GS Hoàng Văn Cường: Nên thừa nhận khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở” cho bất động sản du lịch

Thừa nhận khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” ngày 21.4, GS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách của Quốc hội cho rằng Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn, trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên.

Vì vậy, ông Cường cho rằng bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển. Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đang mắc, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Cường cho rằng nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.

“Chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hóa thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên. Tuy nhiên, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ. Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư”, ông Cường nêu.

Luật sư Trương Thanh Đức cho biết trong 4 luật liên quan đến thị trường bất động sản thì có 34 lần nhắc đến từ "căn hộ". Theo quy định của nhiều đạo luật hiện hành, thì “căn hộ” cũng chính là “nhà ở”, mà chủ yếu là nhà chung cư. Đồng thời, không có quy định nào của luật rằng căn hộ không phải là nhà ở.

Theo ông Đức, căn hộ là nhà ở và là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” theo quy định tại khoản 1, điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014. Căn hộ là nhà ở, nên phải được xây dựng trên đất ở theo quy định tại khoản 4, điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm", Luật Nhà ở năm 2014.

Còn căn hộ du lịch theo quy định pháp luật là nhà ở, với 3 mục đích: Thứ nhất là để ở; thứ hai là để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; thứ ba là để phục vụ mục đích lưu trú của khách du lịch.

Ông Đức cũng cho rằng căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên đất ở. Việc “bắt” căn hộ du lịch phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.

Vì vậy, việc Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Du lịch 2017.

Ngoài ra, ông Đức cũng cho rằng căn hộ du lịch là một loại nhà ở, đúng ra phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tương tự như với nhà chung cư. Vì rất mập mờ về pháp lý, nên các địa phương không dám cấp “sổ đỏ”, dù đã có công văn “đèn xanh” của Bộ Xây dựng.

Muốn khơi thông điểm nghẽn pháp lý, cần thay đổi tư duy quản lý

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, căn hộ du lịch đang thiếu hầu hết các quy định cụ thể của pháp luật để làm cơ sở xác định một loạt vấn đề pháp lý.

Ví dụ như về việc sở hữu chung và riêng; về việc bảo lãnh bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai (trên thực tế, nơi có nơi không); về việc hình thành và sử dụng quỹ bảo trì căn hộ du lịch (trên thực tế nơi không, nơi có); về việc tổ chức và hoạt động ban quản trị hay ban đại diện căn hộ du lịch (tự phát mỗi nơi một kiểu); về việc quản lý và sử dụng căn hộ du lịch giữa các chủ sở hữu, về việc người nước ngoài được mua hay không (theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản)…

Do đó, đồng thời có thể áp dụng chế độ pháp lý như đối với nhà ở hoặc như đối với công trình xây dựng liên quan đến du lịch hoặc “cấu” mỗi bên một tý gán ghép vào nhau. Chưa kể còn có những sự khác nhau giữa căn hộ du lịch (tourist apartment) và căn hộ khách sạn (condotel). Điều này đã dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và gây ra mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện đông người rất phức tạp do bất cập, chậm trễ về pháp lý.

“Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, không tốn tiền, mà chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý”, ông Đức nêu.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho rằng để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích.

Theo ông Doanh, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện, bởi lẽ bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài.

Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Đồng thời, ông Doanh cho rằng việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Điều này cũng bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng, giữ được uy tín của chính quyền; khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng; tác động tích cực đến hoạt động du lịch; tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch COVID-19 suốt hơn 2 năm qua…