Lợi nhuận căn hộ khách sạn Condotel có thực sự 'khủng' như cam kết?

Condotel "nở rộ"

Thị trường du lịch Việt Nam đangtăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Trong 7 năm (2010-2016), lượng du khách quốc tế đã tăng gấp 2 lần, từ 5 triệu lên đến 10 triệu người. Lượng du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách.

Trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, lượngkhách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu; tăng 33% so với 2015.

Hiện nay, cả nước đã có 9 sân bay quốc tế và đang tiếp tục được nâng cấp, mở rộng. Ngoài ra, chính sách visa dành cho khách du lịch cũng được cải thiện đáng kể.

Phú Quốc là một ví dụ thành công cho sự hỗ trợ này, khi lượt khách quốc tếtăng vọt 25% (2014 so với 2013) nhờ chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài. Phú Quốc là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

“Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì vàng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn - condotel, dù vẫn còn nhiều cân nhắc”, ông Rudolf HeverGiám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills châu Á - Thái Bình Dương nói.

Theo ông Rudolf Hever, những tín hiệu tích cực trên đã thúc đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển và cạnh tranh mạnh về nguồn cung. Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (condotel) hiện là loại hình được ưa chuộng nhất.

Cẩn trọng với cam kết lợi nhuận

Thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng chọn loại hìnhdự án của họ tại các địa điểm du lịch là căn hộ khách sạn Condotel.

Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận của phân khúc condotel tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. Tuy nhiên trên thực tế, chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết và vì thế nó ngày càng trở nên rủi ro hơn đối với người mua.

“Điểm cần lưu ý chính là phần tel (khách sạn) trongcondotel. Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy rằng rất ít các yếu tố quản lý, vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua”, ông Rudolf Hever nhận định.

Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills cho rằng, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua. Nguyên nhân là một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền thu về từ kinh doanh. Khi đó, chủ đầu tư cần bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Do đó, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, ông Rudolf Hever khuyên người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín.

Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.