Doanh nghiệp bất động sản than khổ vì cả rừng luật ‘đá’ nhau

Đây là những thông tin được nhiều chuyên gia đưa ra tại tọa đàm “Xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng" mới diễn ra gần đây tại TP.HCM.

Cả rừng luật chồng chéo nhau

Theo các chuyên gia, hiện nay, hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn các bộ, ngành và hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật. Điều này khiến cho trình tự thủ tục phức tạp, chồng chéo và xung đột với nhau.

Đơn cử như liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, riêng Bộ Xây dựng là cơ quan soạn thảo và chỉ đạo, theo dõi thực hiện 4 luật, gồm Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Bộ Kế hoạch - Đầu tư soạn thảo và chỉ đạo Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Bộ Tài nguyên - Môi trường soạn thảo Luật Đất đai, Luật Bảo vệ Tài nguyên - Môi trường… Chính việc nhiều luật xung đột này là nguyên nhân gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến thời gian qua. Đó là chưa kể nghị định, thông tư liên quan của các luật này.

Ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thừa nhận đang có tình trạng “loạn sứ quân” giữa quy định pháp luật của các bộ, khiến một luật mà mỗi địa phương thực hiện một kiểu. Còn các cơ quan thực thi chính sách thì lúng túng, bị động khi phải giải quyết công việc cho doanh nghiệp. Ông Tuấn cho rằng đây là vấn đề nhạy cảm, được ví như “mớ bòng bong”, gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh.

Đồng quan điểm, GS Trần Ngọc Thơ - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nhận định, các quy định của bộ, ngành hiện giống như “cài bẫy nhau”, thực hiện theo quy định của bộ này sẽ vi phạm quy định của bộ kia và ngược lại.

Còn ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, về nguyên tắc, luật ban hành sau được ưu tiên so với luật ban hành trước. Thế nhưng trên thực tế, bộ ngành nào khi giải quyết công việc cũng thường viện dẫn luật của bộ ngành mình. Việc xử lý của cơ quan thanh kiểm tra cũng thường thiếu nhất quán, nên hiện tượng né tránh, sợ sai, lo an toàn cho mình và đẩy khó khăn về phía người dân và doanh nghiệp vẫn khá phổ biến.

Doanh nghiệp than trời

Đại diện một doanh nghiệp cho biết, Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư” dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM. Nguyên nhân là do việc này trái với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Doanh nghiệp này đặt vấn đề phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”. Việc chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủ đầu tư” khiến các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” ở Luật Đầu tư là có nội hàm rộng, bao gồm cả “chủ đầu tư” và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.

Vướng mắc nữa cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư nêu ra là tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP.HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Do vậy, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc có trách nhiệm tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của các nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn đúng pháp luật và giải quyết được ách tắc về quy trình thực hiện thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết hiện nay.

Đồng thời, HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.

Phan Diệu