‘Tranh luận’ về pháp lý condotel: Câu chuyện vẫn chưa có hồi kết

Condotel bắt đầu phát triển và bùng nổ ở Việt Nam từ năm 2014 khi thị trường dần hồi phục sau giai đoạn khủng hoảng. Năm 2017-2018 được xem là thời kỳ hoàng kim của loại hình bất động sản này. Đến giữa năm 2018, condotel này bắt đầu ghi nhận sự giảm sút về cả nguồn cung và lượng giao dịch, ngay tại những điểm du lịch lớn trên cả nước.

Năm 2019, phân khúc này tiếp tục trên đà giảm tốc. Đặc biệt, tháng 11.2019, chủ đầu tư tổ hợp Cocobay Đà Nẵng thông báo cho khách hàng từ năm 2020 sẽ không chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm theo hợp đồng mua bán do gặp khó khăn về tài chính. Ngay sau đó, Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng ra thông cáo đã cho phép chuyển đổi gần 2.000 căn condotel ở Cocobay trước khi chủ đầu tư hủy chính sách chi trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng.

Tiếp đó, vào tháng 2, Bộ Tài nguyên - Môi trường có công văn 703/BTNMT hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có condotel. Bộ đề nghị Sở Tài nguyên - Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Tuy nhiên, mới đây, Bộ Công an đã báo cáo Thủ tướng về những bất cập của loại hình condotel và officetel (biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú). Trong đó, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở. Bộ Công an cũng đề nghị thanh tra những địa phương phát triển nhiều loại hình trên.

Theo Bộ Công an, việc chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quy định quản lý chưa cụ thể dẫn tới rủi ro cho người mua. Một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho người mua, dần hợp thức hóa condotel thành nhà ở gây áp lực lên hạ tầng. Hơn nữa, do đa phần các dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nên việc cấp sổ sẽ gây mất an toàn hệ thống tín dụng.

Một vấn đề khác là quy định về quản lý, vận hành thiếu chặt chẽ, chưa thể hiện được vai trò của chủ đầu tư. Bộ Công an cho biết có nhiều chủ đầu tư mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện đã đẩy rủi ro về phía người mua.

Nhận định về “tranh cãi” của bộ ngành liên quan đến pháp lý condotel, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói rằng ông ủng hộ quan điểm không hợp thức hóa condotel thành nhà ở. Theo ông Châu, condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Đất trong khu vực quy hoạch phát triển du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng phổ biến 50 năm, tối đa 70 năm. Đất du lịch mà nhồi nhét một khu dân cư vào sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.

Do đó, nhà nước không nên chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch. Đặc biệt, Nhà nước tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận doanh nghiệp cá biệt gặp khó vì làm sai lệch mô hình condotel.

Số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy trên địa bàn cả nước hiện có 28.099 biệt thự du lịch, 82.902 condotel, 15.663 căn shophouse, 12.617 phòng khách sạn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Khánh Hòa, Quy Nhơn, Kiên Giang, Bình Thuận...

Phan Diệu