10 điểm nổi bật nhất thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên, thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

1. Nguồn cung sụt giảm mạnh

So với năm 2017, số lượng dự án đã giảm còn 18, tỷ lệ giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

2. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối

Năm 2018, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%. Thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp.

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước.

Đây là dấu hiệu rõ rệt nhất cho sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền cần chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

3. Hai đợt sốt ảo đất nền đẩy giá đất lên cao

Năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Trên cả nước, cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả hoặc thông tin nửa đúng nửa sai về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn... trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Thế nhưng, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, đến nay tình hình này đã cơ bản được kiểm soát.

4. Bùng nổ căn hộ condotel

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, loại hình condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán condotel với giá bán tương đương căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn. Hoặc chủ đầu tư cam kết có "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng trái pháp luật, hoặc cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Mới đây, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành phối hợp đề xuất cơ chế chính sách để thực hiện hiệu quả công tác quản lý nhà nước và tạo điều kiện để phát triển condotel bền vững.

5. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam ngày càng nhiều

Người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam rất quan tâm đến chính sách của Nhà nước cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Năm 2016, HoREA đã báo cáo có khoảng gần 1.000 người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM. Con số này chắc chắn đã gia tăng trong 2 năm qua.

Qua tìm hiểu thì người nước ngoài thuộc khu vực châu Âu, Bắc Mỹ, Úc, Nhật Bản thường lựa chọn thuê nhà ở. Chỉ có người nước ngoài từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Trung Quốc, Hong Kong có khuynh hướng mua nhà tại Việt Nam.

Mới đây, Công ty CBRE công bố vấn đề người Trung Quốc mua nhà tại TP.HCM chiếm 31%, người từ Hong Kong chiếm 10%. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây chỉ là số liệu thống kê từ số lượng khách hàng của CBRE. Hơn nữa, CBRE môi giới bán nhà chủ yếu trong phân khúc bất động sản cao cấp, trung cao cấp nên không phản ánh được toàn bộ tình hình thị trường nhà ở TP.HCM.

6. Doanh nghiệp bất động sản mới thành lập tăng nhanh

Trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn TP.HCM đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó có gần 2.600 doanh nghiệp bất động sản, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, trong phạm vi cả nước, số doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 7 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%. Số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cũng lớn nhất với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước.

7.Nguồn vốn đầu tư nước ngoài liên tục đổ vào bất động sản

Trong năm 2018, cả nước đạt hơn 30 tỉ USD vốn đầu tư vào nước ngoài, trong đó có hơn 6,5 tỉ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung quốc (Hongkong).

Riêng tại TP.HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỉ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỉ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI.

Ngoài ra, nguồn kiều hối cũng tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỉ USD. TP.HCM thường chiếm khoảng phân nửa lượng kiều hối cả nước, trong đó thường có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản.

8. Tín dụng đổ vào bất động sản tiếp tục tăng

Dư nợ tín dụng trung, dài hạn tiếp tục xu thế tăng trong 3 năm gần đây, năm 2018 chiếm khoảng 53,7%, trong đó ngành xây dựng - bất động sản chiếm 12,48%, tăng 20,5% so với năm 2017.

Đáng lưu ý là tín dụng tiêu dùng có xu hướng tăng trong 4 năm gần đây; trong đó dư nợ tín dụng tiêu dùng có liên quan đến sửa nhà, xây nhà, mua nhà ước khoảng trên dưới 140.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 38-40% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng.

Điều cần quan tâm là cần có giải pháp kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích nguồn vốn tín dụng tiêu dùng này, vì có một phần không nhỏ đã được đầu tư vào thị trường bất động sản.

9. Vụ cháy chung cư Carina thay đổi nhận thức về PCCC

Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26.3.2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Vụ cháy này đã làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các doanh nghiệp vận hành và ban quản trị chung cư, các sở ngành, lực lượng PCCC, UBND các cấp và nhất là cộng đồng sinh sống tại chung cư.

Qua đó, công tác đảm bảo chất lượng công trình, an toàn PCCC, cứu nạn, cứu hộ trong chung cư, nhà cao tầng đã được coi trọng hơn. Việc này rất có lợi cho người tiêu dùng và cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

10. Tồn kho bất động sản còn cao

Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỉ đồng.

Theo ông Châu, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Do vậy, HoREA đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý những khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ.

Phan Diệu