Sau cơn sốt, giá nhà đất ở TP.HCM tạo lập mặt bằng mới

Giá nhà đất tăng mạnh ở tất cả loại hình

Theo Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010 – 2013, thị trường bất động sản TP.HCM bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động. Bắt đầu từ năm 2014, bất động sản tại TP.HCM đã khởi sắc trở lại. Đến nay, thị trường này đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012.

Đất nền là loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá lớn nhất. Thế nhưng, biên độ tăng giá đất nền lại không đồng đều mà phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu đông ghi nhận mức tăng giá từ 130% - 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.

Hiện nay, giá đất nền tại khu vực phường Phước Long B, quận 9 dao động phổ biến khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2. Khu nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7 cũng có giá tăng khoảng 50%, dao động trung bìnhkhoảng 42 – 55 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân đất nền tăng giá mạnh là bởi loại hình bất động sản này được người Việt ưa chuộng. Do đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, đất nền càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua.

Giá đất nền tăng mạnh cũng kéo theo giá biệt thự, nhà phố tăng. Mặc dù vậy, trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, chỉ dao động từ 20 – 56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu đông như quận 2, quận 9 và khu nam, điển hình là Phú Mỹ Hưng.

Giá bán của biệt thự cũng có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Đơn cử như quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất, song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu/m2. Trong khi, Phú Mỹ Hưng có mức giá mới, trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, nhưng căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B (trung cấp) và hạng C (bình dân).

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/m2 thì đến nay (2017) có giá trung bình dao động khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/m2, tăng 54% sau 5 năm.

Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 – 20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng 67%. Tương tự, phân khúc căn hộ hạng A (cao cấp) năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng/m2, tăng 47%.

Giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa

Theo ông Phạm Lâm – CEO DKRA Việt Nam, trong 5 năm từ 2012 đến nay, TP.HCM là địa phương có biên độ tăng giá nhà đất cao nhất trong cả nước. Đây cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá bất động sản của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại TP.HCM không đồng đều. Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại. Mức giá của thị trường bất động sản TP.HCM chịu sự tác động của nhiều yếu tố.

Thứ nhất, TP.HCM là trung tâm kinh tế, tài chính lớn nhất cả nước, do đó thành phố đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế, xã hội với đa dạng các loại hình, dịch vụ, tiện ích phục vụ đời sống dân cư. Sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường bất động sản.

Thứ hai, việc có nền kinh tế sôi động, hiện đại cũng giúp khu vực này thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân khá lớn tác động đến giá bán.

Thứ ba, mức giá bán bất động sản ở TP.HCM còn chịu sự tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng.

Thứ tư, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất, giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu.

“Các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng….cũng ảnh hướng đến giá bán. Ngoài ra, giá bất động sản TP.HCM còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế GDP, thu nhập bình quân theo đầu người, CPI, lãi suất, tỉ giá, giá vàng, chứng khoán… Các yếu tố kể trên liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới tại TP.HCM”, ông Lâm nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, từ năm 2012 đến nay, nếu xem xét các yếu tố cấu tạo nên giá thành và giá bán bất động sản như giá đất thô, quy hoạch chuyển thành đất thương phẩm, các chi phí phát triển dự án và chi phí xây dựng thì giá đất tại TP.HCM năm 2017 không phải là ảo. Tức là mặt bằng giá mới của bất động sản đã được xác lập, chỉ đi ngang chứ khó giảm.

“Giá tăng thì từ chủ đầu tư cho đến nhà đầu tư đều thấy vui vì có lời,nhưng giá bất động sản đã tăng nhanh hơn tiền lương và thu nhập của người lao động. Do vậy căn nhà mơ ước của họ ngày càng xa tầm với”, ông Hiển nhận định.