Chi phí tăng cao, mặt bằng giá bất động sản khó giảm

Chi phí vốn tăng cao, giá BĐS khó giảm

Thị trường BĐS Việt Nam đang bám sát tiến trình phục hồi với nhiều kết quả tích cực.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với không ít thách thức. Sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân; giá BĐS tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn.

Song, VARS cho rằng mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

Trong ngắn hạn, VARS dự báo, nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024, và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Nguồn cung BĐS dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền.

Theo VARS, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư, đang không ngừng tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Nhất là phân khúc nhà ở bình dân, bởi nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng “rõ rệt” trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Trong khi nhu cầu nhà ở bình dân, trung cấp vẫn là nhu cầu chính của thị trường.

Giá nhà ở tiếp tục neo cao

Các chuyên gia cho rằng trong năm 2025, nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7 - 10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cữ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

VARS cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị.

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết trong năm 2025, dù nguồn cung căn hộ tăng trưởng nhưng giá bán sơ cấp tiếp tục cao do nhu cầu của thị trường lớn, cung tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng được hết nhu cầu thị trường. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng chậm lại.

“BĐS đảm bảo pháp lý, hiện diện ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt”, ông Đính nói và nhận định rằng lượng giao dịch của thị trường trong năm 2025 sẽ tiếp tục đi lên.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, thị trường sẽ có nhiều dự án được cấp phép, nguồn cung mở rộng hơn và có đến 80% sản phẩm của thị trường trong năm 2025 nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Do đó, mặt bằng giá BĐS tiếp tục đi lên là điều không khó hiểu.

“Bởi vậy, bài toán nhà ở vừa túi tiền sẽ chỉ được giải quyết khi tăng cường giãn dân về các khu lân cận, đồng nghĩa hạ tầng kĩ thuật phải có sự đầu tư để giãn dân ra khu vực trung tâm, khu vực nội đô chật hẹp và quá tải”, bà Dung nêu.