Tái cấu trúc thị trường bất động sản Bài cuối: Số hóa địa chính - 'vũ khí tối tân' triệt hạ nạn thổi giá
Sự ra đời của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đang tạo ra một bước ngoặt tư duy đối với thị trường bất động sản (BĐS).
Không dừng lại ở các sửa đổi mang tính kỹ thuật, Nghị quyết chính là văn kiện dịch chuyển căn cơ hệ điều hành quản lý. Đó là từ "kiểm soát bằng mệnh lệnh hành chính" sang "quản trị chiến lược bằng công cụ kinh tế thị trường". Đã đến lúc các doanh nghiệp địa ốc phải "tỉnh giấc" sau những chu kỳ "găm đất tạo sóng" để bước vào một "cuộc đại cách mạng" tái cấu trúc danh mục đầu tư.
Để có góc nhìn chuyên sâu, toàn diện dưới lăng kính kinh tế chính trị, phóng viên Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi thẳng thắn với NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính (Học viện Chính trị, Bộ Quốc phòng) về những tác động cốt lõi và chiến lược thích ứng của các doanh nghiệp địa ốc trước chủ trương mới.
Trả lại bản chất kinh tế cho nhà chung cư: Dịch chuyển từ "tích sản" sang "khấu hao"
- Thưa ông, điểm thu hút sự tranh biện lớn nhất của thị trường trong Nghị quyết 21-NQ/TW chính là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư mới theo niên hạn công trình. Ông đánh giá thế như thế nào về bản chất kinh tế của quy định này?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Tôi cho rằng đây là một bước đi sòng phẳng và hoàn toàn đúng đắn dựa trên lý thuyết tài sản. Trong kinh tế học, công trình xây dựng là một loại tiêu sản có khấu hao theo thời gian, còn đất đai mới là tài sản tích lũy tăng giá trị.
Việc thị trường trước đây đánh đồng quyền sở hữu nhà chung cư là "vĩnh viễn" đã tạo ra một bong bóng định giá ảo. Nó đẩy giá căn hộ tại vùng lõi các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lên mức quá cao, ngang ngửa với phân khúc nhà liền thổ, do người dân phải trả thêm chi phí cho khái niệm sở hữu không có thật về mặt kỹ thuật.
Khi thời hạn căn hộ gắn liền với tuổi thọ công trình (ví dụ 50 hoặc 70 năm), cấu trúc định giá BĐS sẽ dịch chuyển mạnh mẽ. Căn hộ chung cư sẽ quay về đúng bản chất là sản phẩm tiêu dùng và khai thác dòng tiền (cho thuê, sinh sống). Giá bán phân khúc này chắc chắn có cơ hội hạ nhiệt, tiệm cận hơn với thu nhập thực tế của đại bộ phận người dân.
- Nhiều người dân lo ngại quy định sở hữu có thời hạn sẽ khiến họ bị "mất trắng" tài sản khi công trình hết hạn [Nghị quyết số 21-NQ/TW]. Góc nhìn của ông về vấn đề này như thế nào dưới góc độ bảo toàn quyền tài sản?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Đây là một cách hiểu chưa đúng bản chất của Nghị quyết. Quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ vẫn luôn gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài và được pháp luật bảo hộ.
Nghị quyết 21-NQ/TW đã thiết lập sẵn cơ chế cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để cùng tham gia đầu tư, xây dựng lại công trình khi hết hạn. Khi tái thiết đô thị, các tòa nhà sẽ được nâng tầng, tăng mật độ xây dựng (hệ số sử dụng đất - FAR) theo quy hoạch mới. Phần diện tích tăng thêm này chính là nguồn lực tài chính để bù đắp chi phí xây dựng, giúp cư dân giảm thiểu nghĩa vụ tiền mặt phải nộp thêm, bảo toàn giá trị đất đai lâu dài cho dòng tộc và gia đình.
Đồng thời, quy định mới này chính là "chìa khóa" giải phóng nút thắt pháp lý cần sự đồng thuận 100% của cư dân tại các chung cư cũ hiện nay - một rào cản khiến các dự án cải tạo đô thị tại các thành phố lớn tê liệt suốt nhiều thập kỷ qua, đe dọa trực tiếp đến an toàn tính mạng của cư dân.
Khơi thông dòng vốn nghẽn và áp lực thuế tài sản
- Bên cạnh câu chuyện nhà chung cư, Nghị quyết còn đưa ra những giải pháp rất mạnh mẽ như cơ chế Nhà nước mua lại các dự án dở dang và công cụ thuế điều tiết đầu cơ. Ông phân tích thế nào về tác động tài chính của các công cụ này?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Hiện nay, hàng nghìn dự án BĐS đắp chiếu, "trùm mền" do chủ đầu tư mất năng lực tài chính đang là "cục máu đông" làm tắc nghẽn dòng vốn của hệ thống ngân hàng thương mại.
.jpg)
Cơ chế Nhà nước thí điểm sử dụng quỹ phát triển đất hoặc ngân sách để mua lại, sau đó đưa ra đấu giá công khai cho các nhà phát triển có tiềm lực thực sự là một giải pháp cực kỳ táo bạo. Nó giúp kích hoạt lại nguồn lực đất đai bị lãng phí, giải phóng dòng vốn chết và bảo vệ quyền lợi của những khách hàng đã góp vốn trước đó.
Về công cụ thuế, định hướng áp dụng thuế suất cao đối với người sở hữu nhiều nhà, đất bỏ hoang hoặc đầu cơ lướt sóng ngắn hạn sẽ là một "bộ lọc" tự nhiên. Công cụ này sẽ triệt tiêu động lực của dòng vốn "lười biếng" - dòng tiền chuyên đi đầu cơ đất nền vùng ven rồi bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên công bạt mạng. Dòng vốn xã hội buộc phải dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư tạo giá trị gia tăng, chảy thẳng vào các dự án tạo ra dòng tiền thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bình dân hoặc quay trở lại sản xuất kinh doanh.
Số hóa địa chính: Vũ khí tối tân triệt hạ nạn "thổi giá" và xóa bỏ bất đối xứng thông tin
- Một mục tiêu rất cụ thể được đặt ra trong Nghị quyết 21-NQ/TW là hoàn thành số hóa toàn diện hệ thống thông tin địa chính và giá đất trước năm 2030. Dưới góc nhìn kinh tế chính trị, ông đánh giá thế nào về tác động của giải pháp này đối với vấn nạn sốt đất ảo và hành vi "thổi giá" của các đội nhóm đầu cơ hiện nay?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Trong kinh tế học, nguyên nhân cốt lõi dẫn đến các đợt sốt đất ảo, hiện tượng bong bóng hay các vụ lừa đảo dự án "ma" chính là sự bất đối xứng thông tin (Information Asymmetry). Các nhóm đầu cơ, "cò đất" chuyên nghiệp bấy lâu nay giàu lên nhanh chóng là nhờ độc quyền thông tin, lợi dụng sự tù mù về quy hoạch và giá cả của người dân để tung tin đồn thất thiệt, tự tạo giao dịch ảo nhằm thổi giá trục lợi.
Việc số hóa toàn diện và công khai hệ thống dữ liệu địa chính quốc gia chính là "loại vũ khí tối tân" để triệt hạ tận gốc nghịch lý này. Tác động của nó sẽ thể hiện rõ ở ba phương diện:
Đầu tiên, xóa bỏ tầng lớp trung gian bất chính: Khi thông tin về quy hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý dự án và lịch sử biến động giá được công khai trên nền tảng số theo thời gian thực (Real-time), người dân và nhà đầu tư có thể tự tra cứu dễ dàng. Sự minh bạch này triệt tiêu hoàn toàn không gian sinh tồn của các đội nhóm "cò đất" chuyên thổi giá bằng tin đồn.
Song song là, tối ưu hóa quản trị vĩ mô bằng Big Data: Đối với Nhà nước, hệ thống cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) này giúp cơ quan quản lý theo dõi sát sao từng biến động nhỏ của thị trường. Nếu một khu vực có dấu hiệu gom đất hoặc tăng giá bất thường, hệ thống sẽ cảnh báo ngay lập tức. Điều này cho phép cơ quan chức năng đưa ra các chính sách điều tiết vĩ mô, tiền tệ hoặc tài khóa chính xác để "dập tắt" sốt đất ngay từ khi còn là đốm lửa, thay vì chạy theo xử lý hậu quả như trước.
Cuối cùng là định hình lại văn hóa đầu tư: Thị trường sẽ buộc phải vận hành dựa trên các chỉ số tài chính, bài toán hiệu quả dòng tiền và giá trị thặng dư thực chất của BĐS. Sẽ không còn chỗ cho tư duy đầu tư theo kiểu "tâm lý đám đông" hay đặt cược may rủi vào những thông tin hành lang.
- Như vậy, hệ thống dữ liệu số này cũng sẽ là chỗ dựa vững chắc để Nhà nước thực thi sắc thuế tài sản một cách công bằng, thưa ông?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Chính xác là như vậy. Nếu không có dữ liệu số hóa đồng bộ, việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất hay đánh thuế đất bỏ hoang là bất khả thi, vì cá nhân có thể dễ dàng nhờ người khác đứng tên hoặc phân tán tài sản ở nhiều địa phương.
Khi hệ thống dữ liệu địa chính quốc gia được liên thông toàn diện và tích hợp với hệ thống định danh công dân, mỗi cá nhân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất, ở những vị trí nào, có đưa vào khai thác kinh tế hay không... đều hiển thị rõ ràng trên hệ thống của cơ quan quản lý. Đây là điều kiện tiên quyết để định lượng và áp thuế tài sản một cách chính xác, minh bạch, đảm bảo tính công bằng nghiêm minh của pháp luật.
Chiến lược "sống còn" và dịch chuyển danh mục cho các doanh nghiệp địa ốc
- Trước sự dịch chuyển mang tính hệ thống này, theo ông, các doanh nghiệp địa ốc cần phải tái cơ cấu danh mục đầu tư của mình như thế nào để thích ứng?
NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: "Luật chơi" mới đã hình thành. Doanh nghiệp không thể ôm tư duy "găm đất chờ tăng giá" nữa. Để tồn tại, tôi khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện ba cuộc đại tái cơ cấu danh mục.
Trước hết, chuyển dịch rổ sản phẩm. Doanh nghiệp phải giảm tối đa tỷ trọng dòng sản phẩm cao cấp, nghỉ dưỡng, hoặc đất nền phân lô. Thay vào đó, cần tập trung nguồn lực vào nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc có cầu thực lớn, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ vòng quay vốn, đảm bảo dòng tiền sống còn thay vì kỳ vọng vào biên lợi nhuận danh nghĩa trên từng sản phẩm.
Sau đó, định hình lại mô hình doanh thu. Khi căn hộ chung cư quay về đúng bản chất tiêu sản có khấu hao, doanh nghiệp không thể áp dụng tư duy xây xong "bán đứt" thu tiền một lần. Cấu trúc danh mục tối ưu cần dịch chuyển theo mô hình hỗn hợp: giữ lại một tỷ trọng nhất định để tự vận hành hoặc hợp tác vận hành căn hộ dịch vụ, tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng. Năng lực quản lý vận hành BĐS sẽ trở thành thước đo giá trị cốt lõi của doanh nghiệp.
Một vấn đề khác là quản trị quỹ đất tinh gọn. Quỹ đất không triển khai trong tương lai sẽ biến thành "tiêu sản gánh thuế" và đối mặt nguy cơ bị Nhà nước thu hồi cao. Doanh nghiệp cần kiên quyết thoái vốn, M&A các dự án vướng pháp lý kéo dài để thu hồi tiền mặt. Đồng thời, chủ động liên doanh với các quỹ đầu tư ngoại (FDI): doanh nghiệp nội đóng góp quỹ đất sạch hoặc năng lực triển khai, đối tác ngoại đóng góp nguồn vốn rẻ dài hạn để triển khai dự án cuốn chiếu ngay lập tức.
- Về mặt tài chính, doanh nghiệp cần tìm kiếm các giải pháp nguồn vốn thế hệ mới nào để phục vụ cho chiến lược tái cơ cấu này, thưa ông?
- NCS. Thạc sĩ Nguyễn Đức Tính: Doanh nghiệp phải thay đổi phương thức tiếp cận dòng tiền, giảm bớt sự phụ thuộc rủi ro vào tín dụng ngân hàng thương mại thuần túy.
Khi dịch chuyển sang phân khúc nhà ở xã hội hoặc cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp nên lồng ghép các tiêu chí công trình xanh để phát hành trái phiếu xanh nhằm tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, lãi suất thấp từ các định chế tài chính quốc tế đang ưu tiên cho mục tiêu phát triển bền vững.
Đối với phần danh mục giữ lại để khai thác dòng tiền (khối đế thương mại, căn hộ dịch vụ), doanh nghiệp nên đóng gói tài sản và hợp tác với các Quỹ đầu tư tín thác BĐS để hiện thực hóa lợi nhuận sớm, tái tạo thanh khoản nhanh chóng mà không bị chôn vùi trong đòn bẩy nợ vay thả nổi.
Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.
