Thấy gì từ việc loạt đại gia bất động sản bị khởi tố thời gian gần đây?

Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an mới đây đã ra quyết định khởi tố và bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan (SN 1956, trú tại TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) cùng 3 đồng phạm về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản", với hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng nghìn tỉ đồng của người dân trong thời gian năm 2018-2019.

Trước đó, về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Bộ Công an cũng đã khởi tố các ông Trịnh Văn Quyết (FLC), Đỗ Anh Dũng (Tân Hoàng Minh) và các đồng phạm liên quan đến các hành vi mua bán, huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu và lừa hàng nghìn tỉ đồng của người dân.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng, trong 2 năm vừa qua, dịch bệnh COVID-19 hoành hành, sản xuất, kinh doanh đình trệ là nguyên nhân khiến cho hầu hết mọi doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

“Điều này khiến cho các công ty bất động sản lộ yếu huyệt rất quan trọng đó là vốn, chi phí vận hành, trả nợ, lãi, nguồn tài chính... Tình hình tài chính của các công ty phát sinh vấn đề rất lớn. Các công ty phải duy trì chi phí vận hành, trả lãi ngân hàng, trả nợ từ các nguồn vay trái phiếu, ngân hàng là rất lớn”, ông Hùng nói.

Theo luật sư này, bản thân nhiều công ty bất động sản hoạt động chủ yếu dựa trên các nguồn vay, trái phiếu và điều chuyển các dòng tiền để lấp vào khoảng trống dư nợ lớn.

“Vì thế, chỉ cần ngắt quãng 2 năm vừa rồi là hầu hết các đại gia bất động sản đều lâm vào tình trạng “vỡ trận”, mất khả năng thanh khoản, dư nợ lớn và không còn khả năng trả nợ. Có lẽ vì thế mà các đại gia đã "túng quá hóa liều" chăng?”, ông Hùng nêu quan điểm.

Theo ông Hùng, cách thức chung của họ đều là việc huy động nguồn vốn của nhà đầu tư dưới các hình thức vay, huy động trái phiếu. Tuy nhiên, để làm được điều này cần đòi hỏi rất nhiều yếu tố như: tài sản đảm bảo, dự án triển khai, nguồn trả nợ và lập một đề án chi tiết.

Tuy nhiên, các công ty bất động sản ở giai đoạn này rất khó có thể tìm dự án mới để huy động vốn do sự thay đổi về chính sách, pháp luật và quỹ đất làm dự án; các dự án cũ đều đã thế chấp vay vốn hết, tài sản đảm bảo cũng không có. Trước áp lực chi phí rất lớn như vậy thì như "thói quen", hầu hết doanh nghiệp bất động sản sẽ tận dụng nguồn vốn từ việc huy động trái phiếu, vay người dân.

Cũng theo ông Hùng, việc huy động vốn đã khó rồi, thì việc bán sản phẩm, bán hàng lúc này cũng khó khăn không kém, do thị trường bất động sản chững lại, có dấu hiệu của việc thoái trào.

“Điều này cũng xuất phát từ các lý do như chính sách nhà nước về thu thuế tài sản thứ 2, tài sản bỏ hoang đang được hoàn thiện về chính sách và pháp luật. Các ngân hàng thì hạn chế nguồn tín dụng cho việc đầu tư, vay mua bất động sản. Điều quan trọng nhất có thể thấy rằng các dự án, bất động sản bỏ hoang, để không rất nhiều do nguồn cung cao hơn cầu; hầu hết các dự án bị thổi giá để các nhà đầu tư làm giá kiếm lời chứ thực tế người mua để sử dụng rất ít”, ông Hùng nhận định.

Thêm nữa, hiện tại, chính sách pháp luật đã có những sự thay đổi rất lớn về quy trình, thủ tục, điều kiện, năng lực của các nhà đầu tư khi lập quy hoạch, đầu thầu, đấu giá thực hiện dự án theo hướng minh bạch, công bằng và rõ ràng hơn.

“Với thói quen làm ăn kiểu "đi đêm" và thao túng thị trường, thâu tóm "đất vàng" bằng mối quan hệ này nọ sẽ dần dần không còn chỗ đứng. Những yêu cầu khắt khe này của pháp luật nhằm đảm bảo việc lựa chọn những doanh nghiệp có năng lực, tài chính, khả năng thực hiện dự án”, ông Hùng nói.

Ông Hùng cho rằng với bài học vỡ trận từ các công ty bất động sản Trung Quốc, hệ lụy của nó đang xảy ra, có thể thấy rằng các cơ quan chức năng, cơ quan thực thi pháp luật ở Việt Nam đang rất chủ động xử lý, ngăn chặn tình trạng này.

“Việc khởi tố các "đại gia bất động sản" như một điều tất yếu sẽ xảy ra khi mà tình trạng các đại gia bất chấp pháp luật, khai khống, giả mạo các hồ sơ, sử dụng sai mục đích nguồn tiền, gây thất thoát để chiếm dụng vốn, lừa đảo người dân một cách công khai, coi thường pháp luật”, ông Hùng nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho hay, với những việc bắt bớ này, sự ảnh hưởng đến thị trường, tâm lý trong thời gian ngắn hạn là có. Nhưng về trung và dài hạn thì rõ ràng đây cũng là một trong những giải pháp rất quyết liệt, kịp thời để ngăn chặn tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tiền, vỡ nợ với số tiền khủng từ các công ty bất động sản.