Bịt kẽ hở trong luật để ngăn việc cố tình đấu giá cao rồi bỏ cọc

Đấu giá quyền sử dụng đất công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và hiện chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công. Tuy nhiên, thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương có nhiều bất cập, trong đó có việc giá đất bị đẩy lên quá cao qua các cuộc đấu giá.

Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức trúng đấu giá lên tới gần 2,5 tỉ đồng/m², gấp 8 lần giá khởi điểm; hay trước đó tại Hà Nội, một lô đất mặt đường nhỏ tại quận Cầu Giấy cũng được đấu giá lên tới gần 400 triệu đồng/m². Hoặc giá đất ở một huyện nhỏ, tại tỉnh xa Hà Nội, cũng có thể đạt mức giá 60 - 70 triệu đồng/m².

Nhiều chuyên gia cho rằng việc đấu giá đất lên cao rồi bỏ cọc sẽ để lại những hệ lụy tiêu cực cho thị trường. Tuy nhiên, một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do những bất cập trong quy định đấu giá hiện nay. Những kẽ hở pháp luật đã vô tình tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đẩy nâng mức giá lên cao một cách vô lý để tạo ra sốt đất, hòng trục lợi từ đó. Do đó, việc bịt lại các kẽ hở của Luật Đấu giá là một giải pháp góp phần hạn chế tình trạng đẩy giá trúng lên cao nhằm tạo sốt đất ảo.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết theo điểm đ khoản 6 điều 39 Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu từ chối kết quả trúng đấu giá. Như vậy, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất đấu giá thì bị mất khoản tiền 588,4 tỉ đồng đặt trước.

“Đây là những hệ quả pháp lý đối với việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất đấu giá lô đất Thủ Thiêm. Ngoài việc mất tiền đặt trước nêu trên, tập đoàn này còn phải đối mặt với sự phản ứng gay gắt của dư luận do những hệ luy phát sinh từ vụ việc này đã và đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Hùng nói.

Theo luật sư Hùng, hiện nay pháp luật về đấu giá tài sản còn rất nhiều kẽ hở nên khi xảy ra trường hợp như thế này, ngoài việc bên bỏ mất tiền đặt trước, nhà nước không còn chế tài nào để xử phạt những tổ chức, cá nhân có hành vi tương tự.

Sau vụ việc này, luật sư Hùng cho rằng nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền liên quan phải tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong việc tổ chức đấu giá tài sản; quy định các chế tài xử phạt vi phạm trong hoạt động đấu giá tài sản; quản lý việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản sau khi đấu giá. Đồng thời, phải có sự điều chỉnh, bổ sung chi tiết đối với thủ tục đấu giá tài sản, các quy định pháp luật.

Ví dụ như chứng minh năng lực tài chính, nếu giá trị tài sản được trả giá quá cao so với giá trị thực thì người tham gia đấu giá chỉ được trả giá khi có đủ tiền trong tài khoản, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án, chế tài…

Ông Hùng cũng cho hay nhiều nhà đầu tư có nhiều chiêu trong chuyện tạo sốt đất, không chỉ diễn ra ở Thủ Thiêm mà còn ở nhiều nơi. Việc kích giá đất ở Thủ Thiêm từ vụ đấu giá sẽ gây tác động nhất định đến cả nước. Giá đất trúng đấu giá lập đỉnh 2,43 tỉ đồng một mét vuông tại Thủ Thiêm đi trước tiến trình phát triển của đô thị này cả thập niên và cao chưa từng có trong lịch sử thị trường Việt Nam. Đây là cú sốc, kích giá đất nhiều nơi leo thang thậm chí sốt ảo, gây ra hệ lụy cho kinh tế và lĩnh vực bất động sản, làm chênh lệch thị trường.

“Việc thổi giá đất lên cao gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo không chỉ tại Thủ Thiêm mà còn nhiều nơi trên cả nước. Thủ Thiêm trở thành điển hình trả giá đấu cao kỷ lục rồi bỏ cọc nhưng không có chế tài đủ mạnh, có thể tạo kẽ hở cho hành vi trục lợi từ đấu giá đất”, ông Hùng nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư Hùng, chính quyền địa phương vừa phải tổ chức tốt đấu giá công khai, minh bạch, thẩm định giá đúng với thị trường, vừa quản trị các rủi ro lũng đoạn thị trường; đồng thời phải trao quyền sử dụng đất dự án cho đơn vị thật sự có năng lực. Nếu giá trúng đấu giá cao hơn khởi điểm gấp nhiều lần, công tác thẩm định giá có thể bị hoài nghi không theo kịp giá thị trường. Trường hợp giá đất trúng đấu giá không cao, thành phố sẽ phải đối mặt với áp lực gây thất thoát nguồn lực đất đai.

“Đây vừa là thách thức cho thành phố vừa là rào cản thu hút đầu tư. Tâm lý đất ảo làm nhà đầu tư e ngại. Việc đất cao đỉnh điểm đẩy khu vực đất xung quanh tăng cao, nên khi đấu giá tới sẽ thiết lập giá khởi điểm mới cũng gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư và kém đi sự hấp dẫn của khu đất so với ban đầu…”, ông Hùng chia sẻ.

Cũng nói với Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính của doanh nghiệp đấu giá, đấu thầu. Nếu những doanh nghiệp tiềm lực yếu mà đấu giá, đấu thầu những dự án lớn thì họ buộc phải dùng đòn bẩy tài chính, hoặc bỏ cọc, gây ra nhiều hệ lụy.

“Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định ràng buộc người tham gia đấu giá phải nộp kèm các tài liệu chứng minh năng lực tài chính, khả năng được cấp tín dụng từ ngân hàng. Điều này cần phải được sửa đổi”, ông Thịnh nói.

Cũng liên quan đến năng lực tài chính của doanh nghiệp, trước đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết trái phiếu doanh nghiệp huy động đạt 155.588 tỉ đồng, gấp 2 - 3 lần trước đây. Tuy nhiên, ông Phớc cho rằng việc huy động trái phiếu doanh nghiệp có lỗ hổng nên Bộ Tài chính đang đề xuất Chính phủ sửa đổi Nghị định 163 quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, đối với những doanh nghiệp thua lỗ, nợ xấu, không đủ điều kiện phát hành sẽ tăng điều kiện phát hành, tránh làm nhiễu loạn thị trường, chiếm dụng vốn của nhà đầu tư. Đồng thời, tăng cường cảnh báo, kiểm tra, siết lại để lành mạnh hóa thị trường chứng khoán.

"Nhiều trường hợp, vốn vay gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, nhưng vẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn lấy tiền về để buôn bán bất động sản... Chẳng hạn, đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình làm nhiễu loạn thị trường", ông Phớc đánh giá.