Nguồn cung tăng, nhưng chung cư có thể tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2025

Tại báo cáo về thị trường bất động sản năm 2024 vừa công bố, Bộ Xây dựng cho rằng tại các đô thị lớn, giá bán căn hộ chung cư tăng cao hơn nhiều so với năm 2023, một mặt bằng giá mới được thiết lập cho tất cả các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc bình dân trước đây có giá dưới 30 triệu đồng/m² nay tăng lên 45 triệu đồng/m².

Phân khúc trung cấp trước đây có giá bán từ 30 - 45 triệu đồng/m² nay tăng lên từ 45 - 70 triệu đồng/m². Phân khúc cao cấp trước đây có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m² nay tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m². Phân khúc siêu sang đã xuất hiện trên thị trường ở một vài dự án có giá bán từ 200 triệu đồng/m².

Bộ Xây dựng nhận định trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư tại một số đô thị lớn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư tăng từ 40 - 50% so với giá bán năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư năm 2024 tăng khoảng 20-30% so với năm 2023. Tương tự, giá bán căn hộ chung cư năm 2024 tại TP.Đà Nẵng tăng khoảng 20% so với năm 2023.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, tính đến quý 4/2024, giá bán sơ cấp của căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024 và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đạt trung bình 48 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng cao từ trước tới nay.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết năm 2024 là năm phân khúc chung cư chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tuy nhiên, trong thời gian tới, đà tăng giá sẽ chậm lại, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, loại hình nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư để bán tại Hà Nội đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ.

Bà Hằng cho rằng phân khúc căn hộ có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố neo ở mức cao, căn hộ chung cư đang trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư quan tâm.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cũng cho hay thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024. Do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cữ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

VARS cho rằng các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.

Trong ngắn hạn, VARS dự báo, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024 và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.

“Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán”, VARS nêu.