Hãm phanh tín dụng bất động sản, vì sao khó "làm mạnh, làm lâu?"

Câu chuyện dòng vốn tín dụng ngân hàng “ưu ái” cho bất động sản không phải mới.

Tính đến cuối tháng 11.2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỉ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỉ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nguồn vốn dành cho các doanh nghiệp hay các dự án vay, chiếm tới 44,2% dư nợ.

Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý 4/2025 của 27 ngân hàng niêm yết, có 13 ngân hàng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành bất động sản. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của nhóm ngân hàng này đạt 942.865 tỉ đồng, tăng 32,4% so với đầu năm.

Nổi bật trong nhóm ngân hàng tăng tốc cho vay bất động sản là Ngân hàng TMCP Quân đội (MB). Tại thời điểm 31.12.2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 88,9%, từ 64.141 tỉ đồng lên 121.189 tỉ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì thế cũng tăng mạnh từ 8,3% lên 11,2%.

Nếu xét về quy mô dư nợ bất động sản tuyệt đối, VPBank, Techcombank và SHB là ba ngân hàng dẫn đầu hệ thống. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại VPBank đạt 207.428 tỉ đồng, tăng 11,1% so với cuối năm 2024. Techcombank bám sát với 207.027 tỷ đồng, tăng 10,7%. Trong khi đó, SHB ghi nhận mức tăng mạnh hơn nhiều, với dư nợ đạt 204.706 tỉ đồng, tăng tới 60,5% so với một năm trước.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng việc nới lỏng tiền tệ, duy trì lãi suất thấp như thời gian qua đã khiến giá bất động sản tăng sốc. Hiện nay đã đến lúc siết chặt lại tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai chính sách này cần hài hoà, nhịp nhàng, tránh gây sốc dẫn đến vỡ thị trường bất động sản.

Cụ thể, mức lãi suất đối với những người vừa hết thời gian ân hạn chỉ nên ở mức 10,5-11%/năm, nếu cao hơn thì rất khó khăn cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, theo ông Quê, với việc vay vốn mới, cần phân biệt vay mua ở hay là vay đầu tư? Làm sao để vừa hạn chế đầu cơ vừa không triệt tiêu nhu cầu mua nhà của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Trước hết, áp lực tăng trưởng tín dụng khiến ngân hàng phải tìm đến những lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, trong khi bất động sản luôn là “kênh hút vốn” quan trọng của nền kinh tế.

Thứ hai, biên lợi nhuận từ cho vay bất động sản thường cao hơn so với các lĩnh vực ưu tiên, giúp ngân hàng cải thiện hiệu quả kinh doanh.

Thứ ba, nhiều tổ chức tín dụng kỳ vọng thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ phục hồi mới sau giai đoạn điều chỉnh sâu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khu công nghiệp và bất động sản phục vụ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Ở góc nhìn khác, các chuyên gia Chứng khoán SHS cho hay về chủ trương “giảm tín dụng bất động sản”, thực tế rất khó làm mạnh và làm lâu.

Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm: phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài, đều cầm cố bằng bất động sản; vì vậy siết tín dụng bất động sản dễ biến thành siết tín dụng toàn hệ thống.

Thêm nữa, mảng tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM: chênh lệch lãi vay – lãi huy động) của nhiều ngân hàng.

Do đó, SHS cho rằng nếu mục tiêu vẫn là duy trì tăng trưởng cao, kịch bản tín dụng bất động sản giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi kinh tế buộc phải “hãm phanh” vì rủi ro hệ thống, còn các phương án “đánh giá lại thống kê” để GDP tăng vọt nằm ngoài phạm vi giả định của phần phân tích này.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhìn nhận rằng không nên siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường.

Chính sách tín dụng cần ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

VARS nhìn nhận rằng cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.