‘Cùng một thửa đất, 4 phương pháp xác định giá cho ra 4 kết quả khác nhau’

Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường phải có dữ liệu tin cậy

Sáng 21.6, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) bày tỏ băn khoăn khi quy định tại dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá.

Đại biểu phân tích, trong thực tế cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024. Do đó, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó.

Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật sử đổi về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Đại biểu Khải đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ xác định giá đất là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai; quy định rõ cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Ông Khải cũng cho rằng muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất, thị trường đồng bộ. Do đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, xác định quy định rõ các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào hơn nữa để xác định giá đất.

Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng dự thảo luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo quy định cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau.

Đại biểu Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tường minh hơn về vấn đề này.

Đại biểu Trần Văn Khải gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bà Dung cho biết thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

“Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững; từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước”, bà Dung nêu.

Lúng túng trong các phương pháp định giá đất

Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Đại biểu Gia cho biết quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc quy định trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.

Từ thực tế trên, ông Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí, cụ thể, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất.

Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Ngoài ra, giá đất đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội phải cùng một mức giá.

Ví dụ như đất thương mại dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân điều chỉnh hằng năm cho phù hợp chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá.

Ông Gia cũng cho rằng đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô bán nền thì việc định giá đất cần phải thực hiện đấu giá đất trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất cho thuê đất.

“Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất và nhằm tránh tình trạng hiện nay việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền đơn phương đánh giá, định giá đầu tư không được thương thảo để giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư”, ông Gia nêu.