Xu hướng dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản năm 2022

Đầu tư công, FDI tạo xung lực lớn

Về cơ cấu dòng tiền, TS Võ Thị Vân Khánh cho rằng vốn vay ngân hàng vẫn là dòng vốn chính chảy vào thị trường. Đó là nhờ chủ trương chung của NHNN tiếp tục ổn định lãi suất huy động và cho vay thấp; cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản vay phù hợp…

Tuy vậy, gần đây, Ngân hàng Nhà nước đánh giá tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro và chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này. Điều này sẽ tiếp tục làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận và chi phí vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Dòng tiền tiếp theo là vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp trên thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng. Đây là kết quả kỳ vọng của việc ban hành Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã cho phép bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỉ đồng).

Ngoài ra, dòng vốn tự thân doanh nghiệp cũng được cải thiện. Đây là kết quả tổng hợp từ hỗ trợ nhà nước và sự hồi phục thị trường, cùng với sự nỗ lực chủ quan và năng động của mỗi doanh nghiệp.

Song song với đó, bà Khánh cho rằng vốn đầu tư công cũng tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản.

Thêm nữa, có thể năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng FDI đổ vào thị trường này, gắn với sự phục hồi của du lịch, gia tăng xu hướng tái cơ cấu các chuỗi cung ứng công nhiêp trong khu vực…

Thiếu hụt đầu tư vào nhà ở xã hội, gia tăng vào BĐS công nghiệp

Theo TS Khánh, dòng tiền đầu tư trên thị trường BĐS chắc chắn sẽ hội tụ và gia tăng cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Đặc biệt, đầu tư bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần và kho bãi) sẽ ngày càng trở thành động lực lớn cho thị trường.

Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam. Đặc biệt, vốn trong và ngoài nước sẽ đổ vào những khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ có cải thiện nhiều, nhờ chủ trương ―xây tổ đón đại bàng của Chính phủ, cũng như các địa phương có tiềm năng thu hút FDI…

Về định hướng dòng tiền, bà Khánh dự báo trong năm 2022 sẽ vẫn hiện hữu thực tế thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, kéo theo sự mất cân đối kéo dài về cung - cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tuy vậy, nếu triển khai tốt, vốn cho nhà ở xã hội sẽ tăng từ chủ trương của Chính phủ cân đối thêm 1.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỉ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thƣơng mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Bà Khánh cũng nhìn nhận, dòng tiền sẽ tăng vào các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa và vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu thực của người dân trung lưu.

Ngoài ra, thị trường cũng tiếp tục chứng kiến sự quy tụ các dòng tiền để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm.

TS Vân Khánh cũng cho rằng tiền đầu tư vào BĐS du lịch sẽ không chỉ hướng tới biển, mà sẽ lan tỏa tới những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt; những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ…

Cơ hội thu hút vốn sẽ mở ra đối với hoạt động đầu tư chuyển đổi mô hình nhà nghỉ dưỡng theo xu hướng tập trung thành các khu, đặc khu kinh tế nghỉ dưỡng xanh, thay vì các nhà nghỉ dưỡng đơn lẻ, tự phát như vừa qua…

TS Khánh cũng đánh giá, dòng tiền đầu tư vào ngành bất động sản y tế và chăm sóc sức khỏe sẽ gia tăng. Trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vắc xin, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm...

Giải pháp nào thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường BĐS 2022?

TS Vân Khánh cho biết Việt Nam triển khai thành công chiến lược bao phủ vắc xin là điều kiện quan trọng bậc nhất để nhiều hoạt động kinh tế nói chung, sự cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản nói riêng dần hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ trở lạị ngay từ quý 4/2021 và cả năm 2022.

Tuy vậy, tâm lý chờ đợi sẽ vẫn khá đậm trong cộng đồng nhà đầu tư, nhưng khách hàng sẽ kỳ vọng và gửi niềm tin vào các dự án được các quản lý bởi các thương hiệu vận hành quốc tế có uy tín cao hơn là những chương trình cam kết lợi nhuận cao mà thiếu điều kiện bảo đảm tin cậy.

“Các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chịu nhiều áp lực để chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, mô thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn; tránh dùng đòn bẩy qua lớn, nhất là kinh doanh kiểu tay không bắt giặc, hoặc mượn đầu heo nấu cháo…”, bà Khánh nêu.

Mặc dù trong ngắn hạn thị trường còn chưa ổn định trước tác động của làn sóng COVID-19 mới, bà Khánh cho rằng triển vọng trung hạn của thị trường là tích cực. Lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về các dự án chất lượng cao, coi trọng các yếu tố thân thiện môi trường và bảo vệ an toàn, sức khỏe.

Để duy trì và cải thiện dòng tiền cho thị trường BĐS từ nguồn tín dụng ngân hàng trong năm 2022, bà Khánh cho rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin của các chủ nợ, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đich sử dụng vốn vay… Đối với kênh huy động vốn cho thị BĐS qua trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần bảo đảm chất lượng phương án sản phẩm và uy tín của doanh nghiệp phát hành; cung cấp thông tin minh bạch…

Ngoài ra, Nhà nước cần chỉnh sửa, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN ngày 13.3.2020 và Thông tư 03/2021/TT-NHNN ngày 2.4.2021 về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ, mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30.6.2022 và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.

Các chính sách hỗ trợ của Nhà nước cũng cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp làm ăn lâu dài và tạo hệ sinh thái cho khuyến khích tập trung phát triển doanh nghiệp đầu ngành thành những tập đoàn lớn để nâng cao tính cạnh tranh thị trường…