Mở cửa cho nhà chưa có sổ hồng được chuyển nhượng nhưng… phải có barie
Nếu nhu cầu chuyển nhượng là có thật thì pháp luật nên tạo ra một con đường chính thức, rõ ràng và có thể kiểm soát, thay vì để người dân tự tìm đường đi.
Đề xuất của Bộ Xây dựng cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với nhà ở, công trình xây dựng đã có nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận đang nhận được nhiều sự quan tâm. Nếu được luật hóa, quy định này có thể tháo một nút thắt lâu nay của thị trường: có nhà, đã trả phần lớn tiền, thậm chí đã vào ở nhưng lại rất khó chuyển nhượng chính thức chỉ vì chưa có sổ.
Nhìn ở góc độ thị trường, đây là một hướng đi đáng chú ý. Nhưng mở quyền giao dịch không có nghĩa là có thể buông lỏng điều kiện pháp lý. Bởi nếu chiếc “khóa” mang tên sổ được tháo ra mà không có một cơ chế kiểm soát khác thay thế, rủi ro cũng có thể đi theo giao dịch từ người này sang người khác.
Có nhà nhưng tài sản lại bị “đóng băng”
Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận; hợp đồng mua bán phần diện tích sàn trong công trình đã có nhưng chưa có giấy chứng nhận; cùng một số loại hình bất động sản khác.
Điểm đáng chú ý nằm ở chỗ một căn nhà đã hoàn thành và được bàn giao cho người mua nhưng chưa có sổ hiện có thể rơi vào tình trạng rất khó giao dịch chính thức. Trong khi đó, người mua có thể đã thanh toán 90-95%, thậm chí gần như toàn bộ giá trị căn nhà.
Có những trường hợp người dân đã sống ổn định nhiều năm nhưng sổ hồng vẫn chưa được cấp vì vướng thủ tục hoặc vấn đề thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Tài sản khi ấy tồn tại trên thực tế nhưng khả năng lưu thông lại bị hạn chế.
Đây chính là nghịch lý mà đề xuất lần này muốn giải quyết. Nếu pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng trong những trường hợp đủ điều kiện, người mua ban đầu có thêm một con đường hợp pháp để chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho người mua tiếp theo. Người cần tiền có thể thu hồi vốn, người có nhu cầu mua có thêm lựa chọn, còn thị trường có thêm hàng hóa để giao dịch.
Quan trọng hơn, giao dịch có thể đi vào khuôn khổ pháp luật thay vì phải tìm cách “lách” bằng những bộ hồ sơ lòng vòng như ủy quyền, di chúc, giấy giao nhận tiền...
Nói đơn giản, nếu nhu cầu chuyển nhượng nhà đất là có thật thì pháp luật nên tạo ra một con đường chính thức, rõ ràng và có thể kiểm soát, thay vì để người dân tự tìm đường đi.
Nhưng chuyển nhượng hợp đồng không phải là chuyển nhượng sổ. Đây là điểm cần đặc biệt làm rõ để tránh hiểu nhầm.
Cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán không có nghĩa người mua sau đương nhiên trở thành chủ sở hữu một căn nhà đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý. Về bản chất, họ nhận lại vị trí pháp lý của người mua trước trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư, cùng các quyền và nghĩa vụ liên quan.
Vì vậy, rủi ro lớn nhất không nằm ở việc “cho phép bán nhà chưa có sổ”, mà nằm ở câu hỏi: người mua sau thực sự đang mua cái gì và ai chịu trách nhiệm nếu có vấn đề?
Chẳng hạn, một hợp đồng có thể đã được chuyển nhượng nhưng đồng thời tài sản đang tranh chấp, bị thế chấp, còn nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành hoặc đang có vấn đề về pháp lý dự án.
Một rủi ro khác là chuyển nhượng trùng lặp. Nếu thông tin về hợp đồng chỉ nằm trên những bộ hồ sơ giấy giữa các bên, việc kiểm tra lịch sử giao dịch sẽ rất khó khăn.
Với phần diện tích sàn xây dựng, yêu cầu định danh còn quan trọng hơn. Phải xác định được chính xác vị trí, diện tích, tầng, khu vực và công năng. Nếu những thông tin này không thống nhất, tranh chấp gần như có thể nhìn thấy trước.
Nói cách khác, khi chưa có sổ để làm “điểm neo” cho giao dịch, Nhà nước cần tạo ra một cơ chế khác đủ tin cậy để thay thế chức năng kiểm soát đó.
Mở cửa nhưng phải có “barie”
Một trong những giải pháp đáng chú ý được các chuyên gia đề cập là xây dựng một tầng quản lý trung gian giữa hợp đồng mua bán và việc đăng ký quyền sở hữu.
Có thể hình dung đơn giản là mỗi hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng phải được đăng ký, cập nhật và ghi nhận trên một hệ thống thống nhất. Khi hợp đồng được chuyển từ người A sang người B, thông tin phải được cập nhật ngay để xác định rõ ai đang là người có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản.
Cơ chế này có thể giống như một “sổ theo dõi tạm thời” đối với tài sản chưa có giấy chứng nhận.
Khi đó, chỉ cần kiểm tra mã hợp đồng hoặc mã định danh của tài sản, người mua có thể biết hợp đồng đang đứng tên ai, đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, có tranh chấp hay bị thế chấp không, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành đến đâu và hồ sơ cấp sổ đang được xử lý ở giai đoạn nào. Đây cũng là lúc vai trò của chủ đầu tư cần được xác định rõ.
Chủ đầu tư không nên có quyền tùy ý gây khó dễ hoặc thu những khoản phí không rõ căn cứ khi khách hàng chuyển nhượng hợp đồng. Nhưng ngược lại, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xác nhận chính xác tình trạng hợp đồng, nghĩa vụ tài chính và những hạn chế pháp lý liên quan.
Cơ quan quản lý cũng cần công khai tiến độ xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Người mua phải biết sổ đang ở đâu, hồ sơ đã được nộp hay chưa, đang vướng điều gì và trách nhiệm thuộc về chủ thể nào.
Thông tin càng minh bạch, khoảng trống cho tranh chấp và đầu cơ càng nhỏ. Đừng để người mua sau “gánh” rủi ro của người mua trước
Một điểm khác cũng cần được tính kỹ là nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Mỗi lần chuyển nhượng cần có hồ sơ rõ ràng, xác định được người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, giá trị giao dịch và nghĩa vụ của từng bên. Đây không chỉ là chuyện thu thuế cho Nhà nước mà còn là cách tạo ra dấu vết pháp lý cho tài sản.
Cùng với đó, cần quy định rõ những trường hợp không được chuyển nhượng. Những hợp đồng đang tranh chấp, tài sản đang bị kê biên, thế chấp mà chưa được xử lý hoặc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý không thể vì có cơ chế mới mà mặc nhiên được đưa ra giao dịch.
Đặc biệt, cần tránh một cách hiểu rất nguy hiểm: hợp pháp hóa việc chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với hợp pháp hóa một bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
Nếu dự án có vấn đề, việc chuyển hợp đồng từ người này sang người khác không thể làm cho vấn đề đó biến mất. Ngược lại, nếu không kiểm soát tốt, rủi ro chỉ được “chuyển hộ khẩu” từ người mua trước sang người mua sau.
Hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước
Một chính sách tốt không nên chỉ nhìn vào việc làm cho thị trường dễ giao dịch hơn. Nó phải giải được bài toán lợi ích của cả ba bên.
Với người dân, đó là quyền được chuyển nhượng tài sản hợp pháp, được biết đầy đủ tình trạng pháp lý và không phải sống trong cảnh có nhà nhưng tài sản gần như bị “khóa”.
Với doanh nghiệp, đó là một thị trường thứ cấp minh bạch hơn, giảm những giao dịch vòng vo và giúp sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản tốt hơn.
Với Nhà nước, đó là khả năng quản lý được dòng giao dịch, thu đúng và đủ các nghĩa vụ tài chính, đồng thời có dữ liệu để kiểm soát thị trường.
Vì vậy, điều thị trường cần không đơn thuần là “cho phép chuyển nhượng nhà chưa có sổ”. Điều cần hơn là cho phép chuyển nhượng có điều kiện, có dữ liệu và có trách nhiệm.
Sổ hồng vẫn là đích đến cuối cùng của quyền sở hữu. Nhưng trong khoảng thời gian chờ cấp sổ, người dân không thể bị đặt vào trạng thái tài sản nằm im chỉ vì một thủ tục chưa hoàn tất.
Nếu xây dựng được một cơ chế đăng ký giao dịch tạm thời đủ chặt chẽ, công khai tình trạng pháp lý, kiểm soát chuyển nhượng trùng lặp, xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và các bên, đề xuất này có thể vừa mở thêm đường cho dòng tiền, vừa hạn chế rủi ro.
Thị trường bất động sản cần sự thông thoáng, nhưng sự thông thoáng ấy phải đi cùng minh bạch. Mở cửa cho giao dịch là cần thiết; còn để cánh cửa ấy không biến thành lối vào của tranh chấp thì đó mới là phần việc quan trọng của việc sửa luật.
