Quy hoạch siêu đô thị TP.HCM: Khơi thông nguồn lực bất động sản đang bị 'đóng băng'
Quan điểm này được bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Diễn đàn “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị – TheLEADER, cơ quan báo chí của Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) tổ chức ngày 25/8.
Từ đô thị đơn tâm đến mạng lưới đa cực
Theo bà Hương, sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM có diện tích hơn 6.700 km², dân số khoảng 14 triệu người. Thành phố được kỳ vọng đóng góp gần 1/4 GDP cả nước và chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư nước ngoài.
Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm vì thế cần được nhìn như một chiến lược phát triển dài hạn. Đây không đơn thuần là việc sắp xếp lại không gian đô thị, mà còn là quá trình tổ chức lại các nguồn lực và hình thành những động lực tăng trưởng mới.
Một thay đổi quan trọng được bà Hương nhấn mạnh là cấu trúc không gian đô thị. TP.HCM đang chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang đa trung tâm. Các cực phát triển được tổ chức theo những chức năng khác nhau, nhưng được kết nối bằng hệ thống giao thông, không gian xanh và mạng lưới sông nước.
Khu vực lõi trung tâm hiện hữu sẽ mở rộng về phía Thủ Đức, với Thủ Thiêm được định hướng trở thành một trong những trung tâm tài chính - dịch vụ quan trọng.
Trong khi đó, TP. Thủ Đức và các khu vực phía Bắc, Đông Bắc có dư địa phát triển trung tâm đổi mới sáng tạo, công nghệ cao.
Ở hướng Nam, Cần Giờ cùng hệ thống cảng biển nước sâu và logistics được kỳ vọng hình thành một cực kinh tế biển, kết nối TP.HCM với mạng lưới thương mại quốc tế.
Phía Tây và Tây Bắc, với Củ Chi, Hóc Môn, có thể phát triển theo hướng đô thị sinh thái và nông nghiệp sinh thái. “Các cực phát triển chuyên biệt sẽ tạo ra những động lực tăng trưởng mới”, bà Hương nhận định.
Để những cực này thực sự trở thành một chỉnh thể, hạ tầng kết nối giữ vai trò quyết định. Thành phố đang hướng tới mạng lưới giao thông đa phương thức, gồm metro, các tuyến vành đai 2, 3, 4 - TP.HCM, cao tốc liên vùng và giao thông đường thủy trên sông Sài Gòn.
Khi khoảng cách giữa các cực được rút ngắn, không gian phát triển của thành phố cũng được mở rộng theo một cách khác. Người dân có thể sống ở một khu vực, làm việc ở khu vực khác mà thời gian di chuyển vẫn được kiểm soát.
“Siêu cơ hội” phải bắt đầu từ giá trị thực
Theo bà Hương, một trong những cơ hội lớn nhất từ quy hoạch mới là khả năng khai thác tốt hơn giá trị đất đai và hạ tầng.
Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là TOD, có thể tạo thêm nguồn lực cho đầu tư hạ tầng. Khi giao thông được đầu tư đồng bộ, giá trị đất đai quanh các đầu mối giao thông cũng có điều kiện gia tăng.
Tuy nhiên, giá trị của quy hoạch không nên chỉ được đo bằng sự gia tăng giá bất động sản. Với chính quyền, quy hoạch thống nhất giúp tạo cơ sở pháp lí rõ ràng hơn cho quản lí đất đai, đầu tư và phát triển đô thị. Những khu vực vướng quy hoạch kéo dài có cơ hội được xử lí, qua đó khơi thông nguồn lực đang bị “đóng băng”.
Cùng với đó là yêu cầu đổi mới phương thức quản trị. Thành phố có thể đẩy mạnh chính quyền số, dữ liệu lớn và các mô hình đô thị thông minh trong quản lí giao thông, quy hoạch, môi trường và thủ tục hành chính.
Đây cũng là nền tảng để TP.HCM củng cố vai trò đầu tàu kinh tế. Theo định hướng được bà Hương đề cập, năm trụ cột tại các cực tăng trưởng gồm công nghiệp công nghệ cao, tài chính, logistics, du lịch - văn hóa và y tế - giáo dục.
Nếu được tổ chức đồng bộ, các lĩnh vực này có thể tạo ra một hệ sinh thái kinh tế đa dạng hơn, đưa TP.HCM tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng và tài chính khu vực.
Doanh nghiệp có thêm không gian, người dân cần thêm lựa chọn
Với doanh nghiệp, quy hoạch mở ra một thị trường rộng hơn về cả không gian lẫn nhu cầu.
Hàng loạt dự án hạ tầng lớn như metro, vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc cửa ngõ và hệ thống cảng biển - logistics sẽ tạo thêm dư địa cho bất động sản, hạ tầng và dịch vụ.
Các khu đô thị mới có thể phát triển gắn với giao thông công cộng. Những trung tâm công nghệ cao, tài chính, logistics cũng có điều kiện hình thành các hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Sự dịch chuyển của chuỗi sản xuất cũng tạo ra cơ hội mới. Doanh nghiệp có thể tiếp cận các khu công nghiệp sinh thái, công nghệ cao, tự động hóa và năng lượng xanh.
Ở lĩnh vực dịch vụ, dư địa phát triển nằm ở tài chính - ngân hàng, bảo hiểm, giáo dục, y tế chất lượng cao, du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng biển.
Nhưng theo bà Hương, thước đo cuối cùng của một quy hoạch vẫn phải quay về đời sống người dân.
Một siêu đô thị rộng hơn sẽ không có nhiều ý nghĩa nếu người dân vẫn mất hàng giờ trên đường, sống trong những khu vực thường xuyên ngập nước hoặc phải đi rất xa để tiếp cận trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.
Vì vậy, quy hoạch cần giải quyết đồng thời bài toán giao thông, ngập nước, môi trường, cây xanh và các thiết chế xã hội.
Mạng lưới giao thông công cộng phát triển sẽ giúp người dân có thêm lựa chọn di chuyển. Nguồn cung nhà ở đa dạng, từ nhà ở xã hội đến các phân khúc trung và cao cấp, cũng cần được phát triển tương ứng với sự gia tăng dân số và việc làm.
Một hướng quan trọng khác là khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu. Theo định hướng quy hoạch, sông Sài Gòn có thể trở thành hành lang xanh trung tâm, kết hợp với hệ thống hồ điều hòa, đê điều và mô hình đô thị bọt biển.
Đó là cách tiếp cận coi nước và không gian xanh như một phần của cấu trúc đô thị, thay vì chỉ xem ngập nước là một bài toán cần xử lí bằng công trình.
Theo bà Hương, quy hoạch TP.HCM với tầm nhìn 100 năm vì thế cần được nhìn từ cả ba phía: chính quyền, doanh nghiệp và người dân.
Chính quyền có thêm công cụ tổ chức và phân bổ nguồn lực. Doanh nghiệp có thêm không gian đầu tư và thị trường. Người dân có cơ hội tiếp cận một môi trường sống tốt hơn, nhiều việc làm hơn và hệ thống dịch vụ thuận tiện hơn.
“Siêu cơ hội” của TP.HCM, xét đến cùng, không nằm ở quy mô của một siêu đô thị. Cơ hội lớn hơn là biến quy mô ấy thành năng lực phát triển thực chất, để các cực tăng trưởng bổ trợ cho nhau, hạ tầng đi trước một bước và thành quả của quy hoạch được chuyển hóa thành chất lượng sống.
Đó cũng là cách một TP.HCM mới có thể tạo dựng vị thế của một đô thị tầm khu vực và từng bước vươn ra thế giới.
