Nhà giá vừa túi tiền đã “biến mất” ở 2 đầu tàu kinh tế

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân do Tạp chí Reatimes và Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng nhà ở vừa túi tiền đã biến mất ở 2 thành phố lớn.

Theo ông Bình, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỉ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã biến mất ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỉ - 2,4 tỉ đồng/căn.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình cho biết từ trước dịch đến năm 2023, phân khúc cao cấp đã tăng nhanh và nhà ở bình dân giảm 40%, nhà ở giá rẻ vừa túi tiền "tuyệt chủng" trên thị trường. Đó là một điều đáng buồn.

Theo ông Hải, Bộ Xây dựng thống kê, số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Ông Hải nêu quan điểm, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp.

“Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải nói.

TS Vũ Đình Ánh đánh giá, việc phát triển NƠXH của Việt Nam đang có sự bất cập, là chưa xây dựng trên tư duy cho thuê, mà trên tư duy mua bán.

Ví dụ, nước Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. “Tôi cho rằng ở Việt Nam cần quy định đối với NƠXH là 100% cho thuê, còn có thể “du di” để 20% mua bán, trong khi chúng ta lại làm ngược lại, chỉ cho phép 20% cho thuê”.

TS Ánh cũng nói ông "không ngạc nhiên" khi nhiều người đi ô tô mua nhà xã hội, bởi họ có tiền mua ô tô thì mới có đủ tiền mua được nhà.

Ông cho rằng, tình trạng bán nhà ở xã hội sai đối tượng thời gian qua là do chương trình phát triển nhà xã hội hiện nay còn nhiều bất cập. Ông ví dụ, phát triển nhà xã hội mới chỉ tập trung cho giao dịch mua - bán còn việc cho thuê bị hạn chế bởi nhiều quy định phức tạp.

Ngoài ra, việc phát triển nhà ở xã hội và triển khai gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng, theo ông, chưa hiệu quả vì thực tế người có thu nhập thấp không đủ khả năng trả lãi vay.

Ông Ánh ví dụ người mua được vay với lãi suất 7,5% một năm trong 5 năm theo gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Nếu vay 500 triệu đồng, trung bình mỗi tháng họ phải trả cả gốc và lãi khoảng 11 triệu đồng. Kể cả được áp dụng lãi suất ưu đãi, việc vay mua nhà xã hội sẽ làm cuộc sống của họ càng khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả lãi vay.

“Tôi cho rằng nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay. Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng”, ông Ánh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội.

“Việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê. Trong dân còn nhiều tiền, nhưng lại chỉ đang biết gửi ngân hàng trong khi nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở”, ông Hà nêu.

Ông Hà cũng cho hay, ở các nước, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê bằng cách thông qua các Quỹ tín thác bất động sản - REIT. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng đồng tình rằng phát triển nhà ở xã hội phải do Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành.

Ngoài ra, phải thiết kế mẫu, để áp dụng được tất cả mọi nơi, nhà giống nhau, chỉ khác móng thôi, và cần thực tế, đầy đủ, thuận tiện cho đối tượng công nhân, người thu nhập thấp.

Thêm nữa, theo ông Tùng, trong quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bám vào các giao thông công cộng, từ đó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề, giúp họ di chuyển thận tiện giữa chỗ làm và chỗ ở.

Đại biểu Quốc hội, chuyên gia kinh tế, TS Phan Đức Hiếu cho rằng vấn đề nhà ở xã hội nên tiếp cận một cách tổng thể, chứ không đơn thuần áp dụng một giải pháp nào.

“Chúng ta nên tiếp cận theo nhiều giải pháp, nhiều góc độ để miễn sao kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Tôi đồng ý với ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh thuê thì cũng nên cho phép mua bán để ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê”, ông Hiếu nêu.