Không nên vì khó cải tạo chung cư cũ mà quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Nhiều hệ lụy nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Công ty cổ phần Tư vấn, đầu tư và xây dựng Việt Vương cho rằng, nếu áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở, kéo theo giá biệt thự, nhà phố và các chung cư cũ bị đẩy lên cao.

Theo bà Thảo, hiện nay, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh, mật độ dân cư dày đặc và đang khuyến khích phát triển đô thị cao tầng. Thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới định hình trong một thập niên trở lại đây. Do đó, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn có thể khiến thị trường căn hộ bị suy giảm.

Ngoài ra, nếu chính sách này được áp dụng có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Bà Thảo cũng cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư còn gây ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng do không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn.

Đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu. Việc mua và giữ bất động sản được coi như một kênh đầu tư vừa có ý nghĩa bảo toàn giá trị đồng thời làm tăng giá trị tích lũy vì giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên, càng để lâu càng có giá trị.

“Đây là một trong những yếu tố làm giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là cao hơn mức thu nhập nhưng mọi người vẫn muốn mua và sở hữu bất động sản thay vì lựa chọn phương án thuê nhà ở để phù hợp với nhu cầu mà chi phí có thể thấp hơn đi mua”, bà Thảo nêu.

Bà Phạm Thị Phương Thảo cũng nêu, tâm lý khách hàng có sự thay đổi dẫn đến thị trường bất động sản bị xáo trộn, ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vì khó bán sản phẩm.

Vì vậy, bà Thảo cho rằng, nên giữ nguyên quy định hiện hành về thời hạn sở hữu và bổ sung các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, đầu tư, xây mới với chung cư hết niên hạn sử dụng.

Cụ thể, giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phép phát triển cả 2 loại hình nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn.

Quy định rõ thời hạn sử dụng, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ…

Tiếp theo, nên tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cơ có thời hạn còn sử dụng đất vẫn lâu dài, khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Cần quy định cụ thể cơ quan nào có thẩm quyền đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp nhà chung cư.

Ngoài ra, khi nhà chung cư cần phải sửa chữa hay xây dựng lại thì người dân phải được bảo đảm quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Vì vậy, các chính sách về việc đền bù, di dời, hỗ trợ người dân cũng cần phải quy định rõ.

Không nên vì khó cải tạo chung cư cũ mà quy định thời hạn sở hữu

Không đồng tình với quy định về thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội cho rằng, một số quốc gia trên thế giới kể cả có hệ thống pháp luật tương tự và không cùng hệ thống pháp luật như Việt Nam cũng quy định thời hạn sở hữu chung cư.

“Việc chúng ta không ngừng học hỏi các chính sách hay, hữu ích từ các nước luôn được đánh giá cao và được đông đảo người dân ủng hộ. Tuy nhiên, việc học và áp dụng là hai điều hoàn toàn trái ngược nhau”, ông Tiền nêu và cho rằng để áp dụng được hay không thì phải tùy vào tình hình phát triển, điều kiện kinh tế ở mỗi nước.

“Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ”, ông Tiền chia sẻ.

Theo Luật sư Tiền, hiện nay dự thảo chỉ quy định thời hạn sở hữu chung cư đối với các chung cư chưa được cấp phép xây dựng, các chung cư đã được đưa vào sử dụng trước thời điểm dự thảo có hiệu lực sẽ không bị áp dụng thời hạn sử dụng.

“Điều này có thể dẫn tới tình trạng người dân thay vì bỏ ít tiền để sở hữu chung cư có thời hạn. Họ chấp nhận bỏ nhiều tiền để sở hữu một nhà mặt đất bảo đảm quyền lợi cho con cái họ sau này hoặc một chung cư xuống cấp nhưng được sở hữu lâu dài. Phương án này dường như chỉ thích hợp với những người có điều kiện kinh tế, còn đối với những người khác thì đây có thể là một rào cản khá lớn khi họ muốn sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn”, ông Tiền chia sẻ.

Không những thế, luật sư Tiền còn nêu vấn đề: Trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai? Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu?

“Nếu thuộc về nhà nước thì liệu ngân sách có đáp ứng được không trong trường hợp có hàng loạt các dự án cải tạo chung cư xuống cấp cùng thời điểm? Nếu trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư thì có thể gây bất lợi cho chủ đầu tư khi bỏ kinh phí cải tạo, xây mới xong lại bị bỏ trống do không có người mua? Hoặc nếu vẫn để trách nhiệm thuộc về nhà đầu tư thì nhà nước có quy định như thế nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình xây dựng?

Nếu trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư muốn tái định cư tại chỗ thì quyền lợi của họ như thế nào cũng phải quy định rõ. Ví dụ, như việc bồi thường cho họ bằng căn hộ có diện tích bằng hoặc lớn hơn nhà cũ bị phá dỡ hay việc được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất…”, ông Tiền nói.