GS Đặng Hùng Võ: Thủ tục hành chính là nỗi ‘kinh hoàng’ với chủ đầu tư nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội quá thiếu so với nhu cầu

Theo tính toán của Bộ Xây dựng trong Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2020, dựa vào ước lượng 70% số công nhân; 60% số sinh viên, học sinh; 20% dân số có nhu cầu nhà ở xã hội, vậy phải có số lượng 33,6 triệu m² sàn nhà ở xã hội cho công nhân; 18,9 triệu m² sàn cho học sinh, sinh viên và 116,6 triệu m² sàn cho người có thu nhập thấp tại đô thị; tổng lại là 169,1 triệu m² sàn.

Tuy nhiên, trên thực tế, đến năm 2015 mới chỉ đạt 5,4% yêu cầu với khoảng 7,5 triệu m² sàn. Mãi đến giữa năm 2022, diện tích sàn nhà ở xã hội mới đạt được 7,8 triệu m², chỉ hơn được năm 2015 có... 300 nghìn m^2.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, các nước công nghiệp không dùng khái niệm "nhà ở xã hội" mà sử dụng khái niệm "nhà ở giá hợp lý" (Affordable Housing) để tìm động lực phát triển từ thị trường gắn với trách nhiệm xã hội.

“Sở dĩ như vậy vì thuật ngữ "nhà ở xã hội" thể hiện sự không phù hợp với cơ chế thị trường, có vẻ như luôn cần tới sự trợ giúp của Nhà nước theo kiểu bao cấp. Điều này trái với nguyên tắc tìm giải pháp từ thị trường với sự trợ giúp từ cộng đồng”, ông Võ nói.

Ngân hàng Thế giới đã tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình và khả năng tiết kiệm để mua nhà tại Việt Nam năm 2012, trong đó tại các đô thị cho thấy thu nhập của dân đô thị thấp hơn nhiều so với cách tính của Bộ Xây dựng.

Kết quả cho thấy khoảng 20% số hộ dân đô thị không có khả năng mua nhà, 60% số hộ dân chỉ có khả năng mua nhà ở giá rẻ ngang mức nhà ở xã hội (10 triệu đồng/m²), và chỉ 20% số hộ có khả năng mua nhà ở giá trung bình và giá cao, trong đó chỉ 8% số hộ có khả năng mua nhà ở giá cao.

100 năm mới mua nổi nhà

Ông Võ cho rằng những vướng mắc chủ yếu trong phân khúc nhà ở xã hội nhưng không thể có những giải pháp hợp lý.

Cụ thể, chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở nước ta là quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp chỉ từ 2 tới 4, Thái Lan gần Việt Nam cũng chỉ là 7.

“Có thể hình dung chỉ số này là người lao động làm việc bao nhiêu năm thì mua được nhà ở. Giả sử như người lao động có thể tiết kiệm được 25% lương để mua nhà, vậy là sau 4 năm thì tiết kiệm được 1 năm lương. Khi chỉ số trên là 25 thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà. Trên đời này dễ mấy ai sống khỏe mạnh được tới 100 tuổi?”, ông Võ nêu.

GS Võ nhận định rằng chỉ số này ở mức 25 nói lên rằng, ở Việt Nam lương thì thấp mà giá nhà thì cao. Vậy giải pháp căn cơ nhất là phải có chính sách làm cho lương của người lao động cao lên, và có chính sách thuế phù hợp để kéo giá nhà ở thấp xuống.

Cũng theo ông Võ, thị trường nhà ở phân ra thành 2 phân khúc vận hành rất khác biệt. Phân khúc nhà ở giá cao thì thừa cung và thiếu cầu còn phân khúc nhà ở giá thấp thì thiếu cung và thừa cầu. Khi phân khúc nhà cao cấp rơi vào nợ xấu thì phân khúc bình dân lại thiếu cung trầm trọng. Và như vậy, người ta cũng dễ lợi dụng để mưu lợi cá nhân từ sự khập khiễng của thị trường bất động sản.

Mặt khác, phân khúc cao cấp phục vụ cầu đầu cơ là chính nên luôn luôn làm cho giá nhà ở tăng cao, kể cả nhà ở giá bình dân. Giá nhà ở xã hội 10 năm trước là khoảng 10 triệu đồng/m2^, thì nay đã tăng gấp đôi lên thành 20 triệu đồng/m².

Một vấn đề đáng lo ngại khác, theo ông Võ là cách giải quyết nhà ở xã hội ở Việt Nam chủ yếu dựa vào cơ chế bao cấp: Nhà nước bao cấp về đất, bao cấp về tín dụng, bao cấp về xác định người được thụ hưởng nhà ở, bao cấp về chế độ quản lý nhà ở.

Từ cơ chế bao cấp, ông Võ cho biết dẫn đến nhiều hệ lụy. Cụ thể, người dân mong muốn nhận được ưu đãi của Nhà nước để mua nhà, nhưng lại không muốn bị bó buộc trong những khuôn khổ chật hẹp về giao dịch mua bán nhà khi cần thay đổi.

Ngoài ra, chế độ giao đất không thu tiền cho các dự án nhà ở xã hội cũng là tác nhân làm giá nhà giảm xuống chút ít, nhưng lại làm cho các địa phương chỉ muốn giao đất ở những khu vực “khỉ ho, cò gáy”.

Một hệ lụy nữa là việc trông chờ vào tín dụng ưu đãi gần như “vô vọng” vì tín dụng cũng chỉ là nguồn vốn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi cho vay, không thể cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi, những kêu gọi mở “room” tín dụng hay hạ lãi suất tín dụng đều không thể có giải pháp đáp ứng.

Giá nhà thấp là chìa khóa

Theo GS Đặng Hùng Võ, giá nhà ở xã hội thấp chính là chìa khóa để giải quyết vấn đề.

“Thường thì người ta hay nghĩ tới việc sử dụng vật liệu xây dựng loại kém chất lượng, người “sành sỏi” thì nghĩ tới kế “rút ruột công trình”. Nhiều công ty tư vấn xây dựng đã nghiên cứu và đề xuất giải pháp sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây dựng mới làm chất lượng nhà cao hơn và giá thành hạ hơn. Đề xuất này rất đáng quan tâm, nhưng cũng chỉ như quảng bá cho vui tai, chưa thấy đưa vào được thực tế”, ông Võ nói.

Ông Võ cho rằng sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc nhà ở xã hội là một trở ngại rất lớn cho phát triển nhà ở xã hội.

“Nhà ở xã hội nhận được một phần bao cấp của Nhà nước để có giá thấp, nhưng rồi vài năm sau, giá lại tăng dần và trở thành nhà ở giá trung bình. Người có thu nhập thấp chỉ có cách tìm mua nhà ở xã hội mới xây dựng. Quá trình giải quyết nhà ở xã hội như một cuộc trường chinh không hồi kết”, cựu lãnh đạo Bộ TN-MT đánh giá.

Ngoài ra, ông Võ cho rằng Việt Nam hiện nay hạ tầng quản lý còn khá thấp, không quản lý được thu nhập, không quản lý được chỗ ở, làm cho chính sách có hay mấy cũng không khả thi. Để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, cơ quan nhà nước phải chỉ ra được thu nhập thực tế, chỗ ở thực tế và khối lượng BĐS đang nắm giữ. Hệ thống quản lý ở ta đều không có đủ những thông tin này.

Một vấn đề đáng lo ngại là thủ tục hành chính. Ông Võ cho rằng thủ tục mỗi dự án nhà ở xã hội luôn là nỗi “kinh hoàng” đối với các nhà đầu tư. Tình trạng này dẫn đến sự e ngại đáng kể đối với nhiều nhà đầu tư muốn xông lên giải quyết tận gốc vấn đề. Chủ đầu tư hăng hái lúc ban đầu nhưng rồi mọi sự thể từ thực tế dẫn tới suy tư “đường xa nghĩ nỗi sau này mà kinh”.

“Như vậy, phân khúc nhà ở xã hội cũng rơi vào tình trạng khung pháp luật bất cập do tiếp cận vấn đề bằng tư duy bao cấp”, ông Võ nhận định.