Thời hạn sở hữu nhà chung cư: Đừng lặp lại những đề xuất cũ từng bị bác bỏ
Câu chuyện quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư một lần nữa trở thành tâm điểm dư luận khi Bộ Xây dựng đưa nội dung này trở lại dự thảo Luật Nhà ở.
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ gắn với tuổi thọ công trình theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu được xác lập khi Nhà nước công nhận. Quyền này chấm dứt khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Khi đó, cư dân có thể góp kinh phí để xây dựng lại và tiếp tục sử dụng đất. Nếu không tham gia, Nhà nước sẽ thu hồi để giao chủ đầu tư thực hiện dự án mới. Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỉ lệ diện tích sở hữu chung.
Đề xuất này về sở hữu nhà chung cư ngay lập tức thu hút nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nơi nhà chung cư ngày càng trở thành loại hình nhà ở chủ đạo.
Ngày 12/7, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có Công văn số 84/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài như quy định hiện hành.
Theo HoREA, đây là vấn đề có tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tâm lý thị trường cũng như sự phát triển ổn định, bền vững của lĩnh vực bất động sản.
Phóng viên Một Thế Giới có cuộc trò chuyện chuyên sâu với ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA về pháp lí bất động sản để mổ xẻ những góc khuất gai góc. Đó là bẫy tâm lí, hệ lụy kinh tế cho đến những cuộc xung đột pháp lí trực diện.
“Gáo nước lạnh” mang tên thời hạn sử dụng
- Xin chào ông Lê Hoàng Châu. Nhiều người nói vui mà xót xa rằng, gom góp cả đời mua cái chung cư, hóa ra chỉ là đi thuê nhà dài hạn. Ông nghĩ sao về tâm lí này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tâm lí bất an đó hoàn toàn có cơ sở và cực kì thực tế. Đối với người Việt Nam, ngôi nhà không chỉ là nơi che mưa che nắng. Nó là tài sản tích lũy lớn nhất, cái “gốc” để an cư lạc nghiệp và để lại cho thế hệ sau.
Việc dự thảo đề xuất quyền sở hữu chấm dứt khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng giống như một “gáo nước lạnh” dội vào tâm lí người dân. HoREA cho rằng, quy định này sẽ khiến người dân hoang mang. Không ai muốn bỏ ra nhiều tỉ đồng để mua một tài sản, biết chắc nó sẽ biến mất về mặt pháp lí sau vài chục năm.
- Nhưng đứng ở góc độ cơ quan quản lí, Bộ Xây dựng lập luận rằng chung cư là công trình xây dựng có tuổi thọ, đến lúc xuống cấp thì phải phá dỡ để đảm bảo an toàn. Góc nhìn này đâu có sai, thưa ông?
- Ông Lê Hoàng Châu: Khái niệm “tuổi thọ công trình” vật lí và “quyền sở hữu tài sản” pháp lí là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Ai cũng hiểu nhà đổ thì phải phá, không ai liều mạng ở trong một tòa nhà sắp sập để đánh đổi mạng sống.
Cái sai ở đây là đánh đồng việc phá dỡ tòa nhà với việc “tước bỏ” quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Nhìn lại lịch sử nghị trường, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV từng bác bỏ đề xuất này. Bởi nó can thiệp thô bạo vào quyền sở hữu tài sản của công dân. Giờ đây, chúng ta lại lặp lại một đề xuất cũ đã từng bị từ chối.
Đừng vào "sa bẫy sao chép" mô hình Singapore
- Nếu quy định này thực sự được thông qua, bức tranh tài chính của người mua nhà và thị trường bất động sản đô thị sẽ thay đổi thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Hệ lụy nhãn tiền và tiêu cực. Hãy làm một bài toán kinh tế học. Bạn vay ngân hàng 2 tỉ đồng trong 20 năm để mua chung cư. Nếu chung cư đó sở hữu lâu dài, nó là một tài sản tích lũy có giá trị gia tăng theo thời gian. Bạn có thể thế chấp chính căn hộ đó để vay vốn làm ăn.
Nhưng nếu căn hộ bị giới hạn tuổi thọ, nó sẽ biến thành một “tài sản tiêu hao”. Tức là, càng để lâu giá trị càng giảm dần về mức số 0. Thử hỏi, ngân hàng nào dám nhận thế chấp một căn hộ chung cư chỉ còn 10 - 15 năm thời hạn sở hữu?
Vô hình trung, chúng ta đang triệt tiêu một nguồn vốn thế chấp khổng lồ trong dân. Đồng thời đẩy người mua nhà vào thế vừa trả nợ lãi vay, vừa nhìn tài sản của mình “bốc hơi”. Dòng tiền sẽ ngay lập tức “quay xe”. Người dân đổ xô đi mua đất nền khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao ngất ngưởng. Phân khúc chung cư đóng băng.
- Trong công văn, HoREA có nhắc đến mô hình nhà ở xã hội HDB của Singapore với thời hạn sở hữu 99 năm. Nhiều người bảo, Singapore giàu thế họ còn làm chung cư 99 năm, tại sao Việt Nam lại không?. Phải chăng chúng ta đang quá bảo thủ?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nhìn bề ngoài thì giống, nhưng bản chất bên trong lại khác một trời một vực. Chúng ta rất dễ rơi vào cái bẫy “sao chép nửa vời”, nếu không phân tích kĩ cấu trúc lõi.
Tại Singapore, mô hình HDB thành công vì Chính phủ sở hữu đất sạch. Họ giao đất có thời hạn cho HDB xây dựng và bán cho dân với giá cực rẻ, phù hợp với thu nhập của đại đa số. Khi hết hạn 99 năm, Chính phủ thu hồi toàn bộ khu đất để quy hoạch lại. Người dân được hỗ trợ di dời sang nơi ở mới.
Còn ở Việt Nam thì sao? Phần lớn các dự án chung cư do chủ đầu tư tự đền bù đất, tự bỏ vốn làm tiền sử dụng đất ổn định lâu dài. Người dân phải mua với giá thị trường rất cao. Nếu áp thời hạn lên đất ở lâu dài của dân, đó là một sự bất hợp lí lớn về mặt lợi ích.
Số phận mảnh đất “vàng” về đâu?
- Nhiều chuyên gia pháp lí cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng đang tạo ra một cuộc “xung đột pháp lí” trực diện với Luật Đất đai. Ông có thể chỉ rõ điểm mâu thuẫn này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đây chính là lõi pháp lí mà HoREA đã phân tích. Hiện nay, Luật Đất đai quy định rất rõ. Đất ở là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài. Khi người dân mua căn hộ chung cư, họ đang mua “quyền sử dụng đất ở” chung vĩnh viễn với các cư dân khác.
Nếu Luật Nhà ở quy định quyền sở hữu căn hộ bị “chấm dứt” hoàn toàn khi nhà hết niên hạn, thì một câu hỏi pháp lí tối quan trọng đặt ra. Đó là Quyền sử dụng đất ở lâu dài của người dân trên mảnh đất đó đi về đâu ?. Nếu nhà đập đi mà quyền sử dụng đất của dân cũng mất theo, thì Luật Nhà ở đang “vượt quyền” và phủ quyết luôn Luật Đất đai.
Khi tòa nhà chung cư tại trung tâm các đô thị lớn bị đập bỏ vì xuống cấp, mảnh đất đó nghiễm nhiên trở thành một mảnh đất “vàng”. Bộ Xây dựng đưa ra phương án nếu chung cư bị phá dỡ, người dân đóng góp kinh phí để tự xây lại nhà mới. Trường hợp, họ không có nhu cầu hoặc không đủ tiền đóng góp phải bàn giao lại đất cho Nhà nước, giao cho chủ đầu tư khác và được bồi thường giá trị đất theo tỉ lệ.
Việc buộc người dân bàn giao lại đất cho Nhà nước nếu không có tiền xây lại, chẳng khác nào một hình thức “thu hồi đất” mang tính hành chính. Người dân từ thế là chủ sở hữu, có quyền tự quyết đối với tài sản của mình, bỗng nhiên bị đẩy vào thế bị động. Họ phụ thuộc hoàn toàn vào phương án đền bù của cơ quan quản lí.
Siết chặt hành chính hay bảo vệ quyền tài sản?
- Để có cái nhìn trực quan, nếu đặt phương án của Bộ Xây dựng và đề xuất phản biện của HoREA lên bàn cân, chúng ta sẽ thấy sự khác biệt cốt lõi nào về mặt tư duy pháp lí, thưa ông?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nhìn vào hai phương án, chúng ta sẽ thấy hai tư duy quản lí hoàn toàn đối lập. Về hình thức sở hữu, Bộ Xây dựng muốn áp đặt một giải pháp duy nhất, chỉ quy định sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình. HoREA đề xuất sự linh hoạt bằng việc giữ song song cả hai loại. Đó là không xác định thời hạn gắn với đất ở lâu dài và có thời hạn dựa trên đất thuê hoặc thỏa thuận mua bán.
Sự khác biệt này dẫn đến hệ quả pháp lí rất lớn khi tòa nhà buộc phải phá dỡ. Bộ Xây dựng chọn cách “chấm dứt” hoàn toàn quyền sở hữu. Từ đó buộc người dân phải bàn giao lại khu đất cho Nhà nước, nếu không tự đóng tiền xây lại. Ngược lại, HoREA kiến nghị sổ hồng cũ chỉ “không còn giá trị pháp lí” đối với phần nhà đã mất. Quyền đối với mảnh đất vẫn thuộc về tập thể cư dân. Họ được toàn quyền quyết định vận mệnh mảnh đất đó như cùng hợp tác xây lại hoặc bán chia tiền.
Phương án của Bộ Xây dựng dễ gây bất an làm, đóng băng phân khúc chung cư. Đề xuất của HoREA mang lại sự an tâm tuyệt đối cho người dân và giúp thị trường đô thị phát triển bền vững.
- Vậy, để bảo vệ quyền lợi đến cùng cho người dân trên chính mảnh đất của họ, giải pháp tối ưu mà HoREA kiến nghị là gì?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị phải sử dụng cụm từ Giấy chứng nhận “không còn giá trị pháp lí khi nhà chung cư bị phá dỡ”, thay vì hai chữ “chấm dứt” quyền sở hữu. Sự thay đổi câu chữ này có ý nghĩa gì sâu xa về mặt luật pháp. Đây là một điểm cực kì tinh tế và “đắt”. Nếu dùng từ “chấm dứt” quyền sở hữu, nghĩa là khi tòa nhà bị đập đi, anh hoàn toàn trắng tay.
Nhưng nếu dùng cụm từ “không còn giá trị pháp lí”, có nghĩa cuốn sổ hồng cũ của căn hộ đó tạm thời không còn hiệu lực giao dịch do căn hộ không còn hiện hữu. Tuy nhiên, quyền lợi cốt lõi của người dân, tức là giá trị quyền sử dụng đất chung và quyền được tái định cư tại chỗ tại tòa nhà mới vẫn được bảo toàn.
Theo tôi, thay vì tìm cách dùng mệnh lệnh hành chính để tạo ra sự bất an, hãy tập trung hoàn thiện cơ chế để cư dân có “nơi ở tái định cư tốt hơn nơi ở cũ”. Đồng thời tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cùng tham gia làm chung cư. Luật pháp đặt ra là để tạo sự ổn định. Chỉ khi bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người dân, luật mới thực sự đi vào cuộc sống.
Một góc nhìn rất sòng phẳng và thấu đáo. Cảm ơn ông Lê Hoàng Châu vì những phân tích chuyên sâu này.
