Đề xuất cho bán nhà ở xã hội theo giá thị trường sau 5 năm
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 147/2026/CV-HoREA gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền. Hiệp hội kiến nghị sửa điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), liên quan đến quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH).
Bán theo giá gốc, người mua gánh chi phí
Theo dự thảo, trong 5 năm, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NOXH. Giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng. Hết thời hạn này, việc chuyển nhượng vẫn bị giới hạn đối tượng, không được giao dịch theo cơ chế thị trường.
HoREA cho rằng quy định trên chưa tính đủ chi phí người mua phải gánh. Đó là lãi vay ngân hàng, phí phạt tất toán trước hạn, chi phí vốn của khoản tiền ứng trước, phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ.
Một khoản vay 1 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi khoảng 5,9%/năm phát sinh 59 triệu đồng tiền lãi ngay trong năm đầu. Bình quân mỗi tháng, người vay phải trả gần 4,9 triệu đồng tiền lãi, chưa kể tiền gốc.
Nếu bán lại theo giá gốc, người mua khó thu hồi đủ chi phí đã bỏ ra. Đây là bất cập tài chính mà HoREA muốn tháo gỡ.
Đáng chú ý, Hiệp hội cảnh báo nguy cơ xuất hiện giao dịch hai giá, mua bán ngầm để nhận tiền chênh lệch ngoài hợp đồng. Giá chuyển nhượng bị khống chế trong khi chi phí thực tế không được tính đủ có thể đẩy giao dịch ra ngoài khuôn khổ pháp luật. Nhà nước cũng đối mặt nguy cơ thất thu thuế.
Một bất cập khác là quyền định đoạt tài sản. Người mua có thể phải chuyển nơi ở, thay đổi nơi làm việc hoặc gặp biến cố về tài chính, sức khỏe. Nếu không được bán theo giá thị trường sau 5 năm, họ sẽ khó xử lí tài sản để đáp ứng nhu cầu mới.
Theo HoREA, cần kiểm soát việc hưởng chính sách NOXH một lần trong đời. Nhưng không nên vì mục tiêu này mà kéo dài hạn chế chuyển nhượng khi người mua đã đáp ứng đủ thời hạn và nghĩa vụ tài chính.
Tính đủ chi phí, trả lại cơ chế thị trường sau 5 năm
Để tháo gỡ bất cập, HoREA đề xuất hai cơ chế chuyển nhượng tương ứng với từng giai đoạn.
Trong 5 năm đầu, người mua được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NOXH. Tuy nhiên, giá bán tối đa không chỉ là giá gốc trên hợp đồng. Mức giá phải cộng thêm lãi vay, chi phí vốn và trượt giá CPI.
Đối với khoản tiền ứng trước không quá 30% giá trị hợp đồng, chi phí vốn được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. HoREA cũng đề xuất tính trượt giá CPI trên tổng các khoản chi phí này.
Sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, người mua được bán nhà theo cơ chế thị trường nếu đã có giấy chứng nhận. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận, họ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cho người có nhu cầu.
Về tiền sử dụng đất, HoREA lựa chọn phương án 2. Theo đó, căn hộ NOXH không phải nộp khoản tiền này khi bán lại. Riêng nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Thuế thu nhập cá nhân vẫn thực hiện theo quy định pháp luật.
Không chỉ đề xuất nới cơ chế chuyển nhượng, HoREA còn kiến nghị siết điều kiện thụ hưởng. Hiệp hội đề nghị bổ sung điều kiện cư trú tại điểm c khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở.
Theo đó, người mua hoặc thuê mua phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có NOXH. Nếu chưa có thường trú, người đăng ký phải có tạm trú từ 1 năm trở lên tại địa phương. Sau khi mua hoặc thuê mua, họ phải đăng ký thường trú tại căn nhà.
HoREA cũng đề xuất khai thác Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, VNeID và cơ sở dữ liệu đất đai. Mục tiêu là kiểm soát nguyên tắc mỗi cá nhân chỉ được hưởng chính sách NOXH một lần trong đời.
Theo Hiệp hội, cần siết chặt khâu xét duyệt đầu vào, thay vì tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng ở đầu ra.
Tác động của dự thảo cũng được phản ánh từ phía doanh nghiệp. HoREA cho biết Tập đoàn Kim Oanh, Hưng Thịnh Đại Bái, Lan Hưng, Hưng Lộc và Kim Ngân Thuận Thành đã ghi nhận tình trạng người dân rút hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NOXH sau khi dự thảo được công bố.
Nỗi lo bị hạn chế quyền chuyển nhượng có thể khiến người dân dè dặt hơn với NOXH. Sức mua suy giảm sẽ tác động đến thanh khoản và dòng tiền của chủ đầu tư.
Theo HoREA, nhu cầu mua và thuê mua chiếm hơn 80% trong tổng nhu cầu NOXH được đề cập. Nếu nhu cầu này suy giảm, doanh nghiệp có thể giảm động lực đầu tư. Mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021–2030 vì thế cũng đứng trước thêm thách thức.
Về dài hạn, HoREA đề xuất chuyển trọng tâm NOXH sang hình thức cho thuê và thuê mua, do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư. Đồng thời, cần phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.
