Vụ Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’ là cái kết đã được báo trước?

Như Một Thế Giới vừa đưa tin, Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư tổ hợp Cocobay Đà Nẵng vừa thông báo chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán, kể từ đầu năm 2020.

Thành Đô cho biết, việc kinh doanh loại hình sản phẩm bất động sản condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn; khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc... làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án.

Vì các lý do trên, phía Thành Đô không thể thực hiện việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, với ba phương án giải quyết mà chủ đầu tư đưa ra, nhiều nhà đầu tư cho rằng phần thiệt thòi và rủi ro luôn thuộc về họ.

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay Đà Nẵng có tổng diện tích 51ha tại Ngũ Hành Sơn được khởi động từ 5 năm trước với mức đầu tư dự kiến khoảng 5 tỉ USD. Dự án hứa hẹn triển khai khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao, trong đó đa số là condotel.

Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư mới triển khai và đưa vào vận hành khoảng 3.000 phòng. Khi mở bán dự án, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là 12% mỗi năm, con số rất cao ở thời điểm đó.

Có thể nói, Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên trên thị trường có chủ đầu tư không thể thực hiện cam kết lợi nhuận như trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Nhiều chuyên gia đánh giá trường hợp Cocobay Đà Nẵng là cái kết được dự báo từ trước đối với thực trạng cam kết lợi nhuận cao của những dự án condotel.

Thực ra việc cam kết lợi nhuận ở thị trường bất động sản đã có từ nhiều năm nay. Một trong những xuất phát điểm của chính sách này là để bán căn hộ cho nhà đầu tư, trong giai đoạn thị trường khó khăn khoảng năm 2010-2013. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận bùng nổ khi các dự án condotel nở rộ sau đó.

Để thu hút khách hàng, nhiều doanh nghiệp đầu tư condotel tung ra các chương trình cam kết lợi nhuận với quảng cáo hấp hẫn. Con số cam kết lợi nhuận theo hợp đồng ký kết giữa hai bên ở mức rất cao từ 8-12%/năm, thậm chí cá biệt có trường hợp cam kết được đẩy lên mức 14%/năm.

Tuy nhiên trên thực tế theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì vừa qua có nhiều trường hợp, nhiều dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng chưa đảm bảo thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Mặt khác, các loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel mặc dù có cam kết lợi nhuận nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; đồng thời chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để họ yên tâm.

“Hiện tại, quy chuẩn lớn nhất khi đầu tư vào loại hình condotel là niềm tin của khách hàng đặt vào chủ đầu tư. Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, đảm bảo đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận”, ông Châu nói.

Cũng nói về vấn đề này, ông Rudolf Hever - Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills châu Á - Thái Bình Dương nhận định ngày càng nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận hấp dẫn nhưng trên thực tế chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết và vì thế nó ngày càng trở nên rủi ro hơn đối với người mua.

Nguyên nhân là một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Sự rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền thu về từ kinh doanh. Khi đó, chủ đầu tư cần bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết.

Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. Do đó, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, ông Rudolf Hever vẫn đưa ra lời khuyên người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín.

Phan Diệu