Chung cư Hà Nội 'ngáo giá' và cảnh báo nguy cơ vỡ 'bong bóng'

Chung cư liên tục tăng giá

Tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m², tăng 21 quý liên tiếp.

Theo ghi nhận của Savills, giá sơ cấp trung bình trong quý 1 năm nay cao hơn 40% so với giá thứ cấp, thúc đẩy nhiều dự án chung cư cũ tăng giá.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield chỉ ra, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109% trong gần 10 năm qua. Tốc độ tăng giá trung bình 9% mỗi năm. Sau đà giảm nhiệt vào giai đoạn 2021-2022, giá bán chung cư Hà Nội tăng liên tục từ giữa năm 2022 đến nay.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới công bố, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng 16%. Nguyên nhân dẫn đến tăng giá là nhu cầu của thị trường không ngừng tăng mạnh.

CBRE cho biết, giá trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dẫn tiệm cận mức giá tại TP.HCM.

Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp, từ 60 - 120 triệu đồng/m² đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá trung bình căn hộ mới ở thủ đô đã tăng 5% theo quý, thu hẹp đáng kể mức chênh lệch với thị trường TP.HCM. Khoảng cách này giờ chỉ còn 10%, trong khi hai năm trước, giá sơ cấp TP.HCM cao hơn Hà Nội 35%.

Đặc biệt, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội trong quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17%. Giá chung cư cũ đã đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m². Đà tăng này diễn ra ở hầu hết các quận ở Hà Nội, nhất là khu vực phía tây.

Tuy nhiên, với việc chung cư tăng giá mạnh ngay từ đầu năm, không ít chuyên gia cho rằng đây là hiện tượng “bất thường”.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng dù nguồn cung chung cư ít ỏi, nhưng việc giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng giá mạnh là điều khá bất thường.

Ông Thịnh cho rằng điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân sẽ ngày càng xa tầm tay. Ông cảnh báo điều này sẽ dẫn đến tình trạng giá chung cư “bong bóng”, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng phân khúc đang diễn ra trên thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng cho tới nay, “phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại “một mình một ngựa” cứ thế tiến lên với tốc độ tăng giá đáng sợ”.

“Tôi đã cảnh báo rằng thị trường bất động sản không khéo một mình phân khúc chung cư lại bong bóng. Tại sao? Một ngày đẹp trời, cung không còn nữa mà cầu vẫn tiếp tục tăng, đường cung và đường cầu lại gần như đi song song, không gặp được nhau. Thậm chí có tình trạng, một người có nhà và có thể bán được nhưng họ nghĩ giá còn lên nữa nên không bán, trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng", ông Nghĩa nói.

Theo vị chuyên gia, đây là vấn đề cần phải cảnh báo, nếu không thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ.

Ông Nghĩa dẫn chứng, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh, có dự án tăng hơn 30%. Như chung cư tại Khu đô thị Ciputra (quận Hồ Tây) hiện hơn 100 triệu đồng/m². Một số tòa mới ở Khu đô thị Smart City (quận Nam Từ Liêm) giá cũng trên 60 triệu đồng/m², thậm chí hơn 80 triệu đồng/m².

“Mức giá này cho thuê cũng không nhiều người chi trả được, chứ đừng nói là mua”, ông Nghĩa nói.

Bộ Xây dựng vào cuộc

Tại một tọa đàm mới đây, Giám đốc của EZ Property Việt Nam, ông Nguyễn Đức Toản cho rằng, nhà ở thương mại khó có thể giảm.

Nguyên nhân là mặt bằng giá nhà thương mại mới tại Hà Nội đã được thiết lập, hiện nay đang ở mức 56 triệu đồng, thấp hơn ở TP.HCM đã phát triển trước đây cả chục năm. Ngoài ra, nguồn cung chắc chắn sẽ không còn dồi dào như trước đây, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, chi phí đầu tư ban đầu của các dự án mới sẽ cao hơn trước rất nhiều.

Ông lấy ví dụ, một chung cư mới xây tại Lê Văn Lương, chi phí thuế chủ đầu tư nộp cho ngân sách nhà nước khoảng 18 - 20 triệu đồng/m², thêm các chi phí đầu tư xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m², tính ra suất đầu tư đã hơn 40 triệu đồng, chưa kể còn rất nhiều các chi phí khác, giá không thể thấp hơn.

Một nguyên nhân nữa theo ông Toản là nhu cầu quá lớn, hiện nay nguồn cung chỉ khoảng 17.000 căn hộ nhưng nhu cầu chung cư mỗi năm tại Hà Nội vào khoảng 80.000 căn. Đặc biệt hiện nay đang có xu hướng các cặp vợ chồng trẻ tách ra từ các đại gia đình lớn, chọn chung cư làm nơi sinh sống.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 liên tục tăng sẽ tạo "sóng" kích thích nhu cầu nhà đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, thời điểm này lại là điều kiện "lý tưởng" để giới đầu cơ nhân cơ hội “thổi giá" ở những dự án chung cư đã qua sử dụng, bởi việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao. Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra, sản phẩm bán ra cũng sẽ gặp tình trạng “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao theo mặt bằng chung.

Theo Bộ Xây dựng, tình trạng chung cư, nhà trong ngõ tại một số khu vực, dự án, khu chung cư tại Hà Nội đã được nhiều báo phản ánh tăng bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ.

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP.Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Ngoài ra, cần có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (nếu có). UBND TP.Hà Nội cần hoàn thành và gửi báo cáo về Bộ Xây dựng trước ngày 20.4.