Lý do khiến giá nhà ở vẫn tăng cao bất chấp mùa dịch

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết bất chấp COVID-19 nhưng giá nhà ở tại TP.HCM vẫn có xu thế tăng cao. Nguyên nhân là do chi phí đầu tư cao nên các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng, giữ giá. Không những vậy, cơ cấu giá thành nhà ở còn nhiều điểm bất hợp lý cũng là nguyên nhân dẫn đến giá thành nhà ở cao.

Ông Châu phân tích theo quy luật hình thành giá cả nhà ở, giá nhà thường có xu thế tăng theo thời gian hoặc tăng do lạm phát. Giá nhà hình thành còn chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan bao gồm: quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung-cầu. Giá nhà ở cũng chịu tác động trực tiếp của tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch.

Ngoài ra, giá nhà còn tùy thuộc vào suất đầu tư của dự án. Ví dụ, dự án A có suất đầu tư 200 tỉ đồng/ha sẽ khác biệt về đẳng cấp, chất lượng, tiện ích, dịch vụ và có giá nhà cao hơn dự án B có suất đầu tư 100 tỉ đồng/ha. Đặc biệt, giá nhà còn tùy thuộc vào mức độ điều tiết của Nhà nước, thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

“Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao. Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần.

Lần thứ nhất là mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Lần thứ hai là khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngoài ra, còn có những chi phí không chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho rằng nếu thay đổi chính sách không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất và khoản thu thuế bất động sản thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đáng chú ý, ông Châu còn nhìn nhận tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền dẫn đến giá nhà tăng. Điều này làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.

Số liệu của HoREA cho thấy căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) hiện chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%, rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Trong khi đó, căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Đặc biệt, căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% trong tổng số nhà ở dự án.

“Trên thị trường, giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên được tính vào thống kê căn hộ cao cấp thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường. Với cơ cấu sản phẩm nhà ở nêu trên là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung-cầu, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã cảnh báo”, ông Châu nói thêm.

Phan Diệu