Sẽ tắc nghẽn thủ tục đầu tư NOXH nếu nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất

Tư duy mới về phát triển NOXH

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội để cho ý kiến vào tháng 6 vừa qua. Một vấn đề được các đại biểu Quốc hội rất quan tâm là chính sách phát triển NOXH nhằm cụ thể hóa Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH.

Tham luận tại Hội thảo "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam", chuyên gia pháp lý bất động sản (BĐS) Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng để quyết định sự thành công của việc phát triển NOXH thì có 2 vấn đề lớn nhất: quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu vấn đề nguồn vốn đã phần nào giải quyết thông qua gói 120.000 tỉ đồng thì vấn đề quỹ đất NOXH chỉ có thể được giải quyết thông qua việc sửa đổi Luật Nhà ở.

Theo ông Đỉnh, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển NOXH cho chính quyền địa phương. Như vậy, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về NOXH của người dân để chủ động bố trí quỹ đất. Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện.

Dự thảo cũng khẳng định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% NOXH như quy định hiện nay.

Ngoài ra, quỹ đất dành để phát triển NOXH không chỉ “nằm trên giấy” như một số dự án gần đây mà UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng thụ hưởng…

Theo ông Đỉnh, nếu làm tốt các giải pháp nêu trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách NOXH hiện nay (quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng kỹ thuật) sẽ được tháo gỡ. UBND cấp tỉnh sẽ hoàn toàn giữ vai trò chủ động từ việc khảo sát, xác định nhu cầu NOXH của người dân để đưa vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh chủ động bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH ngay trong các đồ án quy hoạch.

“Nếu các giải pháp trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được chính quyền địa phương triển khai đồng bộ, có hiệu quả thì có thể tin vào thành công của Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH”, ông Đỉnh nói.

Một số nội dung vẫn “nửa đóng, nửa mở”

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, bên cạnh điểm mới về bố trí quỹ đất, chính sách phát triển NOXH trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tồn tại một số vấn đề cần phải bàn luận.

Tại Điều 79 dự thảo luật đã quy định NOXH phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Như vậy dự thảo đã loại bỏ hình thức nhà ở xã hội dạng liền kề, thấp tầng đang áp dụng tại Luật Nhà ở hiện hành.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là nội dung cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi tại rất nhiều khu vực như nông thôn, miền núi, thậm chí một số đô thị loại 2,3,4,5… thì người dân chưa có thói quen ở chung cư, quỹ đất nền còn nhiều nên người dân có xu hướng không sử dụng nhà chung cư.

“Việc bắt buộc bố trí NOXH là nhà chung cư trong những trường hợp này có thể dẫn đến người dân không sử dụng, gây lãng phí chi phí đầu tư. Do đó, cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ tính hiệu quả, khả thi của chính sách mới này, đồng thời bổ sung điều khoản chuyển tiếp cho các dự án cũ hoặc các đồ án quy hoạch cũ có xác định NOXH là nhà ở riêng lẻ”, ông Đỉnh nêu.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, một vấn đề vẫn chưa được cải thiện so với luật hiện hành là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất (không cần nhà nước giao đất sạch).

Cụ thể, hiện nay việc doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp chủ động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án NOXH đang bị vướng tại một số địa phương.

Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020 cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (không loại trừ dự án NOXH).

Ngay trong Luật Nhà ở năm 2014, tại điểm c khoản 2 Điều 57 cũng có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH”.

Như vậy nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án NOXH (không quy định phải có đất ở).

Nhưng tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở hiện hành lại quy định: “Đất để phát triển NOXH bao gồm: a) Đất được nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng NOXH...; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng NOXH.”

“Với phương thức liệt kê này thì nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) sẽ không rơi vào bất kỳ trường hợp nào trong khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở. Điều đó dẫn đến “ách tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở”, ông Đỉnh nêu.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thì vướng mắc nêu trên vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tự mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội mà nếu được thông qua sẽ dẫn đến “nửa đóng, nửa mở”, tiếp tục tắc nghẽn thủ tục đầu tư dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất.