Chuyện mua nhà của người đang nợ ngân hàng chứa nhiều rủi ro cho người mua lẫn người bán bởi khó khăn trong việc hoàn tất mua bán, sang tên, chuyển quyền sử dụng đất.
Thị trường địa ốc ngày càng nở rộ, người bán ngày càng chiếm ưu thế. Việc người mua nhà chiếm thế thượng phong đối với người bán là một cách để có thể phán đoán được người bán có thể nhượng bộ tới mức nào trong cuộc thương lượng.
Một phương cách chiếm ưu thế là tìm hiểu xem người bán còn nợ ngân hàng bao nhiêu tiền về căn nhà mà họ bán. Việc hiểu biết người bán còn nợ bao nhiêu có thể giúp người mua soạn thảo một đề cương mà người bán sẽ chấp nhận, tránh một cuộc đấu giá tốn kém với những người mua khác.
Làm sao biết người bán đang nợ?
Có 3 cách để người mua biết người bán còn nợ bao nhiêu. Đó là tìm hiểu các hồ sơ công cộng và thông qua các chuyên viên địa ốc.
Số tiền thế chấp mà người bán còn nợ là một vấn đề thuộc hồ sơ công cộng và có thể được tham khảo tại Phòng Hồ Sơ Quận. Người mua có thể trực tiếp tới đây để tìm kiếm hoặc tìm trên Internet, nơi các hồ sơ của quận được cung cấp.
Một khi nhận diện bất động sản và người nắm giữ bất động sản thế chấp (tức ngân hàng cho vay), người mua có thể coi những thông tin thế chấp được ghi nhận gần đây nhất. Ðiều này có thể không phản ánh số tiền mới nhất mà người bán còn nợ, nhưng nó có thể tiết lộ những thế chấp mới có thể ảnh hưởng một vụ mua bán.
Người mua cũng có thể tìm biết người bán còn nợ bao nhiêu qua các chuyên viên địa ốc. Một khi người mua sẵn sàng đưa ra một đề nghị, các chuyên viên địa ốc sẽ nghiên cứu sự lựa chọn của người mua để biết thêm tin tức. Họ có thể xem hồ sơ công cộng một cách nhanh chóng và dễ dàng qua dịch vụ quảng cáo tổng quát tại địa phương, nơi họ đã đăng ký để truy cập.
Vậy có nên mua?
Chia sẻ với PLO về vấn đề này, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng khi quyết định mua căn nhà của người đang mắc nợ cần cân nhắc kỹ. Bởi khi chủ nợ yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn cản thì rất khó hoàn tất việc mua bán, sang tên, chuyển quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp chủ căn nhà đã mất và ủy quyền lại cho người khác, trước hết người mua nhà cần tìm hiểu người đang sở hữu nhà đã hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế hay chưa. Nếu chưa hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì không được bán và sang tên căn nhà.
Theo quy định của pháp luật, vẫn mua được nhà của những người đang nợ ngân hàng. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là nên cân nhắc việc các chủ nợ có xin ngăn cản việc bán nhà hay không. Chủ nợ có quyền khởi kiện ra tòa đòi nợ và xin tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn cản việc bán tài sản của con nợ.
Việc mua nhà của người đang nợ ngân hàng có thể phát sinh rủi ro.
Do đó, khi mua nhà 2 bên phải ký hợp đồng tại phòng Công chứng, sau đó làm thủ tục về thuế. Bên người mua phải nộp lệ phí trước bạ, bên người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong việc chuyển quyền sử dụng đất của mình.
Đặc biệt là phải làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Việc đăng ký này cần nhiều thời gian, nếu thời gian kéo dài dài thì tên chủ sở hữu căn nhà vẫn là tên người bán. Nếu chủ nợ khởi kiện ra tòa thì sẽ gặp rắc rối vì tài sản này chưa thuộc về người mua.
Vì vậy, nếu muốn mua nhà của người mắc nợ thì cả người mua lẫn người bán phải cố gắng làm thủ tục nhanh. Chỉ khi hoàn thành thủ tục đăng bộ rồi thì tài sản đó mới thuộc về người mua.
Tóm lại, việc mua lại tài sản của một người đang nợ nên hết sức cẩn trọng. Ngay cả khi đã làm thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa cấp giấy chứng nhận mà chủ nợ của người bán ngăn cản thì cơ quan đăng ký sử dụng đất sẽ giữ hồ sơ lại, không cấp tiếp và chờ tòa án giải quyết.
Pha Di tổng hợp từ PLO
