Việc siết tín dụng đối với bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản mà còn tác động bất lợi đến người tiêu dùng.
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Nội dung dự thảo đã giảm trần sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 40% đối với ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Chưa kể, dự thảo Thông tư cũng xếp "các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250% thay vì 150% như trước.
Theo Ngân hàng Nhà nước, việc điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; đồng thời, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn).
Trong khi đó, việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.
Không những vậy, theo Ngân hàng Nhà nước, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng.
Do đó, theo đánh giá của CQTTGSNH (Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước) thì tác động của sự thay đổi quy định nói trên không đáng kể.
Phản hồi về việcnày, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản thì có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ khủng hoảng.
“Việc này chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang) mà còn tác động bất lợi đến người tiêu dùng”, ông Châu nói.
Theo ông Châu, việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay đóng băng kéo dài, sau một thời kỳ khủng hoảng.
Bên cạnh nguồn cung tín dụng còn có nguồn kiều hối về TP.HCM năm 2015 khoảng 5,5 tỉ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản. Nhìn toàn cục, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.
Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007.
Chưa kể, thị trường bất động sản đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng.
Do đó, (HoREA) kiến nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN trong thời điểm hiện nay. Bởi lẽ, Thông tư 36/2014/TT-NHNN mặc dù chỉ mới triển khai thực hiện được 1 năm, nhưng đã có tác động rất tích cực, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh trong năm 2015.
Bên cạnh đó, các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững. Đặc biệt, nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2016 sẽ chưa xảy ra nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như thuế chống đầu cơ, sử dụng công cụ tín dụng, sử dụng công cụ quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị, phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường bất động sản...
Phan Diệu
