Luật Đất đai (sửa đổi): Đất bỏ hoang chịu thuế, dự án chậm 5 năm bị thu hồi

Trong đó, việc hoàn thiện Luật Đất đai có ý nghĩa then chốt đối với quá trình tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản, từ xác lập quyền sử dụng đất, giao đất, định giá đất đến chuyển nhượng dự án và triển khai các dự án nhà ở

Đất bỏ hoang chịu thuế 0,2%, thu hồi sau 60 tháng

Tại báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề cập nhiều cơ chế nhằm xử lý tình trạng đất được giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai và tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.

Các đề xuất đáng chú ý tập trung vào việc xác định đất bỏ hoang, tăng nghĩa vụ tài chính đối với dự án chậm sử dụng đất, xử lý phần diện tích chưa đạt thỏa thuận và bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Về khái niệm đất bỏ hoang, dự thảo đề xuất bổ sung quy định tại khoản 10 Điều 3, xác định đây là đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng không được đưa vào sử dụng liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Việc đưa khái niệm này vào luật tạo cơ sở xác định đối tượng áp dụng các biện pháp quản lí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất không được khai thác.

Đi cùng với đó, điểm b khoản 7 Điều 36 dự thảo đề xuất áp dụng khoản thu bổ sung đối với các dự án chậm tiến độ hoặc chậm đưa đất vào sử dụng.

Ngoài tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp, nhà đầu tư còn phải chịu khoản thu bổ sung được tính theo mức tăng dần qua từng năm. Nếu sau hơn 60 tháng nhà đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo đề xuất.

Như vậy, dự thảo đặt ra hai biện pháp đối với tình trạng chậm sử dụng đất: tăng nghĩa vụ tài chính theo thời gian và thu hồi đất nếu quá thời hạn kéo dài mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng. Cách tiếp cận này hướng đến hạn chế việc giữ đất nhưng không triển khai dự án, đồng thời tạo áp lực để nhà đầu tư thực hiện tiến độ đã cam kết.

Ở góc độ chính sách thuế, Tờ trình số 886/TTr-CP ngày 11/10/2026 của Chính phủ về đề xuất sửa đổi các luật thuế đưa ra phương án áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, không quy định ngưỡng hay hạn mức. Đây là đề xuất bổ sung công cụ tài chính nhằm tác động đến chi phí nắm giữ đất không được khai thác.

Tuy nhiên, để các cơ chế này có thể triển khai thống nhất, cần làm rõ tiêu chí xác định đất bỏ hoang, thời gian được tính là không sử dụng liên tục và cách xác định thời điểm bắt đầu tính thời hạn 60 tháng.

Việc phân định các trường hợp chậm sử dụng do nguyên nhân từ nhà đầu tư với những trường hợp chịu tác động bởi yếu tố khách quan cũng là vấn đề cần được xem xét khi hoàn thiện quy định.

Đồng thời, quan hệ giữa thuế đối với đất bỏ hoang, khoản thu bổ sung hằng năm và biện pháp thu hồi đất cần được thiết kế rõ ràng để tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau.

Một nội dung khác được đề xuất nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Trên thực tế, việc chưa đạt được thỏa thuận với toàn bộ người sử dụng đất có thể khiến dự án không thể hoàn tất việc tập hợp diện tích đất cần thiết, dù nhà đầu tư đã đạt được sự đồng thuận với phần lớn các chủ thể liên quan.

Đối với các dự án sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất hiện có, dự thảo đề xuất cơ chế xem xét thu hồi phần diện tích còn lại nếu nhà đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng vẫn chưa đạt được sự đồng thuận của toàn bộ người sử dụng đất sau thời gian gia hạn.

Điều kiện được đặt ra là nhà đầu tư phải đạt thỏa thuận trên 75% tổng diện tích đất và với trên 75% số người sử dụng đất. Khi đồng thời đáp ứng hai ngưỡng này, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét, quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư.

Cơ chế trên hướng đến giải quyết tình trạng dự án bị đình trệ do chưa thể thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Tuy nhiên, ngưỡng 75% không đồng nghĩa với việc phần diện tích còn lại mặc nhiên bị thu hồi.

Theo đề xuất, việc thu hồi vẫn phải được HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định; vì vậy, điều kiện áp dụng và quy trình thực hiện cần được quy định rõ, bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu triển khai dự án và quyền của những người chưa đồng thuận.

Liên quan đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, khoản 4 Điều 43 dự thảo quy định mức bồi thường tối thiểu bằng mức giá bình quân đã thỏa thuận trước đó. Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị đánh giá thận trọng tác động xã hội của quy định này.

Vấn đề đặt ra là mức giá bình quân được xác định như thế nào, phạm vi các giao dịch dùng để tính bình quân ra sao và việc áp dụng mức bồi thường này có bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi hay không.

Đây là những nội dung cần được làm rõ để cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho dự án không làm phát sinh tranh chấp, đồng thời bảo đảm sự minh bạch trong quá trình thu hồi và bồi thường đất.

104,79 triệu thửa đất, 46,84 triệu thửa đạt chuẩn

Cùng với việc hoàn thiện cơ chế thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lí, chuẩn hóa thông tin và hỗ trợ thực thi chính sách.

Theo số liệu cập nhật đến ngày 1/10/2026, cả nước có khoảng 104,79 triệu thửa đất. Trong đó, 63,48 triệu thửa đã được xây dựng và đồng bộ vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, chiếm hơn 60% tổng số thửa.

Tuy nhiên, số thửa đáp ứng tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống” và được vận hành trực tuyến theo thời gian thực mới đạt hơn 46,84 triệu. Trong khi đó, hơn 69,7 triệu thửa đất đã được gán mã định danh.

Ba con số này phản ánh những trạng thái khác nhau của quá trình số hóa: số thửa đã được xây dựng, đồng bộ dữ liệu; số thửa đáp ứng đầy đủ tiêu chí chất lượng; và số thửa đã được gán mã định danh.

Khoảng cách giữa các nhóm dữ liệu cho thấy yêu cầu không dừng ở việc thu thập, số hóa thông tin mà còn phải tiếp tục rà soát, chuẩn hóa và cập nhật để dữ liệu có thể sử dụng trong thực tế.

Nếu thông tin chưa đầy đủ hoặc không được cập nhật kịp thời, việc khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ quản lí đất đai và giải quyết thủ tục liên quan vẫn có thể gặp khó khăn.

Việc gán mã định danh cho thửa đất được đặt ra theo nguyên tắc không làm phát sinh thủ tục hành chính mới, không ảnh hưởng đến các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Điều này nhằm bảo đảm quá trình chuẩn hóa dữ liệu không tạo thêm nghĩa vụ cho người dân, đồng thời duy trì giá trị pháp lí của giấy chứng nhận hiện có.

Theo mục tiêu đề ra, đến cuối năm 2026, việc thu thập dữ liệu đối với toàn bộ thửa đất sẽ được hoàn thành; công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính dự kiến cơ bản hoàn tất vào cuối năm 2027.

Như vậy, các mốc tiến độ đặt ra không chỉ yêu cầu mở rộng phạm vi dữ liệu mà còn đòi hỏi hoàn thiện thông tin địa chính trên phạm vi cả nước.

Dữ liệu đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với nhiều nội dung của dự thảo luật, từ xác định hiện trạng sử dụng đất, theo dõi tiến độ đưa đất vào sử dụng đến xây dựng bảng giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi thông tin về thửa đất được chuẩn hóa, cơ quan quản lí có thêm cơ sở để đối chiếu tình trạng sử dụng đất, hạn chế sai lệch thông tin và nâng cao tính minh bạch trong quá trình thực hiện chính sách.

Bên cạnh dữ liệu, phương pháp xác định giá đất cũng là nội dung đáng chú ý trong dự thảo sửa đổi. Tại Chương IX về tài chính đất đai, dự thảo đề xuất chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính.

Theo khoản 5 Điều 76, bảng giá đất được đề xuất quyết định định kỳ 3 năm một lần. Việc thay đổi phương pháp xác định giá đất tác động trực tiếp đến căn cứ tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Vì vậy, chất lượng bảng giá đất và cách xác định hệ số điều chỉnh sẽ có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp lí, ổn định và khả năng áp dụng của chính sách.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh giá đất do Nhà nước xác định cần phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lí cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và duy trì năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Đồng thời, cơ chế giá cần hạn chế tình trạng thao túng thị trường và tạo lập mức giá không phản ánh đúng thực tế.

Với chu kỳ xây dựng bảng giá đất 3 năm một lần theo đề xuất, việc thiết kế cơ chế điều chỉnh cần bảo đảm vừa có tính ổn định, vừa phản ánh được biến động của thị trường.

Nếu bảng giá và hệ số điều chỉnh không phù hợp với thực tế, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp và nguồn thu ngân sách đều có thể chịu tác động.

Từ xử lý đất bỏ hoang, tăng nghĩa vụ tài chính đối với dự án chậm sử dụng, tháo gỡ vướng mắc trong thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến chuẩn hóa dữ liệu và đổi mới phương pháp xác định giá, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra nhiều thay đổi liên quan trực tiếp đến việc quản lí và phân bổ nguồn lực đất đai.

Yêu cầu xuyên suốt là quy định phải đủ rõ để triển khai thống nhất, hạn chế lãng phí đất, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.