Nhiều địa phương muốn cấm cửa chủ đầu tư ‘ôm' quỹ bảo trì chung cư

Đề xuất cấm chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì

Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư.

Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành tại khoản 2 điều 36 của Nghị định 99 là người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền phí bảo trì tòa nhà như vậy dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho ban quản trị. Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho ban quản trị, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn. Bộ Xây dựng nói rằng cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp 2% kinh phí bảo trì tòa nhà trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.

Đặc biệt, nhiều địa phương cũng cho rằng cần quy định rõ trong nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho ban quản trị.

Do đó, tại dự thảo nghị định, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư với nội dung: “Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại điều 108 của luật Nhà ở. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản nhận phí bảo trì đã mở theo quy định tại khoản 1 điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này".

“Điểm nóng” gây tranh chấp chung cư

Đề xuất cấm chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì chung cư không phải là chuyện mới. Việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì xảy ra ở nhiều địa phương. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Đơn cử tại TP.HCM, theo Sở Xây dựng, TP.HCM đang có 1.401 chung cư. Trong số này, chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Mặc dù vậy, qua thống kê thì số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng bên cạnh một số lý do khách quan thì nhiều chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết theo quy định của Luật Nhà ở, người mua, thuê mua nhà ở phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Phần kinh phí này được cộng gộp tạo thành quỹ bảo trì chung cư, giúp ban quản trị tòa nhà có nguồn tài chính phục vụ bảo trì các khu vực, kết cấu chung của tòa nhà trong quá trình sử dụng.

Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Đối với nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì phổ biến khoảng 20 tỉ đồng trở lên, cá biệt như quỹ bảo trì chung cư Keangnam (Hà Nội) lên đến khoảng 160 tỉ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.

Vì vậy, trên thực tế có hàng trăm chủ đầu tư chung cư vẫn chây ì, không chịu bàn giao nguồn vốn này. “Đây là miếng mồi lớn đối với một số phần tử xấu. Họ tìm cách chui vào ban quản trị để trục lợi, sử dụng quỹ không đúng mục đích như thay thế, sửa chữa vật tư, thiết bị còn tốt; cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ... Thậm chí, có trường hợp đại diện ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Phan Diệu