Cho chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư có thể làm vỡ quy hoạch hạ tầng

Do sự khó khăn về dòng tiền mà mới đây, Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) đã ra thông báo không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trước đó với nhà đầu tư mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng được nữa.

Và một trong số giải pháp mà Thành Đô đưa ra là: khách (đã mua hàng) sẽ tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ, theo đó khách sẽ được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hằng năm.

Phá vỡ quy hoạch

Bàn về cách giải quyết nói trên, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là đề xuất vô lý, bóp méo quy hoạch.

Ông phân tích, dự án căn hộ condotel thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, đất phi nông nghiệp, vì vậy họ không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở cao cấp phải nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hàng chục nghìn căn condotel sang chung cư sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, ảnh hưởng tới chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

"Mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, tại sao lại có thể chuyển qua đất ở? Việc Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi hơn 50% dự án Cocobay sang đất ở là một sai lầm chiến lược".

"Không thể vì giải quyết khó khăn của chủ đầu tư mà chiều theo đề nghị đó. Tôi rất mong các cơ quan chức năng cần thận trọng trong xem xét đề xuất này, không nên vì những cái trước mắt…".

"Ngay cả khi có điều chỉnh quy hoạch cũng không được phá vỡ mục tiêu ban đầu được đề ra, đảm bảo sự phát triển hài hòa cân đối, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên chứ không phải lợi ích của một nhóm người, đặc biệt là không phải lợi ích của chủ đầu tư", ông nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Bá Sơn - Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP.Đà Nẵng cho rằng, việc chuyển đổi này sẽ tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

Theo ông Sơn, diện tích đất giao cho dự án nếu chuyển đổi sẽ làm thay đổi mục tiêu dự án đã được phê duyệt, đụng chạm đến Luật Quy hoạch mà đây là đất giao có thời hạn. Chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Việc sửa đổi, bổ sung quy định về loại hình này vào Luật Đất đai sẽ khó khả thi, bởi nếu công nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này sẽ dẫn đến việc phải phá bỏ một số nguyên tắc căn bản của luật này. Và như vậy là tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

Gây áp lực lên hạ tầng

Tương tự, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc chuyển đổi nói trên là không hợp lý và gây sức ép lên hạ tầng, quy hoạch của địa phương. Ông phân tích rằng phải nhìn vấn đề ở 3 khía cạnh: pháp lý, thương mại và tài chính.

Về pháp lý, bằng nhiều giải pháp thương thuyết, chủ đầu tư có thể chuyển từ condotel sang căn hộ để ở. Tuy nhiên, giấy phép của dự án vốn dĩ là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chuyển sang căn hộ chung cư để ở là không hợp lý.

Về mặt thương mại, nếu chuyển sang căn hộ để ở thì chắc chắn chủ đầu tư phải đóng thêm các khoản thuế, phí và giá bất động sản này sẽ tăng lên so với trước. Khi đó chủ đầu tư bắt khách hàng đóng thêm tiền, liệu họ có đồng ý không, sự việc sẽ rối rắm hơn. Về mặt tài chính, ngân hàng tài trợ khoản vay cho khách hàng mua dự án ban đầu là vay kinh doanh. Nếu chuyển sang căn hộ để ở thì hệ số rủi ro cao hơn, siết tín dụng có thể ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Một điều đáng lo ngại nữa là việc Đà Nẵng chuyển đổi 1.016 căn condotel thành căn hộ thì quy mô dân số cư trú là 8.588 người, tức tương đương một phường của quận Ngũ Hành Sơn, (chưa tính khoảng 4.000 người khác lưu trú tại đây), tạo gánh nặng lớn cho hạ tầng đô thị. Do đó, nếu không có những tính toán phù hợp, thì có thể sẽ dẫn đến vỡ trận về cả quản lý địa bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao thông, trường học…

“Chỉ có một điều duy nhất khả thi là sau khi ban hành khung pháp lý cho condotel, Nhà nước sẽ công nhận loại hình này và thời hạn của nó sẽ chính là thời hạn giao đất theo dự án”, ông Nguyễn Bá Sơn (Đà Nẵng) phân tích.

Duyên Hà/NCĐT