Giải mã sức khoẻ tài chính của một loạt ông lớn Kỳ cuối: Bí quyết kiếm bộn tiền của một số tên tuổi lớn bất động sản
Trong bối cảnh thị trường vẫn còn những nghi ngại đối với lĩnh vực bất động sản, cùng với mặt bằng lãi suất cao, các ngành xây dựng cũng như bất động sản khó tránh khỏi những tác động nhất định
Bằng việc chủ động lựa chọn chiến lược phát triển riêng biệt, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận các khoản lợi nhuận đạt hàng trăm tỷ đồng, đồng thời tạo nền tảng cho sự bứt phá mạnh mẽ về lợi nhuận ròng trong thời gian tới.
Đối với bất động sản, mức tăng lợi nhuận sau thuế được ghi nhận ở mức cao, nhưng số doanh nghiệp đã công bố mới đại diện 4,3% vốn hóa ngành. Vì vậy, chưa đủ cơ sở để xem đây là xu hướng chung của toàn ngành.
Ở nhóm xây dựng và vật liệu, hơn 70 doanh nghiệp đã công bố kết quả, đại diện 20,2% vốn hóa ngành, ghi nhận lợi nhuận sau thuế tăng 50,3%. Một số doanh nghiệp có mức tăng cao như Becamex BCE, Becamex UDJ, ICN... Riêng Công ty cổ phần Xi măng Vicem Hà Tiên (HT1) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III tăng khoảng 16%.
Cuộc chơi khác biệt
Kinh Bắc chọn hướng đi phát triển bất động sản khu công nghiệp là một điển hình cho câu chuyện này. Báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2026, lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc gần 1.000 tỷ đồng, mức cao kỷ lục trong nhiều quý gần đây.
Sự phục hồi của dòng vốn FDI vào Việt Nam đã giúp Kinh Bắc gia tăng quy mô ghi nhận doanh thu từ mảng hoạt động cốt lõi này. Đặc biệt, sự thay đổi trong tư duy đầu tư của các doanh nghiệp sản xuất đang mở ra lợi thế cạnh tranh vượt trội cho các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp lớn như Kinh Bắc.
Đối với các tập đoàn toàn cầu có tầm nhìn 20–30 năm và coi Việt Nam là cứ điểm sản xuất dài hạn, hệ sinh thái khu công nghiệp hoàn chỉnh cùng quỹ đất quy mô lớn của Kinh Bắc đáp ứng trọn vẹn yêu cầu về tính liên kết, tối ưu hóa chi phí vận hành và logistics.
Đồng thời, xu hướng mở rộng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong mạng lưới cung ứng, vốn chú trọng tối ưu chi phí ban đầu và rút ngắn thời gian đi vào hoạt động, giúp dòng sản phẩm nhà xưởng xây sẵn diện tích 10.000–15.000 m² của doanh nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Bên cạnh đó, việc Việt Nam gia tăng thu hút dòng vốn công nghệ cao đòi hỏi nguồn lao động chất lượng tạo điều kiện thuận lợi để các khu công nghiệp trọng điểm của Kinh Bắc thu hút cả các tập đoàn dẫn dắt lẫn hệ thống doanh nghiệp vệ tinh. Việc chủ động phát triển các mô hình hạ tầng chuyên biệt và khu kinh tế thế hệ mới giúp doanh nghiệp đón đầu trọn vẹn làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, Đông Nam Á, Ấn Độ, Mexico và cả thị trường Mỹ đang trở thành những lựa chọn trong quá trình tái cấu trúc này. Việt Nam có lợi thế nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc, thuận lợi để doanh nghiệp duy trì nhà máy tại Trung Quốc đồng thời phát triển cơ sở sản xuất mới tại Việt Nam. Khu vực Đông Nam Á cũng có điều kiện kết nối logistics tương đối thuận lợi.
Thực tế, trong khoảng 15 năm qua, Việt Nam duy trì được dòng vốn FDI tương đối ổn định và tăng trưởng, trong đó vốn đầu tư vào sản xuất công nghiệp luôn chiếm tỷ trọng đáng kể.
Chính điều này cũng đã hỗ trợ nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có kết quả kinh doanh tốt, như Nam Tân Uyên, Long Hậu lãi hàng chục tỷ đồng trong quý III/2026, hay Sonadezi lãi gần 500 tỷ đồng, SJ Group lãi cả ngàn tỷ đồng trong quý III.
Đáng chú ý, trong lĩnh vực bất động sản hạ tầng, Coteccons đang tận hưởng kết quả tích cực nhờ việc tái cấu trúc và nắm bắt thị trường tối ưu. Trong quý III, ông lớn này tiếp lục ghi nhận khoản lãi sau thuế hơn cả trăm tỷ đồng.
Ông Bolat Duisenov, Chủ tịch Coteccons (CTD)cho biết, để đạt được kết quả kinh doanh tốt, công ty theo đuổi chiến lược đa dạng hóa doanh thu và loại hình công trình. Trong thời gian qua, doanh nghiệp tham gia nhiều dự án thuộc các lĩnh vực như sân bay, sân vận động, công trình văn hóa, nhà hát và đường cao tốc.
Coteccons đang áp dụng tiêu chí lựa chọn dự án và khách hàng chặt chẽ hơn, ưu tiên những hợp đồng an toàn, có hiệu quả và tạo giá trị trong dài hạn.
“Trong ngành xây dựng, hoàn thành công trình mới chỉ là một nửa chặng đường; khả năng thu hồi công nợ và nhận được thanh toán mới quyết định đầy đủ hiệu quả kinh doanh”, ông Bolat Duisenov nhấn mạnh.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường vẫn còn những nghi ngại đối với lĩnh vực bất động sản, cùng với mặt bằng lãi suất cao, các ngành xây dựng và bất động sản khó tránh khỏi những tác động nhất định.
Dư địa tăng trưởng
Ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đánh giá, các dự án FDI mới cho thấy Việt Nam đang từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, với sự hiện diện ngày càng rõ của phân khúc nghiên cứu và phát triển (R&D), AI, bán dẫn và trung tâm dữ liệu, cùng mức độ liên kết cao hơn giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước.
Đây là nền tảng cho triển vọng tăng trưởng bền vững của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong trung và dài hạn, đặc biệt với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi và hạ tầng đồng bộ.
Theo nhận định của Công ty Chứng khoán KBSV, sự phát triển đồng bộ của hệ thống hạ tầng giao thông cùng tiến độ triển khai các đại dự án như đường sắt cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai và đường sắt đô thị tại Hà Nội cũng như TP.HCM đang tạo động lực cốt lõi mở rộng không gian và nâng cao giá trị thị trường bất động sản.
Xu hướng dòng vốn đi trước đón đầu giúp giá trị tài sản tại các khu vực đang hình thành hạ tầng được định giá từ sớm, thúc đẩy sự dịch chuyển mạnh mẽ của các dự án về khu vực vùng ven. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý đóng vai trò then chốt trong việc tinh gọn thủ tục, đẩy nhanh phê duyệt nguồn cung mới và xử lý dứt điểm các dự án đình trệ.
Quá trình này tạo ra sự phân hóa hai chiều rõ rệt khi các doanh nghiệp chủ động chuyển dịch sang phân khúc nhà ở xã hội và nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu thực sẽ dễ dàng tiếp cận quỹ đất sạch cùng nguồn vốn ưu đãi, trong khi những đơn vị chậm thích ứng, dùng đòn bẩy tài chính cao và phụ thuộc vào phân khúc cao cấp sẽ đối mặt áp lực dòng tiền trầm trọng, làm gia tăng làn sóng thâu tóm và sáp nhập.
Theo bà Trần Phương Mai, Giám đốc cấp cao Công ty Bất động sản Sơn Kim, giá trị bất động sản luôn gắn liền với vị trí địa lý. Việc định hướng phát triển các mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) mở ra giải pháp nâng cấp hạ tầng đồng bộ, tăng cường khả năng kết nối cùng việc tích hợp các công trình và không gian xanh.
Tuy nhiên, bà Mai nhìn nhận ở thời điểm hiện tại, khi các doanh nghiệp bắt đầu nghiên cứu và hướng tới triển khai, TOD vẫn là một mục tiêu mang tính kỳ vọng về khả năng kết nối hạ tầng thực tế.
Đại diện Sơn Kim phân tích, khi Nhà nước tập trung đầu tư phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị, giá trị bất động sản và giá đất sẽ gia tăng như một hệ quả tự nhiên theo đúng quy luật thị trường. Mặc dù mục tiêu cốt lõi của mô hình TOD không phải là đẩy giá bất động sản, nhưng sự gia tăng giá trị này vẫn diễn ra song hành cùng quá trình cải thiện hạ tầng đô thị.
Trong bối cảnh đó, mô hình TOD được đánh giá là đòn bẩy chiến lược giúp các nhà phát triển bất động sản dân cư gặt hái thành công bền vững. Việc tích hợp không gian sống vào mạng lưới giao thông công cộng giúp tối ưu hóa khả năng kết nối và tiện ích sinh hoạt, qua đó tạo ra giá trị gia tăng dài hạn cho bất động sản nhà ở.
Nhờ lưu lượng cư dân lớn và nhu cầu sử dụng thực tế cao, các dự án theo mô hình TOD giúp gia tăng tính thanh khoản, bảo đảm dòng tiền ổn định cho chủ đầu tư, đồng thời nâng tầm uy tín thương hiệu thông qua việc kiến tạo những cộng đồng dân cư hiện đại, văn minh.
Ông Bolat Duisenov cho biết, trong thời gian tới để duy trì hiệu quả kinh doanh, công ty đẩy mạnh ứng dụng trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số thông qua việc hợp tác với các đối tác công nghệ như Microsoft, kết hợp phát triển đội ngũ nội bộ để nâng cấp hệ thống ERP cùng các công cụ AI nhằm cải thiện năng suất, hiệu quả quản lý và vận hành công trường.
Bên cạnh đó, công ty tập trung theo đuổi tăng trưởng có chất lượng bằng cách đánh giá kỹ dự án và khách hàng thay vì chạy theo quy mô bằng mọi giá, đồng thời coi việc phát triển đội ngũ lãnh đạo và nhân tài là động lực then chốt để duy trì sự phát triển bền vững.
Lợi nhuận tăng đột biến ở một số doanh nghiệp
Dữ liệu cập nhật đến ngày 25/10 cho thấy kết quả kinh doanh quý III/2026 tiếp tục phân hóa mạnh. Bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng hàng chục, hàng trăm lần, không ít đơn vị vẫn giảm lãi hoặc thua lỗ.
Theo dữ liệu tổng hợp của Pursuit, đến ngày 25/10, đã có 504 doanh nghiệp niêm yết và đăng ký giao dịch công bố báo cáo tài chính quý III. Trong số 499 doanh nghiệp có dữ liệu cùng kỳ để so sánh, tổng lợi nhuận sau thuế quý III đạt hơn 48.237 tỉ đồng, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của 497 doanh nghiệp có đủ dữ liệu tăng 11,6%. Tuy nhiên, nếu loại VEFAC (VEF) – doanh nghiệp có lợi nhuận giảm mạnh do không còn khoản thu lớn như cùng kỳ năm trước – mức tăng của 496 doanh nghiệp còn lại đạt 27,7%.
Các số liệu này cho thấy kết quả chung chịu ảnh hưởng đáng kể từ một số doanh nghiệp có lợi nhuận biến động mạnh. Vì vậy, mức tăng trưởng toàn thị trường chưa phản ánh đầy đủ tình hình kinh doanh của từng ngành và doanh nghiệp.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận 9 tháng giảm đáng kể. VEFAC có lợi nhuận sau thuế giảm 94%, còn 865 tỉ đồng; Công ty cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam (DBC) giảm 36%, còn 863 tỉ đồng. Kết quả của VEFAC chịu tác động từ việc không còn khoản thu đột biến lớn như cùng kỳ năm trước.
Mùa công bố báo cáo tài chính vẫn đang tiếp diễn. Khi số lượng doanh nghiệp công bố tăng lên, bức tranh lợi nhuận có thể thay đổi đáng kể, nhất là khi các doanh nghiệp vốn hóa lớn lần lượt công bố kết quả kinh doanh.
