GS Đặng Hùng Võ: Tiếp cận, xử lý vấn đề condotel từ tư duy kinh tế chia sẻ

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, trong câu chuyện condotel, vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi codotel nằm giữa khung của 2 luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn, còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Cũng theo ông Chiến, có sự không đồng nhất giữa các địa phương về khái niệm condotel. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật đang điều tiết chậm. Có nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Cụ thể, trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng, đều được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho cộng đồng là chính, để ai cũng có thể được hưởng. Chính vì vậy mà hạn chế tối đa việc sở hữu tư nhân vĩnh viễn ở khu vực này. Cũng vì mục đích nêu trên mà các khu du lịch nghỉ dưỡng không đòi hỏi phải có hạ tầng xã hội.

Ngược lại các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn quy phạm và luật nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hằng ngày cho người dân.

Cũng theo ông Chiến, đối với các khu vực condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển. Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu (Không được xây chen, cơi nới bởi sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu). Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Theo GS Đặng Hùng Võ, bất động sản (BĐS) du lịch kiểu mới được hình thành dựa trên kinh tế chia sẻ. Đó là những BĐS đa công năng. Một BĐS có thể sử dụng để ở, có thể cho thuê làm văn phòng, có thể cho thuê dài hạn để ở, có thể cho thuê ngắn hạn làm nơi lưu trú... Một căn hộ 3 phòng thì chủ nhân có thể chỉ sử dụng 1 phòng, 2 phòng kia cho thể cho thuê lưu trú du lịch, cũng phù hợp với các khách du lịch trải nghiệm.

Từ đây, phương thức đầu tư phát triển cũng thay đổi, chủ đầu tư dự án có thể bán từng phần của một condotel hay shophouse cho các nhà đầu tư thứ cấp. Ở Việt Nam, các chủ đầu tư dự án còn áp dụng cả phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai theo kiểu BĐS nhà ở.

“Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình BĐS này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các BĐS đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng chia sẻ: “Khi còn làm quản lý ở bộ, tôi thường nghe câu nói quen thuộc của anh chị em rằng cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt. Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn nói rằng đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là "quản lý chặt để làm gì?". Cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển BĐS du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo chuyên gia này, khái niệm BĐS đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng… và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này?

“Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các BĐS đa công năng”, ông Võ nhấn mạnh.

Trên thực tế, theo ông Võ, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: (1) Condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; (2) Condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

“Cả hai ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một BĐS chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các BĐS đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ”, ông Võ nói.

Như vậy, theo ông Võ, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các BĐS đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các BĐS đa công năng.

Lam Thanh