Luật Đất đai không đồng bộ với Hiến pháp và nhiều luật khác

Luật Đất đai còn nhiều lỗ hổng

Dẫn ví dụ, ông Đặng Hùng Võ cho biết khoản 1, điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị treo. Quy định này trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.

“Đây là quy định vi hiến. Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về vấn đề đất đai đã nêu hướng xử lý với dự án treo là đánh thuế hoặc phạt nặng. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 lại đi theo hướng thu hồi cả đất lẫn tài sản trên đất.

“Đất đai có thể thu hồi nhưng tài sản đã đầu tư trên đất thì không thể tịch thu, bởi vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa bất kỳ tài sản nào hình thành hợp pháp. Tôi cho rằng cần sửa quy định xử lý dự án treo, nên quay lại với phương án xử phạt”, GS Võ nói.

Bên cạnh đó, về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, ông Võ cho biết từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở.

“Quá trình sử dụng các khu "đất vàng" này đang bộc lộ một khoảng trống pháp luật rất lớn: Nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư tư nhân với giá rẻ mạt, Nhà nước mất tiền. Nhưng đến nay việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài Quyết định 09 nói trên, còn Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về vấn đề này”, ông Võ nêu.

Đề cập đến chuyện cổ phần hóa, ông Võ cho rằng Nghị định về cổ phần hóa DNNN của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của Nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm.

"Đang có sự không ăn nhập giữa nghị định và luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệpvà không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản", ông Đặng Hùng Võ phân tích.

Theo báo cáo của Bộ Tư pháp, giữa Luật Đất đai và các luật chuyên ngành khác còn nhiều nội dung chưa thống nhất. Ví dụ, theo quy định tại điều 117 và 118 Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Do đó, Bộ Tư pháp đề nghị xem xét, điều chỉnh cho phù hợp, thống nhất quy định giữa 2 văn bản luật.

Hay như Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là 2 khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Nhiều khoảng trống chưa được luật điều chỉnh

Cũng theo Bộ Tư pháp, còn một số khoảng trống chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh. Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai. Do đó khó khăn cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp.

Luật này chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, luật quy định biệt thự nghỉ dưỡng (condotel) là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm. Luật Đất đai chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài; chưa có quy định về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80-90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại.

Luật Đất đai quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Tuy nhiên, không có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này (không có nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện, các trường hợp thực hiện), dẫn đến vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Theo Bộ Tư pháp, một số quy định của Luật Đất đai chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Ví dụ, theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 119về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất “Đất đã được giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hiện có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng vì vậy phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.

Khoản 2 điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng bị hạn chế. Cụ thể là các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, hiện khi mua bán đấtngười dân thường ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá nhà nước nhằm trốn thuế. Để khắc phục tình trạng này, luật thuế thu nhập quy địnhnếu giá trên hợp đồng cao hơn giá của Nhà nước thì tính thuế theo giá hợp đồng, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước thì tính theo giá Nhà nước.

“Quy định như vậy là có hại cho toàn bộ hệ thống định giá đất, bởi nósẽ khiến giá trị thật của đất không bao giờ ‘nổi lên’ trên hợp đồng và chúng ta sẽ không bao giờ có được cơ sở dữ liệu về giá đất theo thị trường”, GS Võ nói và cho rằng, "chúng ta trước nay không xem xét luật thuế song hành với Luật Đất đai. Đấy là cái rất tệ của Việt Nam. Thuế về đất phải gắn với chính sách đất đai. Tôi không nói là phải nhập vào nhưng chỉ có khi xem xét đồng thời chúng ta mới cân đối được các chính sách về đất”.