh sách trắng đã đạt khoảng 935 tỉ nhân dân tệ.
Điểm quan trọng của cơ chế này là dòng vốn được gắn với từng dự án. Ngân hàng phải quan tâm đến dự án có quỹ đất như thế nào, tiến độ xây dựng ra sao, đã bán được bao nhiêu căn, còn cần bao nhiêu tiền để hoàn thành và nguồn tiền hiện đang nằm ở đâu. Việc cấp vốn vì thế ngày càng giống như tài trợ cho một công trình cụ thể, thay vì chỉ cấp tín dụng cho một tập đoàn bất động sản khổng lồ. Đây là một thay đổi rất lớn về tư duy quản lí.
Nếu trước đây một tập đoàn có thể được nhìn như một hệ thống gồm rất nhiều dự án liên kết với nhau bằng dòng tiền, thì cách tiếp cận mới cố gắng tách những dự án đó ra. Dự án nào có khả năng hoàn thành thì được hỗ trợ để hoàn thành. Dự án nào yếu phải được xử lí theo tình trạng thực tế của chính dự án đó.
Một dự án đang bán tốt không nên dễ dàng bị rút tiền để bù đắp cho một dự án khác đang gặp vấn đề. Một căn hộ mà người dân đã trả tiền không nên trở thành nguồn tài trợ cho một khu đất mới mà chủ đầu tư vừa mua. Đó cũng là lí do cơ chế “danh sách trắng” và tài khoản giám sát có mối liên hệ rất chặt chẽ. Một bên kiểm soát việc dự án nào được tiếp cận tín dụng, bên kia kiểm soát dòng tiền mà người mua đã đưa vào dự án.
Đến ngày 28/8/2026, Trung Quốc tiếp tục đưa cuộc cải tổ sang một giai đoạn mới khi Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn, Bộ Tài nguyên thiên nhiên và cơ quan quản lí tài chính cùng ban hành các quy định mới về quản lí bán nhà hình thành trong tương lai.
Điểm đáng chú ý là Trung Quốc không lựa chọn cách đơn giản nhất là cấm ngay toàn bộ presale. Thay vào đó, họ nâng điều kiện đối với dự án được bán trước, tăng yêu cầu về quản lí dòng tiền và thúc đẩy các địa phương ưu tiên mô hình bán nhà đã hoàn thành đối với những dự án mới.
Theo hướng đi này, bán nhà hình thành trong tương lai vẫn tồn tại, nhưng doanh nghiệp không còn dễ dàng dựa vào việc bán trước để tạo ra một vòng quay vốn mới. Đằng sau những quy định tưởng như kĩ thuật ấy là một sự thay đổi rất căn bản là chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính và khả năng hoàn thành dự án trước khi đẩy rủi ro sang người mua. Đây mới là điều đáng chú ý nhất trong cách Trung Quốc xử lí “bán nhà trên giấy”.
Họ không chỉ tìm cách bảo vệ tiền của người mua. Họ đang cố thay đổi cả mô hình kinh doanh của ngành bất động sản, từ chỗ dựa vào tốc độ bán hàng để nuôi tốc độ mở rộng sang một mô hình trong đó mỗi dự án phải có nguồn vốn, tín dụng và dòng tiền tương đối độc lập để tự hoàn thành.
Nói cách khác, Trung Quốc đang cố biến câu chuyện “bán nhà trước để có tiền xây nhà” thành “có khả năng xây nhà rồi mới được bán”. Và nếu cuộc cải tổ này tiếp tục được đẩy sâu, tác động sẽ không chỉ nằm ở những căn hộ đang xây dở dang. Nó có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc mua đất, vay ngân hàng, huy động vốn và mở rộng dự án trong nhiều năm tới.