Vạch trần 'mánh' đẩy hết rủi ro cho nhà đầu tư của chủ đầu tư condotel

Nguồn cung dư thừa

Theo DKRA Việt Nam, trong quý 1/2018, thị trường đón nhận khoảng 2.078 căn condotel, bằng 33% so với quý trước. Tỷ lệ̣ tiêu thụ đạt 19% (khoảng 387 căn), bằng 36% so với năm quý trước (1.064 căn). Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các thị trường quen thuộc như Khánh Hòa (chiếm 53% nguồn cung toàn thị trường) và Đà Nẵng (chiếm 30% nguồn cung toàn thị trường).

Trong khi đó, từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư condotel. Phân khúc này tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc và tại Lâm Đồng, Đồng Nai. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng45m².

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản Việt Nam đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotelchiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thườngbởi ở các nước khác,tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Đáng chú ý, sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư cùng nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội. Việc này dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư.

Chưa kểđể đầu tư dự án condotel thìbên cạnh vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vayvốn tín dụng ngân hàng đồng thời tận dụng vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel cho đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, dù pháp luật hiện hành chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Rủi ro từ cam kết lợi nhuận

Ông Lê Hoàng Châu cho rằngdù chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng họ vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng và còn được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.

“Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

HoREA nhận thấy các loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel mặc dù có cam kết lợi nhuậnnhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; đồng thờichưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để họyên tâm.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel”, ông Châu nhận định.

Chủ tịch HoREA cũng nóitrong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến. Điều này có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm - CEO DKRA Việt Nam đánh giá nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường condotel không cao. Những thị trường có nguồn cung lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang tỷ lệ hấp thụ lại cao hơn mức trung bình chung của thị trường. Với tình trạng sức cầu của thị trường chưa có dấu hiệu tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra trong thời gian sắp tới gây nên những rủi ro, thách thức rất lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

“Hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm. Tuy nhiên, hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê, bao gồm chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu”, ông Lâm nói thêm.