Sếp Đất Lành nói gì về gói 50.000 tỉ cho nhà ở thương mại?

Thị trường BĐS nói chung của Việt Nam được cho là đã ấm lên, thực hư của vấn đề này như thế nào thưa ông?

Hiện nay, riêng TP.HCM có tới hơn 900 dự án BĐS "bất động" trong đó đã rút giấy phép 200 dự án, khoảng 700 dự án khác đang "đắp chiếu". Nên nếu ví von về toàn cảnh thị trường BĐS, tôi cho rằng những điểm sáng trên thị trường chỉ làm ấm ở gương mặt, còn toàn thân... thì vẫn đông lạnh. Những nguy hiểm thực sự đang diễn ra ở phần đông lạnh, hiện tượng doanh nhân trong ngành BĐS bị bắt giam, bị kiện ra tòa án, lừa đảo... đã xảy ra và tiếp tục xảy ra.

Ông nhìn nhận và đánh giá như thế nào về hiệu quả của gói 30.000 tỉ đồng đang triển khai?

Cho đến nay sau hơn 1,5 năm triển khai, gói 30.000 tỉ đồng chỉ giải ngân chưa đến 20%, như vậy là quá chậm và thực sự đã thất bại. Có 2 yếu tố làm chậm quá trình giải ngân: Thứ nhất, thị trường khan hiếm sản phẩm phù hợp với quy định vay. Thứ hai, điều kiện và thủ tục vay quá phức tạp và khó khăn. Tính đến 31.8.2014, số tiền giải ngân thực tế đối với các hộ gia đình, cá nhân mới đạt hơn 1.976 tỉ đồng, trong đó có 992 tỉ đồng tại Hà Nội (chiếm 50%) gấp 3 lần tại TP.HCM là 333 tỉ đổng (chiếm 16,7%). Về phía DNTP HCM hiện có 2 dự án được vay là Hoàng Quân Plaza và chung cư Thảo Điển trong tổng số 26 doanh nghiệp được vay trên cả nước (chưa đến 1 %).

Việc đề xuất gói 50.000 tỉ đồng cho nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện nay có cần thiết hay không?

Thị trường BĐS năm 2015 và nhiều năm tới, những căn hộ thuộc phân khúc có giá bán 1 - 2 tỉ đồng sẽ giao dịch tốt. Nếu thị trường cung cấp đủ căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua thì đương nhiên sẽ sôi động, tăng tính thanh khoản và thị trường phục hồi.

Thực tế có ý kiến cho là sở dĩ thị trường BĐS đóng băng cũng vì lý do sản phẩm (căn hộ) không phù hợp với nhu cầu thực tế và mức thu nhập của người dân? Vậy thì nếu gói 50.000 tỉ đồng được bơm vào thị trường, có thể diễn ra những "kịch bản" như thế nào?

Cần thấy rằng, những người thu nhập thấp mới là những người có nhu cầu cấp thiết nhất về nhà ở. Cần xét đến sản phẩm nào thì phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp? Chứ nếu sản phẩm không phù hợp thì dù có hỗ trợ người dân cũng không đủ điều kiện để mua, hoặc lại phát sinh nợ xấu cho ngân hàng.

Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM khoảng 30.000 căn hộ/năm do tăng dân số và mới lập gia đình. Nhưng nhiều năm qua thị trường chỉ cung cấp được khoảng vài ngàn căn hộ/năm, năm 2014 thị trường cung cấp được khoảng 10.000 căn hộ, nên nhiều người dân vẫn thiếu nhà ở. Do đó không chỉ tồn kho CUNG (thị trường dư thừa căn hộ cao giá), mà còn tồn kho CẦU (thị trường thiếu những căn hộ giá bán trung bình, phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân), nhưng vì CUNG không phù hợp CẦU nên hai bên CUNG – CẦU không gặp nhau.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: "Cần hạn chế đối tượng nhà ở thương mại được vay chỉ ở mức 1-2 tỉ đồng/căn, để hạn chế khả năng người giàu hưởng lợi".

Ông có nhận xét gì về TTHC trong lĩnh vực đầu tư xây dựng?

Về phía Nhà nước, theo tôi cần giải quyết vấn đề của thị trường BĐS:

Thứ nhất, thủ tục quá nhiêu khê làm tăng giá bán và giảm chất lượng, hiện tại DN vẫn phải mất từ 3 - 7 năm để có thể khởi công xây dựng một dự án.

Theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thời gian thông quan hàng hóa ở Việt Nam chỉ cần giảm 1 ngày thì một năm, cộng đồng DN tiết kiệm được số tiền khoảng 1,6 tỉ USD. Còn đối với bất động sản, tôi tin chắc nếu cắt giảm 1/3 thời gian thực hiện TTHC về đầu tư xây dựng thì mỗi năm sẽ tiết kiệm được 5 - 7 tỉ USD.

Cắt giảm 1/3 thời gian thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng sẽ không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Ngược lại, do quá nhiều TTHC và áp lực lãi vay, dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao, nhiều DN đã tiết giảm một số tiện ích của tòa nhà và chất lượng sản phẩm để đảm bảo giá thành thị trường có thể chấp nhận được, nên TTHC càng nhiều thì chất lượng công trình càng giảm.

Có ý kiến cho rằng thuế đất đối với nhiều DN BĐS vẫn cao, ông cho biết thực hư của vấn đề này như thế nào ?

Tôi thấy rằng, DN BĐS đang khó khăn về vấn đề lạm thu thuế, nhưng có ý kiến vẫn cho rằng tăng thuế đất gấp đôi trong thời gian tới. Việc tăng khung giá đất gấp đôi nếu được áp dụng sẽ là sự bất công, phi lý đối với DN. Nhiều DN sẽ rút khỏi thị trường BĐS, không có đơn vị nào bỏ tiền ra mua đất, GPMB. Hiện nhiều DN đang "dở sống, dở chết" thậm chí có DN không có tiền để đóng tiền sử dụng đất hoặc phá sản và đang phải trả lại đất cho Nhà nước. Nếu tăng giá đất lên gấp đôi thì chẳng khác nào "bức tử" DN một cách nhanh chóng nhất. Bởi vì:

Thứ nhất, nếu DN đã bán sản phẩm rồi mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán nhà, giá đã tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ. Giờ nếu lại tăng khung giá đất gấp đôi, DN phải bù tiền ra để nộp chứ không thể thu từ khách hàng được. Như vậy, đã lỗ lại càng lỗ hơn.

Thứ hai, trường hợp DN chưa bán sản phẩm mà phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất tức là tăng gấp đôi tiền đầu tư. Nếu DN nào có tiền mới có thể làm tiếp, còn DN nào không có tiền thì dự án không thể thực hiện tiếp được. Hoặc nếu DN làm tiếp cũng khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, bởi giá từng phân khúc đã được ấn định, nếu tăng rất khó bán. Như vậy, DN phải đầu tư dự án thêm tiền nhưng không tăng giá bán nên sẽ càng lỗ nặng.

Trong khi đó, lãi suất cho vay các năm qua luôn biến động, lãi suất cao làm DN khó khăn và đuối sức, làm tăng giá thành giá bán. Chỉ riêng 4 năm từ 2010 đến 2013, nếu tính lãi kép thì tiến lãi bằng tiền vay, dẫn đến nhiều DN bị âm vốn.

Nếu có thể giải quyết được các vấn đề cải cách TTHC; giảm thuế; giảm lãi suất cho vay, thì giá thành xây dựng căn hộ sẽ giảm từ 5 - 15%, nhiều căn hộ giá trung bình ra đời phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân, tạo điều kiện người dân được sở hữu nhà, thị trường BĐS giảm tồn kho, giúp Nhà nước giải quyết được áp lực về nhà ở.

Trân trọng cảm ơn ông về ý kiến chia sẻ!

Sỹ Hảo (Pháp luật & Xã hội)