Việt Nam muốn có siêu đô thị toàn cầu, phải 'phá bỏ' tư duy quản lí cũ
Dự thảo Luật Phát triển đô thị được kì vọng tạo nền tảng pháp lí cho giai đoạn phát triển mới của hệ thống đô thị Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành và UBND TP.HCM.
Khi các đô thị lớn đang mở rộng vượt khỏi ranh giới hành chính, bài toán phát triển không còn chỉ là thêm quỹ đất hay xây thêm công trình, mà là cách tổ chức lại không gian, nguồn lực và phương thức quản trị.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Dự thảo Luật Phát triển đô thị cần tạo ra những cơ chế đủ mạnh để các thành phố có thể liên kết, khai thác hiệu quả nguồn lực và hình thành những cực tăng trưởng mới.
Việt Nam cần kiến tạo không gian phát triển mới cho đô thị
- Thưa ông Lê Hoàng Châu, muốn xây dựng những cực tăng trưởng mới, Việt Nam có cần thay đổi cách nhìn về đô thị từ một đơn vị hành chính sang một không gian kinh tế liên kết?
- Ông Lê Hoàng Châu: Dự thảo Luật Phát triển đô thị được xem là một trong những đạo luật quan trọng nhằm định hình không gian phát triển của Việt Nam trong nhiều thập niên tới.
Khi quá trình đô thị hóa bước sang giai đoạn mới, đô thị cần mở rộng quy mô các thành phố và xây dựng mô hình quản trị đủ linh hoạt để đáp ứng tốc độ phát triển của nền kinh tế.
Theo tôi, nhiều điểm nghẽn của đô thị hiện nay không xuất phát từ thiếu nguồn lực mà đến từ rào cản thể chế. Quy hoạch còn phân tán, liên kết vùng thiếu hiệu quả, thủ tục đầu tư kéo dài.
Trong khi cơ chế quản trị chưa theo kịp sự mở rộng của các đô thị đặc biệt. Vì vậy, việc sửa luật không dừng ở những điều chỉnh kĩ thuật mà cần tạo ra khuôn khổ pháp lý mới, đủ sức mở đường cho các mô hình phát triển hiện đại.
Một trong những kiến nghị đầu tiên của HoREA là đổi tên dự thảo thành Luật Phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt. Theo tôi, cụm từ “khu kinh tế đặc biệt” xuất hiện tới 145 lần trong 28 điều của dự thảo.
Điều này cho thấy phạm vi điều chỉnh đã vượt ra ngoài lĩnh vực phát triển đô thị thuần túy. Việc đổi tên sẽ phản ánh đúng nội hàm của đạo luật, đồng thời tạo sự minh bạch trong quá trình áp dụng.
HoREA đề xuất xác định rõ mô hình khu kinh tế đặc biệt với cơ chế quản trị linh hoạt hơn. Theo đó,“khu kinh tế đặc biệt” có thể là đơn vị hành chính trực thuộc tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương và được áp dụng các cơ chế đặc thù và tổ chức bộ máy tinh gọn. Điều này rút ngắn quá trình ra quyết định, nâng cao năng lực cạnh tranh trong thu hút đầu tư.
Hiện Việt Nam đang cạnh tranh thu hút dòng vốn vào các lĩnh vực công nghệ cao, logistics, tài chính và đổi mới sáng tạo. Việc xây dựng những khu kinh tế có cơ chế quản trị vượt trội là xu hướng tất yếu. Đây cũng là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng để tạo cực tăng trưởng mới.
Tôi dẫn chứng, Khu thương mại tự do Cái Mép Hạ đang được quy hoạch tại TP.HCM. Nếu được Quốc hội quyết định thành lập theo mô hình khu kinh tế đặc biệt, khu vực này sẽ có điều kiện thử nghiệm nhiều cơ chế mới về đầu tư, thương mại và logistics. Qua đó sẽ tạo sức lan tỏa cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Bước chuyển từ địa giới hành chính sang không gian kinh tế
- Khi dòng vốn, lao động, giao thông và chuỗi cung ứng đã vượt qua ranh giới địa giới hành chính, liệu cách quản lý đô thị theo từng tỉnh, thành riêng lẻ còn phù hợp?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA không nhìn sự phát triển đô thị trong phạm vi từng địa phương mà đặt trong bối cảnh liên kết vùng. Hiện nhiều đô thị lớn hiện nay đã phát triển vượt khỏi ranh giới hành chính. Dòng vốn, lao động, giao thông và chuỗi cung ứng vận hành trên quy mô vùng. Trong khi cơ chế quản lý vẫn chủ yếu dựa vào địa giới của từng tỉnh, thành phố.
Từ thực tế đó, HoREA đề nghị sửa đổi khái niệm "vùng đô thị đặc biệt", cho phép hình thành khu vực liên kết gồm một hoặc hai thành phố đặc biệt liền kề. Đây chính là cơ sở pháp lý để phát triển mô hình Twin City - đô thị song đôi - vốn đã được nhiều quốc gia áp dụng.
Theo tôi, TP.HCM và Đồng Nai là ví dụ điển hình. TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, thương mại và đổi mới sáng tạo. TP. Đồng Nai đang nổi lên như một cực công nghiệp và logistics với lợi thế từ sân bay quốc tế Long Thành cùng hệ thống cảng biển, cao tốc ngày càng hoàn thiện. Nếu hai địa phương được kết nối bằng một cơ chế pháp lý đủ mạnh, hiệu quả cộng hưởng sẽ lớn hơn rất nhiều so với phát triển riêng lẻ.
Không chỉ TP.HCM và Đồng Nai, cách tiếp cận này có thể mở đường cho các cặp đô thị như Hà Nội - Bắc Ninh hay Hải Phòng - Quảng Ninh. Nhưng địa phương có ranh giới hành chính ngày càng mờ nhạt trước yêu cầu phát triển kinh tế vùng.
Muốn xây dựng các siêu đô thị có sức cạnh tranh khu vực, Việt Nam cần chuyển từ tư duy quản lý theo địa giới hành chính sang tư duy phát triển dựa trên không gian kinh tế. Đó là yêu cầu của quá trình đô thị hóa. Đồng thời là điều kiện để hình thành những cực tăng trưởng mới trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Theo tôi, một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm triển khai là hệ thống quy hoạch còn chồng chéo. Mỗi lĩnh vực có một quy hoạch riêng, do nhiều cơ quan quản lí. Điều này khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian điều chỉnh và xin ý kiến. Chính quyền cũng phải xử lí các xung đột giữa các loại quy hoạch.
-Một siêu đô thị có thể phát triển hiệu quả hay không nếu vẫn phải vận hành bằng nhiều lớp quy hoạch riêng biệt, thiếu một bản thiết kế chung cho cả hệ thống?
- Ông Lê Hoàng Châu: Từ thực tế đó nói trên, HoREA kiến nghị sửa Điều 10 theo hướng chỉ lập một quy hoạch tổng thể thành phố, tích hợp toàn bộ các quy hoạch liên quan vào một hệ thống thống nhất.
Cách tiếp cận này giảm chồng chéo, bảo đảm sự đồng bộ giữa phát triển hạ tầng, nhà ở, giao thông, công nghiệp, thương mại và bảo vệ môi trường. Quy hoạch chỉ thực sự phát huy giá trị khi trở thành “bản thiết kế” cho sự phát triển của thành phố, thay vì là tập hợp các bản quy hoạch rời rạc.
HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định bắt buộc HĐND thành phố phải tổ chức tham vấn cộng đồng trước khi phê duyệt quy hoạch. Việc công bố quy hoạch cần đi kèm thời gian lấy ý kiến, cơ chế tiếp thu và giải trình rõ ràng, thay vì chỉ thực hiện theo hình thức.
Theo tôi, sự tham gia thực chất của người dân và doanh nghiệp sẽ giúp quy hoạch sát với nhu cầu phát triển. Đồng thời hạn chế khiếu kiện và tạo đồng thuận cao trong xã hội.
Khai thác không gian ba chiều, lấy con người làm trung tâm của siêu đô thị
- Khi quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế, thành phố tương lai sẽ mở rộng bằng cách tiếp tục lấy thêm đất hay khai thác hiệu quả không gian ngầm, mặt đất và không gian trên cao?
- Ông Lê Hoàng Châu: Một trong những điểm mới đáng chú ý trong góp ý của HoREA là cách tiếp cận về không gian đô thị. Quỹ đất tại các đô thị lớn đang ngày càng hạn hẹp. Trong khi nhu cầu phát triển hạ tầng, giao thông và dịch vụ công không ngừng gia tăng. Nếu tiếp tục quản lí theo tư duy chỉ khai thác mặt đất, các thành phố sẽ nhanh chóng đối mặt với giới hạn phát triển.
HoREA đề nghị Dự thảo Luật bổ sung tư duy quản lí không gian đa chiều. Không gian ngầm, mặt đất và không gian trên cao đều là nguồn tài nguyên cần được quy hoạch và khai thác hiệu quả.
Thực tế, nhiều đô thị lớn trên thế giới như Tokyo, Singapore hay Seoul đã phát triển mạnh hệ thống giao thông ngầm, trung tâm thương mại, bãi đỗ xe, hạ tầng kĩ thuật và các công trình công cộng dưới lòng đất. Không gian trên cao cũng được khai thác cho giao thông, kết nối công trình và các tiện ích đô thị. Cách tiếp cận này tiết kiệm quỹ đất và tạo ra giá trị kinh tế rất lớn.
Chúng tôi kiến nghị luật cần quy định rõ giới hạn khai thác không gian ngầm. Phần sử dụng phục vụ nhu cầu thông thường có thể được miễn phí. Nhưng nếu khai thác vượt giới hạn hoặc sử dụng vào mục đích thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đây là cơ sở để hình thành thị trường khai thác không gian ngầm minh bạch, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.
Hiệp hội cũng đề xuất mở rộng khái niệm không gian công cộng, bổ sung hành lang ven sông, kênh rạch, phố đi bộ và các khu vực sinh hoạt cộng đồng khác. Đây là những không gian có giá trị lớn về cảnh quan, du lịch và văn hóa nhưng vẫn chưa được khai thác tương xứng.
HoREA kiến nghị phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong quản lí các không gian này. Thay vì xin ý kiến nhiều bộ, ngành đối với những dự án quy mô nhỏ, chính quyền địa phương được chủ động quy hoạch, khai thác và tổ chức các hoạt động dịch vụ, văn hóa phù hợp. Khi được trao quyền nhiều hơn, địa phương sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, khai thác hiệu quả tài nguyên đô thị và tạo thêm nguồn lực phát triển.
-Một đô thị toàn cầu chỉ cần những công trình hiện đại hay còn cần một môi trường sống và chất lượng dịch vụ đủ sức giữ chân con người?
- Ông Lê Hoàng Châu: Hiện có nhiều cán bộ, công chức, viên chức, giáo viên, nhân viên y tế và lực lượng vũ trang đã có nhà ở nhưng lại ở quá xa nơi làm việc.
Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính và mở rộng không gian đô thị, tình trạng này ngày càng phổ biến. Nhiều người phải mất hàng giờ di chuyển mỗi ngày hoặc phải thuê nhà gần cơ quan. Từ đó các chi phí sinh hoạt tăng lên và giảm chất lượng cuộc sống.
Hiệp hội đề xuất nhóm đối tượng này được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm. Đồng thời không bắt buộc đáp ứng điều kiện về nhà ở hoặc thu nhập như hiện nay. Đây là kiến nghị nhằm cụ thể hóa chủ trương phát triển nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.
Một điểm mới khác là cách xác định khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc. Thay vì chỉ tính bằng km, địa phương nên được lựa chọn tiêu chí theo thời gian di chuyển. Chẳng hạn từ 60 đến 90 phút trong điều kiện giao thông bình thường.
Đề xuất này phản ánh sát hơn thực tế. Một người ở cách nơi làm việc hơn 30km nhưng đi metro chỉ mất khoảng 20 phút sẽ thuận lợi hơn người chỉ cách 20km nhưng phải mất hơn một giờ vì ùn tắc giao thông. Thời gian di chuyển mới là thước đo chính xác về khả năng tiếp cận việc làm và chất lượng sống của cư dân đô thị.
Bên cạnh nhà ở xã hội, HoREA cũng đề xuất bổ sung cơ chế cho phép nhà đầu tư chiến lược được bán căn hộ du lịch (condotel) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Điều này sẽ tạo thêm nguồn lực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và ngành du lịch. Việc sở hữu vẫn phải tuân thủ các điều kiện của Luật Nhà ở năm 2023. Trong đó người nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và tỉ lệ sở hữu không vượt quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà.
Theo tôi, đây là giải pháp thu hút nguồn vốn quốc tế, vừa góp phần phục hồi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sau thời gian dài trầm lắng.
- Một yếu tố ít được nhắc đến trong các đạo luật về đô thị nhưng lại có ý nghĩa lâu dài là văn hóa, ông suy nghĩ gì về điều này? Thông điệp của HoREA là gì qua những đề xuất nêu trên ?
- Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, một đô thị không thể trở thành trung tâm toàn cầu nếu chỉ phát triển về hạ tầng và kinh tế. Điều tạo nên sức hấp dẫn bền vững chính là bản sắc văn hóa, chất lượng không gian công cộng và môi trường sống.
Vì vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định khẳng định việc xây dựng và phát triển văn hóa TP.HCM phải xứng tầm với truyền thống năng động, đổi mới, sáng tạo, nhân văn và nghĩa tình. Đây là mục tiêu phát triển văn hóa, vừa là nền tảng để xây dựng thương hiệu của thành phố trong quá trình hội nhập quốc tế.
Các kiến nghị của HoREA không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà còn đặt ra cách tiếp cận mới đối với quản trị đô thị. Từ mô hình "Twin City", khu kinh tế đặc biệt, quy hoạch tích hợp, khai thác không gian ba chiều, phân cấp mạnh hơn cho địa phương đến cải cách nhà ở xã hội và phát triển văn hóa. Tất cả đều hướng tới một mục tiêu chung là để thể chế đi trước, mở đường cho sự phát triển.
Theo tôi, Việt Nam bước vào giai đoạn đô thị hóa với quy mô lớn hơn và mức độ cạnh tranh cao hơn. Một đạo luật hiện đại không chỉ giải quyết những vướng mắc trước mắt, phải tạo dư địa cho sự phát triển trong nhiều thập niên tới. Thông điệp xuyên suốt trong văn bản góp ý của HoREA là muốn xây dựng những siêu đô thị có sức cạnh tranh khu vực và toàn cầu, Việt Nam cần một tư duy quản trị mới, lấy hiệu quả, sự liên kết và chất lượng sống của người dân làm trung tâm.
