Giấc mơ nhà giá rẻ cho người nghèo đô thị ngày càng xa vời

Nhà ở giá rẻ khan hiếm

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đang lo ngại về tình trạng sụt giảm quy mô thị trường bất động sản, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong 6 tháng đầu năm 2019, căn hộ bình dân đã giảm 34,7%. Đặc biệt, trong quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền nào được đưa ra thị trường.

Không những vậy, nguồn cung nhà ở bình dân tại thành phố trong thời gian tới cũng rất hạn chế, bởi 74% tổng số dự án là những dự án có đất hỗn hợp, quy mô lớn, nằm tại các quận vùng ven và huyện ngoại thành (nơi nguồn cung chủ yếu nhà ở bình dân).

Những dự án này bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện nhà nước trực tiếp quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Theo quy định, phần diện tích này phải đấu giá theo giá thị trường. Do đó đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại (mới) đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng ít trên thị trường. Nếu như năm 2016 tỉ lệ là 30%, sau đó tăng 8% vào năm 2017 thì năm 2018 chỉ còn 17% và đến nửa đầu 2019 chỉ còn 5%. Ngược lại, căn hộ hạng sang, cao cấp đang mở rộng, tăng từ 5% năm 2018 lên 17% trong nửa đầu năm 2019.

Hàng triệu người khó có nhà ở

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ. Thế nhưng, thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền; thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp.

Riêng TP.HCM, khảo sát của Sở Xây dựng cho thấy TP.HCM đang có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Chưa kể, số lượng công nhân làm việc trong các doanh nghiệp FDI là 194.757 người; 100.000 người nước ngoài; hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng cũng có nhu cầu tìm nhà ở. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở thương mại, nhà ở vừa túi tiền là rất lớn. Đặc biệt là dân số đang gia tăng nhanh trong khi quỹ đất của TP.HCM ngày càng bị thu hẹp.

Một khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cũng cho biết có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại TP.HCM có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. Trong các đối tượng khảo sát, 65-94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, theo Sở Xây dựng, thành phố đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội, với tổng số 44.701 căn hộ và đến năm 2020, có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn. Nếu dựa trên nhu cầu nói trên, thành phố đang thiếu hụt hàng chục ngàn căn nhà.

Thủ tục hành chính làm khó doanh nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm trên thị trường là do chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản. Việc này dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc vì thủ tục hành chính. Mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Luật Quy hoạch đô thị quy định chủ đầu tư đề xuất đồ án quy hoạch 1/500. Trong khi đó, Luật Đầu tư quy định ghi tên nhà đầu tư dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, từ ngày 1.7.2015 (Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực), các dự án nhà ở thương mại mới có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói thủ tục hành chính khiến nhiều dự án đã hoàn thành các quy định nhưng vẫn đang đợi được phê duyệt để mở bán. Mặc dù có vài đại dự án đưa hàng ra thị trường nhưng khách hàng có nhu cầu không chỉ ở một địa điểm mà còn phải lựa chọn trên nhiều tiêu chí khác như công việc, đi lại…

Phan Diệu