Chuyên gia tiết lộ 3 lý do “tế nhị” khiến giá BĐS không giảm dù doanh nghiệp khó khăn

Hiệu quả kinh doanh suy yếu

Tại Toạ đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" do FiinGroup phối hợp với VnEconomy tổ chức ngày 15.2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings chia sẻ, từ năm 2021-2022, khi thực hiện đánh giá tín nhiệm, FiinRatings nhận được rất nhiều câu hỏi của đơn vị phát hành rằng tại sao giá cổ phiếu liên tục lập đỉnh mới mà kết quả xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp chỉ ở ngưỡng trung bình hoặc trung bình khá?

“Điều này cũng phần nào nói lên hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đã manh nha thể hiện từ các năm trước”, ông Khang nói.

Theo ông Khang, những năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đã tăng tốc trong mở rộng quy mô hoạt động, nhưng hiệu quả kinh doanh trên đà suy yếu mạnh, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh, dòng tiền và khả năng trả nợ bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh bình thường, những vấn đề này không bộc lộ, nhưng dịch bệnh đã làm trầm trọng thêm vấn đề và nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

“Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong một thời gian dài đã thu hẹp khả năng tái tài trợ, tái cấp vốn của những doanh nghiệp này”, ông Khang nói và cho biết sau thời gian hưởng lợi từ nền lãi suất được giữ ổn định ở mức thấp thì ngay khi lãi suất vay vốn ngân hàng tăng lên từ nửa sau 2022 thì thanh khoản thị trường đã bị ảnh hưởng; đồng thời, chi phí lãi vay tăng lên trong một thời gian ngắn đã ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hồng Khang, trong ngắn hạn, hỗ trợ chính sách là chìa khóa mở ra cơ hội để bức tranh lạc quan hơn, tuy nhiên sự hồi phục sẽ không diễn ra trong phạm vi rộng và thị trường sẽ có sự thanh lọc, đào thải.

Ông Khang đề xuất 2 giải pháp. Thứ nhất là giải phóng nguồn cung. Theo đó, cần tạo cơ chế phê duyệt bổ sung cấp giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại. Khi dự án có pháp lý sạch thì sẽ có cơ sở để giúp doanh nghiệp giãn nợ, hoãn nợ, khoanh nợ hoặc có khoản tín dụng bổ sung để hoàn thành dự án.

“Ngoài ra, khi có dự án pháp lý sạch thì doanh nghiệp sẽ có cơ sở làm việc với các chủ nợ để cơ cấu lại nợ vay, trái chủ cũng sẽ yên tâm hơn trong việc nắm giữ sản phẩm, tránh tình trạng bán tháo”, ông Khang nêu.

Ông Đào Phúc Tường, chuyên gia tài chính cho rằng giá của bất động sản đang cao, trên nền tảng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thì sự đảo chiều bất động sản chỉ xảy ra khi giá giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư quay trở lại thị trường.

“Khi giá giảm đủ sâu, khi có dòng tiền mới quay trở lại thị trường giúp cho thị trường bất động sản giảm đòn bẩy tài chính xuống. Để kích thích đủ các nhà đầu tư, nhà đầu cơ tham gia thị trường thì lãi suất phải giảm”, ông Tường nói.

Vì sao doanh nghiệp không giảm giá?

Việc vì sao các doanh nghiệp bất động sản không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia là câu hỏi của nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.

Lý giải về vấn đề này, ông Đào Phúc Tường cho biết đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0, tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.

Nguyên nhân tiếp theo liên quan đến tài sản đảm bảo. Hiện 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng ngay đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo để đảm bảo tỷ lệ an toàn của ngân hàng và các công ty còn không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.

Nguyên nhân tiếp theo là tính pháp lý. Nhiều dự án có vấn đề pháp lý, nhiều công ty có giảm giá thì cũng không bán được.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản. Về mặt logic thì cần dòng tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường chia sẻ.