Thách thức nào đang ‘chờ đón’ bất động sản 2019

5 xu hướng gây ảnh hưởng

Tại hội thảo "Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản" do tạp chí điện tử The Leader tổ chức ngày 12.12, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) nhận định trong thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ 5 xu hướng chính.

Thứ nhất, thị trường sẽ chứng kiến sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ một cách bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch từ dòng căn hộ cao cấp sang căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Các nhà phát triển bất động sản đang tập trung nhiều vào nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ.

“Tại TP.HCM, hiện nay chỉ có 17 căn hộ/1.000 dân. Con số này thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia khác cùng khu vực Đông Nam Á. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ/thu nhập trung bình vẫn còn khá thấp. Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng”, ông Stephen Wyatt lưu ý.

Thứ hai là sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Ông Stephen Wyatt nói rằng khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng khoảng 120 m² nhưng hiện không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100 m². Như vậy, nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Do đó, các căn hộ sẽ ngày càng nhỏ hơn và đặc biệt ở trung tâm thành phố.

Thứ ba là thị trường xuất hiện nhiều thành phố tích hợp hay các khu đô thị mới tích hợp. Hình thức này đã phát triển trong khoảng 9 năm trở lại đây. Ví dụ như Phú Mỹ Hưng đã xây dựng cách đây khoảng 20 năm, đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng, cảnh quan, đô thị và đã mang lại lợi tức dài hạn. Với việc đầu tư bài bản vào cảnh quan, tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các nhà phát triển bất động sản sẽ dược “hưởng quả ngọt”.

Thứ tư là sự xuất hiện của các công ty công nghệ ngày càng nhiều. Ông Stephen Wyatt dẫn chứng nếu 10 năm trước, văn phòng của Google tại Singapore chỉ có 25 nhân viên thì ngày nay Google đã có tới 1.000 nhân viên tại đây.

“Việc các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam là một dấu hiệu rất tốt, cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê”, Tổng giám đốc JLL nhận định.

Thứ năm, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản trong những năm tới đây. Nhận định này xuất phát từ lý do mật độ điện thoại di động của Việt Nam hiện nay đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa với việc 84% dân số có tiếp cận với internet thông qua điện thoại di động.

“Hàng trăm nghìn người Việt Nam đang mua sắm trực tuyến và dù chưa lớn, tỉ lệ này vẫn sẽ tiếp tục gia tăng, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản theo hình thức bán lẻ truyền thống”, ông nói thêm.

Đối mặt nhiều thách thức

Dù nhiều chuyên gia đánh giá bất động sản năm 2019 sẽ phát triển khá khả quan, song Tổng giám đốc JLL dự báo thị trường vẫn phải đối mặt với không ít thách thức để có thể tận dụng cơ hội từ những xu hướng đã đề cập ở trên.

Cụ thể, theo ông Stephen Wyatt, cơ sở hạ tầng sẽ trở thành thách thức lớn nhất, đòi hỏi có sự đầu tư lớn. Môi trường kinh doanh được cải thiện nhưng mức độ dễ dàng trong kinh doanh vẫn chưa tốt. Bên cạnh đó, quy trình xuất nhập khẩu, thủ tục hải quan được cho vẫn còn rất nhiều dư địa để cải thiện.

Ngoài ra, vị thế du lịch cũng như sự phát triển của khách du lịch quốc tế lẫn nội địa sẽ khiến cung phòng khách sạn gia tăng rõ ràng. Do vậy, Việt Nam cần cải thiện hạ tầng hàng không, thị thực để tiếp tục duy trì tăng trưởng du lịch.

Đồng quan điểm, TS Hàn Mạnh Tiến - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam cho rằng trong thời gian qua, công tác quản lý và phát triển đô thị cũng đang nổi lên nhiều vấn đề lớn. Đó là độ nén đô thị tại các thành phố lớn ngày càng tăng khiến giao thông và khả năng cung cấp dịch vụ tại các thành phố này ngày càng phức tạp. Chính quyền của nhiều thành phố lớn đang tính toán và đưa ra nhiều giải pháp cho bài toán quy hoạch và phát triển đô thị.

“Những vấn đề này đã và đang tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, đặt ra đòi hỏi nghiêm khắc cho các đơn vị phát triển dự án tại các đô thị phải ngày càng chuyên nghiệp hơn, nghiên cứu sâu hơn, đầu tư sáng tạo hơn. Điều này nhằm tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn để có được các sản phẩm bất động sản đa dạng, đa tiện ích, phù hợp nhu cầu sử dụng ngày càng cao của người mua cũng như phù hợp với tình hình mới về quản lý đô thị”, ông Tiến nhận định.

Phan Diệu