Giá nhà, chung cư đang tăng bất hợp lý?

"Nút thắt" ở giá đất

Từ đầu năm 2024 tới nay, thị trường chung cư Hà Nội chỉ "tĩnh lặng" vào tháng 4 và tháng 5, còn lại ở các thời điểm trong năm đều ghi nhận xu hướng đi lên của giá bán. Đơn cử như một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại dự án Imperial Plaza có mức giá 5,1 - 5,2 tỉ đồng/căn ở thời điểm tháng 5, 6 thì đến thời điểm hiện tại, giá bán đã tăng lên 5,5 - 5,6 tỉ đồng/căn.

Trong vòng 1 năm qua, các phân khúc như chung cư, đất nền, nhà riêng... tại Hà Nội đều tăng trung bình khoảng 40%, mức tăng "kỷ lục" trong lịch sử. Căn hộ chung cư vẫn luôn duy trì sức nóng, trong khi nhiều phân khúc cũng dần thu hút sự quan tâm trở lại như biệt thự, nhà phố truyền thống, nhà trong ngõ...

Tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản ngày 27.11, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam - lý giải giá nhà chung cư tăng nhanh như thời gian qua khi kiểm tra có cơ cấu từ giá đất. Đây là bài toán cần được cơ quan quản lý nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường từ góc độ người dân có nhu cầu mua nhà nhằm quản lý giá bán nhà, trong đó có giá đất mà hạch toán từ đại diện Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, chiếm 40% giá thành.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2030 có khoảng 20 triệu dân từ khu vực nông thôn di cư ra khu vực thành thị. Vì vậy, nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng nhanh. Điều này giải thích tại sao cầu nhà ở rất lớn.

Điểm nổi bật, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Quốc hội sắp tới sẽ bấm nút thông qua Nghị quyết tháo gỡ điểm nghẽn một trong những điểm nghẽn đầu tiên của thị trường bất động sản là cho đất khác được chuyển đổi thành đất ở thương mại.

Để phát triển bền vững thị trường bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng cần giải quyết các vấn đề liên quan đến 2 khâu người bán và người mua. Tuy nhiên, hiện nay bên bán có hàng nhưng không có người mua thì thị trường khó có thể phát triển bền vững.

Để người dân có nhu cầu mua nhà, ông Hiệp cho rằng các nhà đầu tư cần tính toán, cân đối để có mức giá bán hợp lý, đồng thời kiến nghị các cơ quan chức năng điều chỉnh giá thị trường từ chính sách thuế. Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy trình định giá đất.

Giá bất động sản khó giảm

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhìn nhận khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay các dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

"Do đó, chúng tôi dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại. Đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng", ông Đính chia sẻ.

Đồng thời ông cho rằng, thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh giảm về mức phù hợp và dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì thị trường sẽ chậm dần và yếu đi. Lúc đó rất có thể thị trường sẽ tồn tại trạng thái dư cung.

Ông Đính dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn tới khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm "thông đường đi" cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó rất cần sự tham gia của các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản”, ông Đính bày tỏ.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, về nguồn cung nhìn chung có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế, cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hòa. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, "đi vào cuộc sống".