Từ vụ bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, cần quan tâm năng lực tài chính doanh nghiệp tham gia đấu thầu

Nhiều hệ lụy từ việc đấu giá cao rồi bỏ cọc

Ngày 10.1, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh có tâm thư gửi Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỉ ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, sẵn sàng chấp nhận chế tài khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất ở nơi này.

Trong tâm thư, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh, ông Đỗ Anh Dũng nêu lý do "nhận thấy kết quả đấu giá sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng" nên xin bỏ tiền cọc (588,4 tỉ đồng).

Sau phiên đấu giá “vô tiền khoáng hậu” kể trên cũng như một số trường hợp tại nhiều địa phương trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có trường hợp cao bất thường đã thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội.

Đề cập đến mức đấu giá lên tới hơn 2,4 tỉ đồng/m2 ở Thủ Thiêm, tại kỳ họp Quốc hội bất thường mới diễn ra từ 4 - 11.1, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh rằng đấu giá 1m2 đất ở Thủ Thiêm 2,4 tỉ đồng/m2 là trường hợp “chưa bao giờ xảy ra.” Vì vậy, Quốc hội, Chính phủ đang giao các cơ quan nghiên cứu động thái này xem có bất thường hay không.

Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức trúng đấu giá 2,4 tỉ đồng một mét vuông là bất thường và đây là điển hình làm nhiễu loạn thị trường.

Trước đó, ngày 21.12, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành công điện về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua; trong đó chỉ đạo các bộ ngành, địa phương thực hiện các giải pháp để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới, đảm bảo phù hợp, đúng quy định pháp luật.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho biết việc bỏ giá cao làm mặt bằng giá đất khu vực Thủ Thiêm và các địa phương lân cận bị đẩy lên cao, kéo theo sự tăng giá cho cả nền kinh tế.

“Khi giá đất bị đẩy lên quá cao nhưng thị trường bất động sản lại rơi vào trầm lắng vì người bán chưa muốn bán bởi sợ hớ, người mua thấy giá cao không dám mua, thì lượng giao dịch thực tế thấp”, ông Thịnh nói và cho biết một hệ lụy khác là người có nhu cầu ở thật không mua được nhà do giá cao, nhất là những người lao động.

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc, dự báo thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm sẽ giảm, nhưng sẽ không về mặt bằng giá cũ trước đây, mà sẽ thiết lập một bằng giá mới cao hơn so với thời điểm cũ.

Doanh nghiệp bỏ cọc cũng không ảnh hưởng nhiều đến họ, bởi có thể họ đã mua và bán những mảnh đất xung quanh đó, giá đất tăng bù thừa so với mức cọc. Thứ hai, họ cũng có thể có bài toán với đối tác là những người muốn mua mảnh đất đó, làm lỡ nhịp của nhà đầu tư khác.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng kết quả trúng đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP.HCM. Đồng thời, việc giá trúng đấu giá trên có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố.

Bình luận về phản ứng trên thị trường chứng khoán khi có tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc, các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh, ông Thịnh cho rằng thị trường chứng khoán thời gian qua tăng nóng nên khi có tin xấu rất dễ tạo ra hiệu ứng tuyết lở. Tuy nhiên, sau khi thị trường định hình trở lại, cổ phiếu bất động sản sẽ phân hóa mạnh, dòng tiền sẽ tìm đến những mã của doanh nghiệp có tài sản thật, chiến lược kinh doanh bài bản.

Cơ chế đấu giá cần thay đổi

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ chế đấu giá cần thay đổi. Hiện sau 30 ngày sau khi đấu giá mới phải nộp 50%, sau 90 ngày mới phải đóng hết tiền. Thời gian này dài quá và trong thời gian này họ có thể làm nhiều vấn đề với bất động sản ở đây.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, cần tăng mức đặt cọc lên để doanh nghiệp không dám bỏ cọc. Hiện nay mức đặt cọc 20% phải chăng đang thấp? Tuy nhiên, khi tăng mức đặt cọc trong đấu giá cũng cần tính toán để không quá cao đối với những doanh nghiệp nhỏ.

Ông Thịnh cũng đề nghị xem xét tính điểm các doanh nghiệp nào hủy cọc thì cần phải có biện pháp, như lần sau không cho doanh nghiệp đó tiếp tục tham gia đấu giá.

“Chúng ta không nên chỉ dừng lại trong việc hủy cọc rồi mất cọc, bởi hủy cọc mất mỗi tiền cọc nhưng họ có thể bán được nhiều lô đất lời hơn”, ông Thịnh nói.

Ông Thịnh cũng nhấn mạnh cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính của doanh nghiệp đấu thầu. Nếu những doanh nghiệp tiềm lực yếu mà đấu giá những dự án lớn thì họ buộc phải dùng đòn bẩy tài chính, hoặc bỏ cọc, gây ra nhiều hệ lụy.

“Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định ràng buộc người tham gia đấu giá phải nộp kèm các tài liệu chứng minh năng lực tài chính, khả năng được cấp tín dụng từ ngân hàng. Điều này cần phải được sửa đổi”, ông Thịnh nói.