Đại biểu Quốc hội Nguyễn Đình Xuân: Cơ chế TOD phải đảm bảo sinh kế người dân
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới bên lề kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, đại biểu Nguyễn Đình Xuân - Phó giám đốc Sở NN - MT tỉnh Tây Ninh cho rằng, TOD cần được nhìn nhận như một phương thức tổ chức lại không gian đô thị và phân bổ lại giá trị đất đai.
Khi hạ tầng công cộng tạo ra giá trị mới cho đất, người dân bị tác động cũng phải được hưởng một phần thành quả phát triển, thay vì chỉ dừng lại ở câu chuyện bồi thường, tái định cư.
Thu hồi đất phải gắn với quyền lợi và sinh kế người dân
TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) lấy hệ thống giao thông công cộng làm hạt nhân tổ chức không gian. Quanh các nhà ga, đô thị được phát triển theo hướng nén, đa chức năng, ưu tiên người đi bộ và bảo đảm khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đình Xuân, nếu chỉ hiểu TOD là xây dựng các khu đô thị cao tầng quanh nhà ga thì mới nhìn thấy phần “ngọn” của mô hình này. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tổ chức lại không gian đô thị và chuyển hóa lợi thế từ hạ tầng giao thông thành nguồn lực phát triển.
Khi một tuyến metro, nhà ga hay trục giao thông lớn được đầu tư, khả năng tiếp cận của khu vực được cải thiện. Giá trị đất vì thế tăng lên. Nhưng mức tăng này không hoàn toàn đến từ nỗ lực của chủ sử dụng đất. Đó còn là kết quả của đầu tư công, quy hoạch và sự thay đổi về chất lượng hạ tầng đô thị.
“Không nên chỉ tập trung vào việc làm tăng giá trị bất động sản quanh nhà ga. TOD phải tạo ra giá trị kinh tế và xã hội lớn hơn cho cả khu vực”, ông Xuân nhấn mạnh.
Vì vậy, TOD phải được đặt trong một tổng thể gồm quy hoạch, đất đai, giao thông, tài chính và cơ chế thực thi. Mật độ xây dựng cũng cần được kiểm soát theo sức chịu tải của hạ tầng. Cùng với đó là không gian xanh, trường học, y tế, công trình công cộng và nhà ở phù hợp.
Với TP.HCM, đây có thể là công cụ quan trọng để mở rộng mạng lưới metro, chỉnh trang các khu đô thị hiện hữu và hình thành những khu đô thị 15 phút. Nhưng hiệu quả của TOD không thể đo bằng số tầng cao hay giá bất động sản tăng bao nhiêu, mà phải được nhìn từ khả năng cải thiện chất lượng sống và tạo nguồn lực phát triển bền vững.
Theo ông Xuân, thu hồi đất vùng phụ cận là một trong những vấn đề nhạy cảm nhất khi triển khai TOD. Nhà nước cần quỹ đất đủ lớn để chủ động tổ chức lại không gian, phát triển hạ tầng và hình thành các khu chức năng mới. Nhưng nếu quá trình này chỉ được nhìn dưới góc độ tạo quỹ đất, nguy cơ bất bình đẳng về lợi ích rất dễ xảy ra.
“Việc thu hồi đất vùng phụ cận để thực hiện TOD là cần thiết nếu muốn chủ động quy hoạch và tạo quỹ đất phát triển đô thị. Nhưng phải tránh cách làm theo kiểu người dân bị thu hồi đất chỉ nhận được tiền bồi thường, trong khi phần lớn giá trị tăng thêm sau đầu tư lại thuộc về chủ thể khác”, ông Xuân nói.
Theo ông, vấn đề không chỉ là người dân nhận được bao nhiêu tiền bồi thường, mà quan trọng hơn là sau khi rời khỏi nơi ở cũ, họ có thể tiếp tục sống và làm việc như thế nào trong không gian đô thị mới.
Một khoản bồi thường có thể giải quyết nhu cầu trước mắt. Nhưng nếu mất đất sản xuất, mất mặt bằng kinh doanh hoặc mất sinh kế truyền thống, người dân có thể phải đối mặt với những chi phí xã hội lớn hơn về lâu dài.
Do đó, chính sách TOD cần tính đến sinh kế, tái định cư, khả năng tiếp cận việc làm và cơ hội kinh doanh của người dân. Những người đang sống trong khu vực được chỉnh trang cũng cần có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển mới, thay vì trở thành người đứng ngoài khi giá trị đất đai tăng lên.
Điều này đặt ra yêu cầu thay đổi cách tiếp cận: từ “khai thác giá đất” sang “khai thác giá trị kinh tế của đất”.
“Mục tiêu của TOD không phải đơn giản là làm giá đất tăng, mà là sử dụng đất hiệu quả hơn, tạo thêm giá trị kinh tế và xã hội, đồng thời nâng cao chất lượng giao thông và đời sống người dân”, ông Xuân phân tích.
Đất đai phải trở thành nguồn lực tạo ra nguồn lực
Từ góc nhìn này, TOD có thể hình thành một vòng tuần hoàn phát triển. Nhà nước đầu tư hạ tầng; hạ tầng nâng cao khả năng tiếp cận và hiệu quả sử dụng đất; giá trị khu vực tăng lên; một phần giá trị gia tăng được thu hồi và tái đầu tư vào hạ tầng, dịch vụ công cộng.
Nếu vận hành tốt, nguồn lực đất đai sẽ không bị khai thác theo kiểu “một lần”, mà có thể tạo ra dòng nguồn lực mới cho nhiều chu kỳ phát triển.
Đây cũng là điểm khác biệt căn bản giữa TOD với việc đơn thuần phát triển bất động sản quanh nhà ga. Bất động sản có thể tăng giá, nhưng nếu lợi ích chủ yếu tập trung vào một nhóm chủ thể, trong khi hạ tầng quá tải và người dân cũ bị đẩy ra ngoài, thì đó chưa phải là một mô hình TOD thành công.
Ngược lại, khi giá trị gia tăng từ đất được phân bổ hợp lí, nguồn thu được quay trở lại đầu tư cho giao thông, không gian công cộng, nhà ở và các dịch vụ thiết yếu, TOD sẽ tạo ra lợi ích lan tỏa cho toàn đô thị.
“Đây là cơ hội quan trọng để đổi mới tư duy về kinh tế đất đai. Nhưng TOD phải đi cùng ba yêu cầu: minh bạch, công bằng và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân”, ông Xuân nhấn mạnh.
Suy cho cùng, giá trị của một nhà ga không chỉ nằm ở lượng hành khách đi qua mỗi ngày. Giá trị lớn hơn là khả năng mở ra một không gian đô thị mới, nơi giao thông thuận tiện hơn, đất đai được sử dụng hiệu quả hơn và người dân có thêm cơ hội sinh kế.
Khi đó, TOD mới thực sự trở thành một phương thức phát triển đô thị. Đất đai tạo ra giá trị, giá trị quay trở lại phục vụ cộng đồng và hạ tầng, rồi tiếp tục tạo ra những giá trị mới. Đó mới là vòng tuần hoàn mà một đô thị hiện đại cần hướng tới.
