Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ký ban hành Thông tư số 07/2017/TT-NHNN (25.6) quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, Thông tư này quy định chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê khi không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết.
Thông tư này sẽ thay thế Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ký ngày 3.10.2012 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Tất cả các ngân hàng thương mại đều được bảo lãnh nhà ở
Theo Thông tư, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh động sản, các ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau:
Một là nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Không những vậy, để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, quy định nãy ghi rõ trong hợp đồng mua bán có quy định chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê khi không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết.
Hai là ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích. Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại được NHNN cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động.
Ba là cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Về danh sách các ngân hàng thương mại được thực hiện hoạt động lãnh này, Thông tư số 07 quy định theo hướng tất cả các ngân hàng thương mại được NHNN cấp phép hoạt động bảo lãnh thì đều được thực hiện bảo lãnh trong bán, cho mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Về mức phí bảo lãnh, Thông tư này quy định tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí bảo lãnh đối với khách hàng. Trong trường hợp bảo lãnh đổi ứng hoặc xác nhận bảo lãnh, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận trên cơ sở mức phí bảo lãnh được bên được bảo lãnh chấp thuận.
Trường hợp thực hiện đồng bảo lãnh thì các bên tham gia đồng bảo lãnh thỏa thuận mức phí bảo lãnh cho mỗi bên. Trường hợp đồng tiền bảo lãnh là ngoại tệ, các bên thỏa thuận thu phí bảo lãnh bằng ngoại tệ hoặc quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá. Các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh
Nên thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín bảo lãnh
Sau khi thông tư được ban hành, ngày 29.6, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có văn bản góp ý về thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo HoREA, NHNN đã giao quyền chủ động, tự chịu trách nhiệm cho ngân hàng thương mại trong hoạt động cấp bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với các điều Luật và Thông tư. Tuy nhiên, Hiệp hội cũng đề nghị NHNN hướng dẫn cụ thể các quy định của pháp luật về nghiệp vụ bảo lãnh, giao dịch bảo đảm để các bên liên quan dễ thực hiện.
Đồng thời, NHNN cũng cần quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng, và thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị... theo tiến độ thi công công trình. Như vậy sẽ đảm bảo điều kiện cho ngân hàng thương mại giám sát dòng tiền của doanh nghiệp và thu hồi các khoản đã chi.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Chính phủ, NHNN, Bộ Tài chính cho thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có năng lực thực hiện bảo lãnh theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, tăng thêm một phương thức nữa để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp. Do vậy, sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Phan Diệu
