Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực (1.7.2015) thì chủ đầu tư sẽ phải đóng thêm một khoản tiền cho các ngân hàng thương mại để bảo lãnh giao dịch đối với sản phẩm hình thành trong tương lai. Như vậy, vô hình chung quy định này có thể “đẩy” giá bất động sản tăng lên.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA ) vừa kiến nghị nhằm sửa đổi một số điều trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1.7.2015. Theo HoREA, còn nhiều quy định trong luật mới vẫn chưa phù hợp. Đáng chú ý là quy định liên quan đến vốn pháp định và vấn đề doanh nghiệp đóng tiền bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng
Về vấn đề vốn pháp định, dự thảo quy định “không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản (BĐS) để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị”.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định như trên không phù hợp với thực tiễn tình hình hiện nay. Không nhứng thế, đây còn là rào cản đối với nhiều doanh nhân nhất là doanh nhân trẻ muốn khởi nghiệp kinh doanh BĐS.
Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi theo hướng quy định vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật đầu tư.
“Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điều 30, điều 31 Luật Đầu tư 2014, và của pháp luật về đầu tư công”, HoREA ghi rõ.
Trước đó, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, ngay cả khi mức vốn pháp định hạ xuống mức tối thiểu 20 tỷ đồng được thông qua thì nhiều doanh nghiệp vẫn đối mặt với nguy cơ đóng cửa. Lý do là hơn 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay không đủ mức vốn pháp định này.
Cụ thể, theo thống kê, tới có 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6 đến 20 tỷ đồng và 26% doanh nghiệp có mức vốn điều lệ trên 50 tỷ đồng. Như vậy, nếu dự thảo này chính thức có hiệu lực thì 60 % doanh nghiệp đang kinh doanh BĐS có vốn dưới 20 tỷ đồng trên tới đây sẽ phải đóng cửa.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quy định vốn pháp định ở mức 20 tỷ đồng là khá cao. “ Quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng như dự thảo trước là không khả thi. Hiện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có vốn 6 - 7 tỷ đồng. Khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, việc nâng vốn điều lệ là thách thức lớn với các doanh nghiệp này”, theo thông tin trên Tài Nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, một số điều chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng được HoREA kiến nghị sửa đổi.
Đơn cử, vấn đề “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Theo HoREA, đây là một chế định mới làm phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai, nhưng hạn chế là không phân biệt được doanh nghiệp có uy tín thương hiệu với lừa đảo. Đồng thời, chế định này cũng chưa tạo điều kiện và năng cao vị thế của người tiêu dùng trong thị trường BĐS.
Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi chế định này như sau: “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Trước đó, theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực thì chủ đầu tư sẽ phải đóng thêm một khoản tiền cho các ngân hàng thương mại để bảo lãnh giao dịch đối với sản phẩm hình thành trong tương lai. Như vậy, vô hình chung quy định này có thể “đẩy” giá bất động sản tăng lên. Do đó, sẽ bất lợi và gây thiệt hại cho người mua.
Phan Diệu
