Mảng sáng khu công nghiệp giữa giông bão siết tín dụng bất động sản
Bất động sản khu công nghiệp như một gam màu đối lập hoàn toàn với bất động sản nhà ở trên thị trường địa ốc hiện nay, hứa hẹn còn mang đến nhiều cơ hội lợi nhuận.
“Sau cơn mưa trời lại sáng”
Thời điểm “cuối đường hầm” của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có lẽ là quý 2/2025 khi Tổng thống Donald Trump công bố các mức thuế đối ứng lên hàng loạt quốc gia. Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này không chỉ giảm mạnh, mà nhiều tháng liền sau đó đứng im tại chỗ ở mức đáy.
Tuy nhiên, sau khi cuộc đàm phán thuế quan giữa Việt Nam và Hoa Kỳ diễn ra và mức thuế “chốt” 20% được cho là khả dĩ, tình hình giá cổ phiếu các doanh nghiệp vận hành khu công nghiệp tại Việt Nam cũng dần cải thiện.
Cho dù gặp sóng gió, nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã có một năm 2025 kinh doanh tích cực, với nhiều doanh nghiệp đạt tăng trưởng doanh thu tốt, đặc biệt là đạt mức lợi nhuận ấn tượng, như Sonadezi Châu Đức (SZC), IDICO (IDC), Công CP đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), Tổng cty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Tập đoàn công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR)…
Đặc biệt từ đầu năm 2026 đến nay, giá nhiều cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh, GVR nhiều lần tăng trần, tiếp đến là IDC, SZC, SIP cũng đã tăng giá mạnh.
Hứa hẹn tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2026
Từ nửa cuối năm 2025, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86% ở phía bắc và 90% ở phía nam, với giá cho thuê trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê và 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Với phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại hai miền lần lượt có mức giá cho thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng và 4,4 USD/m²/tháng. Theo dự báo, thị trường bất động sản khu công nghiệp bước vào giai đoạn phát triển mới trong năm 2026.
Thứ nhất, khi làn sóng đầu tư vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng về cả quy mô và chất lượng, dẫn đến các doanh nghiệp cung cấp hạ tầng khu công nghiệp với các dịch vụ đi kèm sẽ tiếp tục ăn nên làm ra.
Thứ hai, Tòa án Tối cao Mỹ mới đây đã bác bỏ Thuế đối ứng theo Đạo luật Quyền hạn Kinh tế Khẩn cấp Quốc tế (IEEPA) của chính quyền Mỹ. Thay vào đó, Tổng thống Donald Trump đã ban hành mức thuế mới 10% áp dụng toàn cầu trong 150 ngày theo Điều 122 của Đạo luật Thương mại 1974. Theo tính toán của các công ty chứng khoán tại Việt Nam, mức thuế đối ứng mới này giúp kéo giảm mức thuế các doanh nghiệp xuất khẩu Việt Nam phải gánh chịu xuống xấp xỉ một nửa so với trước đó.
Ngay sau đó, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có phản ứng tích cực trong 3 phiên giao dịch đầu năm Bính Ngọ 2026, trong đó các mã cổ phiếu GVR, SIP, SZC, IDC đã tăng giá mạnh. Lý do là, nhiều doanh nghiệp xuất khẩu cũng như các doanh nghiệp FDI thuê rất nhiều đất, nhà xưởng tại các khu công nghiệp, vì thế mức thuế mới tác động tích cực gián tiếp tới các doanh nghiệp cho thuê đất và cho thuê dịch vụ.
Cùng với đó, làn sóng thu hút công nghệ cao vào Việt Nam đặc biệt là lĩnh vực bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu cùng với chủ trương phát triển công nghiệp xanh cũng là đòn bẩy thúc đẩy cho sự tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp và cổ phiếu của họ trên thị trường chứng khoán.
Đòn bẩy từ chính sách ưu đãi
Theo Công ty chứng khoán TP.HCM - HSC, với Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 198/2025/QH15 (Điều 7) đã được ban hành, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp sẽ hưởng lợi rõ rệt hơn từ cơ chế hỗ trợ hạ tầng, và khung pháp lý về đất đai phù hợp hơn với thị trường.
Ngân sách cấp tỉnh được phép cùng đầu tư vào hạ tầng thiết yếu cả trong và ngoài ranh giới dự án, như kết nối giao thông, tiện ích và giải phóng mặt bằng, giúp giảm áp lực vốn đầu tư trong giai đoạn đầu cho các nhà phát triển. Đổi lại, các nhà phát triển nhận được sự hỗ trợ này phải dành một phần diện tích đất đã có hạ tầng cho các doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ và các startup đổi mới sáng tạo.
Các tỉnh thường đặt mục tiêu dành khoảng 20 ha cho mỗi khu công nghiệp mới (hoặc khoảng 5% tổng diện tích đất khu công nghiệp). Nhằm tăng cường tỷ lệ lấp đầy sớm, khách thuê đủ điều kiện sẽ được giảm ít nhất 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu, và Nhà nước sẽ hoàn trả các khoản chiết khấu này cho nhà phát triển.
Nhận định từ HSC, khung pháp lý mới giúp cải thiện triển vọng về khả năng chia sẻ chi phí, nâng cao chất lượng khách thuê và hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ nhanh hơn trong những năm đầu triển khai dự án.
Việc ban hành Nghị định 20/2026/NĐ-CP nhanh chóng và kịp thời sẽ cung cấp cho chính quyền địa phương sự hướng dẫn rõ ràng hơn trong việc triển khai các ưu đãi cho nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp theo Nghị quyết 198/2025/QH15 (Điều 7). HSC kỳ vọng điều này sẽ mang lại lợi ích cho tất cả các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là những đơn vị tập trung vào khách thuê công nghệ cao và sở hữu quỹ đất có sẵn để cho thuê lớn như KBC và IDC.