Gửi bình luận
Đặt cọc mua đất và vi phạm hợp đồng đặt cọc, nhưng bà Tờ vẫn được tòa xử thắng kiện. Luật sư cho rằng, đây là bài học trong giao dịch dân sự.
Theo hồ sơ vụ việc, cuối tháng 8.2019, ông Nguyễn Hoàng Sơn (huyện Phong Điền, TP.Cần Thơ) bán đất cho bà Nguyễn Thị Ngọc Tờ (quận Bình Thủy, TP.Cần Thơ), trị giá hơn 1,5 tỉ đồng.
Hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Bà Tờ đặt cọc cho ông Sơn 150 triệu đồng, số tiền còn lại, bà Tờ sẽ trả đủ khi 2 bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng một lần bằng tiền mặt.
Thời gian đặt cọc là 60 ngày. Trong thời gian đó, ông Sơn làm thủ tục đo đạc, chỉnh lý giấy CNQSDĐ, sau đó sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức cho bà Tờ.
Theo cam kết, nếu trong thời gian 60 ngày chưa chỉnh lý xong thì ông Sơn được gia hạn để hoàn thành việc chỉnh lý. Nếu hết thời hạn đặt cọc, ông Sơn từ chối bán đất, sẽ phải trả cho bà Tờ gấp đôi số tiền cọc, còn ngược lại, nếu bà Tờ không mua sẽ bị mất tiền cọc.
Sau khi chỉnh lý giấy tờ xong, ông Sơn nhiều lần liên hệ với bên mua nhưng không được. Ông Sơn cho rằng, bà Tờ đã vi phạm hợp đồng, nên phải chịu mất tiền cọc, sau đó, ông đã chuyển nhượng đất cho bên thứ ba.
Còn bà Tờ thì cho rằng, ông Sơn đã “bẻ kèo”, sau khi chỉnh lý tách thửa xong, đã không thông báo cho bà biết, nên bà này khởi kiện ra tòa, yêu cầu ông Sơn tiếp tục hợp đồng đặt cọc nếu không thì phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường.
Tại các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, HĐXX cho rằng, để giải quyết yêu cầu trả lại tiền cọc và tiền phạt vi phạm hợp đồng của bà Tờ thì phải xem xét ông Sơn có từ chối chuyển nhượng đất cho bà Tờ hay không.
Ngoài ra, vì hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, do đó cần xem xét đến yếu tố lỗi của các bên dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng, sau khi làm giấy tờ xong, ông Sơn đã không thông báo cho bà Tờ biết để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, ông Sơn xác định nhiều lần liên lạc với bà Tờ để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà Tờ luôn hẹn và không đến.
Ngoài ra, chính bà Tờ và đại diện theo ủy quyền của bà này cũng thừa nhận, sau khi tách thửa ông Sơn có thông báo cho bà biết và đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà không ký vì lý do trên thửa đất chuyển nhượng có dính phần mồ mả.
Theo nhận định của tòa, việc này, bà Tờ chỉ đưa ra lý do mà chưa có cơ sở xác định. Ngoài ra, đại diện ủy quyền của bà cũng thừa nhận có sự nhầm lẫn về vị trí nên xác định lại là… không có mồ mả trên phần đất chuyển nhượng.
Do đó, nguyên đơn cũng cho rằng ông Sơn không thông báo cho bà biết sau khi đã chỉnh lý tách thửa đất là không có cơ sở. Từ những phân tích trên cho thấy ông Sơn không từ chối chuyển nhượng đất cho bà Tờ.
Dù nhận định như vậy, nhưng HĐXX lại cho rằng, việc hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được đều có lỗi của 2 bên. Bà Tờ đưa ra những lý do không có căn cứ để trì hoãn thời gian ký hợp đồng chứng tỏ bà cũng không có thiện chí giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Đối với ông Sơn, tại thời điểm bà Tờ thông báo trên đất chuyển nhượng có phần mồ mả thì ông phải có trách nhiệm làm rõ và xác định lại có hay không việc này, nhưng ông đã không làm hết trách nhiệm của mình.
Mặt khác, trước khi ông Sơn giao kết hợp đồng với người khác thì phải có nghĩa vụ thông báo cho bà Tờ biết về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc, nhưng đã không thực hiện nghĩa vụ này.
Trường hợp cả 2 bên đều có lỗi dẫn hợp đồng không được thực hiện thì không phạt cọc. Ông Sơn cũng có lỗi một phần dẫn đến hợp đồng không được thực hiện nên phải có trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc cho bà Tờ.
Luật sư Phan Đăng Hữu, Đoàn Luật sư TP.Cần Thơ cho biết: “Khi bản án của tòa có hiệu lực thì các bên đương sự phải có trách nhiệm thi hành. Thông thường, nhiều người sẽ nhầm tưởng bà Tờ vi phạm hợp đồng, nhưng bản án được tuyên đã dựa trên những tài liệu chứng cứ, các cơ sở quy định pháp luật và xét yếu tố lỗi của mỗi bên dẫn đến hợp đồng đặt cọc này không thực hiện được.
Qua vụ việc trên cho thấy, đây có thể là bài học cho các bên cũng như người dân trong giao dịch dân sự mua bán đất đai. Ở đó, chủ đất có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về những tài sản trên đất, chẳng hạn như: trên đất có những tài sản nào, thuộc quyền sử dụng, sở hữu của ai? Đồng thời phải công khai đất có quy hoạch hay tranh chấp không?
Bên mua đất trước khi thực hiện giao dịch cũng phải kiểm tra đầy đủ thông tin về pháp lý của thửa đất. Điều này nhằm đảm bảo việc giao dịch tài sản giữa các bên là minh bạch, công khai và các bên sẽ được pháp luật bảo vệ tốt nhất khi có 1 bên vi phạm”.
